Что такое валовый рентный множитель. Сравнительный подход при оценке недвижимости

Задание 1

Рассчитаем валовый рентный мультипликатор в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет валового рентного мультипликатора

Стоимость объекта недвижимости равна произведению арендной платы оцениваемого объекта и валового рентного множителя:

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная исходя из среднего значения валового рентного мультипликатора, составила 1977850 руб., а исходя из значения медианы - 1925000 руб. Усредним полученные величины рыночной стоимости объекта:

Задание 2

Рассчитаем процент износа здания как отношение его эффективного возраста к сроку экономической жизни:

Стоимость здания рассчитаем как разность между полной стоимостью воспроизводства и величиной износа:

Стоимость недвижимости будет равна сумме стоимости здания и стоимости земельного участка:

Таким образом, величина износа составила 2593,75 тыс. руб., стоимость здания 1556,25 тыс. руб., а стоимость недвижимости - 3056,25 тыс. руб.

Задание 3

Проведем расчеты доходов от сдачи в аренду жилого комплекса в таблице 2.

Таблица 2 - Расчетов доходов от аренды недвижимости

Показатель		Значение
Количество квартир в жилом комплексе
Месячная ставка арендной платы одной квартиры, руб.
Потенциальный валовый доход, тыс. руб.
Коэффициент загрузки
Коэффициент сбора платежей
Действительный валовый доход, тыс. руб.
Затраты на управляющего, тыс. руб.
Постоянные расходы, тыс. руб.
Переменные расходы, тыс. руб.
Отчисления в резерв на замещение, тыс. руб.
Всего расходов
Чистый операционный доход, тыс. руб.

Потенциальный годовой валовый доход равен произведению количества квартир на месячную ставку арендной платы и число месяцев.

Коэффициент загрузки определяем по формуле:

где - доля квартир, по которым в течение года происходит смена арендатора;

Период времени на поиск новых арендаторов;

Число арендных периодов в году.

Коэффициент сбора платежей определяем исходя из процента безнадежных долгов.

Действительный валовый доход рассчитываем как произведение потенциального валового дохода на коэффициенты загрузки и сбора платежей.

Далее определим сумму операционных расходов по сдаче в аренду жилого комплекса. Затраты на оплату труда управляющего складываются из арендной платы занимаемой им квартиры и суммы вознаграждения. Ежемесячные затраты на управляющего умножаем на 12 чтобы получить сумму ежегодных расходов.

Сумму переменных расходов определяем исходя из количества квартир, коэффициента загрузки и суммы переменных затрат на каждую занятую квартиру. ипотечный экономический износа аренда

Отчисления в резерв на замещение рассчитываем как 3 % от действительного валового дохода.

Затем определяем общую сумму расходов и чистый операционный доход (он равен разности между действительным валовым доходом и суммой расходов).

Так как для приобретения жилого комплекса планируется привлечение кредита, то коэффициент капитализации рассчитаем по методу инвестиционной группы. Для этого используем следующую формулу:

где - общий коэффициент капитализации;

Коэффициент ипотечной задолженности;

Ипотечная постоянная;

Ставка дохода на собственный капитал.

Ипотечную постоянную определяем по таблице шести функций сложного процента как взнос на амортизацию денежной единицы.

Оценочную стоимость объекта недвижимости определим как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации:

Потенциальный валовый доход от аренды недвижимости составляет

28800 тыс. руб. в год, действительный валовый доход 27701,8 тыс. руб., чистый операционный доход - 19655,9 тыс. руб. Коэффициент капитализации равен 23,92 %, а оценочная стоимость жилого комплекса - 82173,5 тыс. руб.

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Задача 10

Задача 9

Задача 8

Задача 7

Задача

Задача 5

Задача 4

Задача 3

Задача 2

Задача 1

1.Метод разделœения вкл. в себя 3 вида износа:

Физический износ

Функциональный износ

Внешний износ

Физический износ - утрата объектом своих потребительских ка­честв вследствие эксплуатации или естественных (природных) фак­торов.

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объёмно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.

Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устрани­мый и неустранимый.

Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта

Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение изно­са невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляе­мая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

1Многоэтажный дом без лифта - функц.

2)В доме протекает крыша - физич

3)Жилой дом в аэропорту -внешний

4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.

5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена крайне важно сть в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

1. Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональный износ:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально поправимые – 4630 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100

Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт

В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983

Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, в случае если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.

Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $

Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?

Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251

1000руб. - устранимый износ физический

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, в случае если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?

В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.

Известно , что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.

Определить сумму и вид износа.

В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, в случае если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).

В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целœесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, в случае если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.

В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, в случае если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.

Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.

20000 – 15000 = 5000 $

Сравнительный подход:

ВРМ = Цена продажи / годовой (месячный и т.п.) доход

Валовой рентный мультипликатор - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Валовой рентный мультипликатор" 2017, 2018.

Метод валового рентного мультипликатора. (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход

собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая