Gdje zaključiti predugovor o prodaji. Preliminarni dogovor

Preliminarni kupoprodajni ugovor (PDCP) je sporazum koji će se zaključiti u budućnosti, pod unapred određenim uslovima ( uslovi, cijena, postupak plaćanja itd.). To je MACP- to je samo sporazum o namjerama . A ako se ove namjere ne ispune u roku određenom ugovorom ( na primjer, promijenili su mišljenje o potpisivanju glavnog ugovora), tada predugovor gubi pravnu snagu.

Norme zaključkaPredugovor o prodaji nalaze se u Otvara se u novoj kartici."> Član 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. MACPmora sadržavati sve podatke i detalje stranaka, kao i sve bitni uslovi budući dogovor.MACPnije nigdje registriran i može se mijenjati dogovorom stranaka ili jednostrano (ako se takvo stanje odražava u njemu).

preliminarni ugovori Postoje tri vrste transakcija nekretninama:

1. Preliminarni dogovor, prema kojem neki Developers prihvati novac od suinvestitora u izgradnji kao plaćanje za budući stan ( obično, uz istovremenu prodaju menice kompanije za isti iznos);
2. Preliminarni dogovor između Prodavca i Kupca stana u , na zahtjev banke povjerioca ( formalni dokument za kreditni odjel banke);
3. Preliminarni dogovor, koje neke agencije za nekretnine koriste prilikom izrade plaćanje unaprijed za kupovinu stana kao alternativa Avansnom sporazumu).

Razmotrimo ih redom.

Preliminarni ugovor od strane developera

Uprkos tome što imam račun one. bezuslovnu finansijsku obavezu Programera prema Kupcu), ovakva šema prodaje stana stvara ozbiljne rizike za Kupca, ali je, ipak, ova vrsta ugovora i dalje prisutna u tržišnoj praksi.

Zaključak developerPredugovor za prodaju stana (PDKP) nije samo po sebi kršenje zakona, već je njegova posebnost u tome što samo fiksira namjere strana , i ne obavezuje ih da izvrše predviđeno. One. takav sporazum nije potreban developer prenijeti stan u vlasništvo Kupca, a Kupac, zauzvrat, nema pravo na traženje stana . U slučaju nedovršene kuće, na primjer, Kupcu će biti teško dokazati činjenicu ulaganja u stambenu izgradnju, moći će tražiti samo povrat novca sigurnosni depozit.

Osim toga, by MACPDeveloper tehnički ima mogućnost prodaje isti stan više puta različiti ljudi (takozvani "dvostruka prodaja").

Pitanje zaključka MACP za stan koji još nije izgrađen je kontroverzno sa stanovišta pravnika, i sadrži mnoge složene i neu potpunosti objašnjene nijanse od strane zakonodavca. U praksi je prilično lako izbjeći odgovornost za kršenje uslova. MACP.

analogni MACP at Developer možda i tzv., koja ne menja svoju suštinu, i nema nikakve veze FZ-214.

MACP spada u tzv "sive šeme" kupovina stanova; to dozvoljava Developer privući novac stanovništva u fazi izrade projektne dokumentacije ( čak i prije početka izgradnje), te daje mogućnost Kupcu da kupi stan po najnižoj cijeni.

Predugovor za hipoteku

Takve Preliminarni dogovor je, prije svega, u interesu banke kreditora, jer omogućava mu da se formalno opravda ( za vlastito izvještavanje) izdati Kupcu za kupovinu stana na određenoj adresi.

Istovremeno, sama banka obično nije strana preliminarni ugovor, koji se zaključuje direktno između Prodavca i Kupca, ali po nalogu i pod uslovima banke kreditora.

Svrha takvog ugovora za banku je sljedeća:

• fiksirati namjeru Kupca da kupi ovaj stan, te obavezu Prodavca da ga proda ovom kupcu ( ugovor obavlja funkciju neobezbeđene obaveze, slično kao i plaćanje avansa;
• formalizovati i fiksirati uslove buduće transakcije za prodaju stana za koju će banka izdvojiti hipoteka ;
• utvrditi konačnu cijenu stana, te rasporediti koliko Kupac sam ulaže u kupovinu, a koliko banka doplaćuje, u vidu kredita;
• utvrditi način i postupak obračuna između tri strane - Prodavca, Kupca i banke ( gotovinom ili bankovnim transferom, prije registracije ili poslije, odmah ili u dijelovima);
• odrediti datum zaključenja glavnog ugovora o prodaji stana;
• utvrditi uslov da banka dobije pravo kolaterala ( hipoteke) u stan odmah nakon toga

Transakcije sticanja ili otuđenja stambenog prostora nose velike rizike. Prije kupovine stana potrebno je provjeriti dokumentaciju, riješiti pitanje izvlačenja svih prijavljenih lica ili dobijanja odobrenja za hipoteku, što oduzima dosta vremena. Stoga su prodavatelju i kupcu potrebne garancije da druga strana neće odbiti da potpiše ugovor u budućnosti. Takva garancija je dokument koji potvrđuje preliminarni dogovor o uslovima prodaje.

opšte karakteristike

Prema čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predugovorom o kupovini stana utvrđena je obaveza potencijalnog kupca i prodavca da nakon nekog vremena zaključe posao o otuđenju imovine.

Pisana namjera kupovine ili prodaje stambenog prostora treba da odražava sve dogovore koje su ugovorne strane postigle:

• karakteristike predmeta koji se prodaje;
• cijena nekretnine;
• način plaćanja;
• postupak za prijem i prenos stambenog prostora;
• terete nekretnina, ako ih ima.

Bitan. Takav sporazum ne dovodi do nastanka ili prestanka prava na objektu. On samo garantuje da će stambeni prostor biti prodat pod uslovima dogovorenim od strane izvođača radova.

Šta je važno znati pri zaključivanju

Predugovor za otuđenje nekretnine služi kao obrazac za glavni ugovor. Potpisivanjem, učesnik u transakciji ubuduće neće moći jednostavno odbiti uslove propisane u njemu.

Strane u predugovoru su lica koja prihvataju ili otuđuju predmet. U dokumentu se oni nazivaju "Prodavac" i "Kupac", odnosno "Budući prodavac" i "Budući kupac".

Sklopiti ugovor u ime prodavca pretprodajaživotni prostor može biti samo fizički ili pravna lica, sa punomoćjem za pravo otuđenja nepokretnosti. Kao kupac mora biti naveden stvarni kupac nekretnine na čije ime će se naknadno upisati. Dakle, ugovor ne može potpisati rođak ili prijatelj umjesto odsutnog vlasnika ili primaoca imovine, osim ako postoji notarsko ovjerena dozvola vlasnika.

Po prethodnom dogovoru, kupac može uplatiti sredstva prodavcu kao uplatu cijene stana. Oni će biti formatirani kao:

• depozit;
• avans transakcije.

Pročitajte također: izručenje zemljišne parcele velike porodice

Depozit uključuje uplatu određenog iznosa od strane strana kao avans za transakciju. Ukoliko kupac naknadno odbije zaključiti ugovor o kupoprodaji stambenog prostora bez krivice prodavca, iznos depozita mu se neće vratiti. Ako ugovor o kupoprodaji objekta raskine vlasnik nekretnine, potencijalnom kupcu se isplaćuje dvostruki iznos koji je on uplatio Novac.

Ukoliko jedna od strana odbije da izvrši ugovor, akontacija se vraća kupcu, bez obzira na razloge zbog kojih glavni ugovor nije potpisan.

Bilješka. Prilikom prenosa iznosa depozita ili avansa, kupac mora sastaviti dokumente koji potvrđuju stvarni prijem novca od strane prodavca (potvrda, bankovni izvod).

Iznos akontacije se utvrđuje na zahtjev stranaka. Međutim, kupac ne bi trebao platiti velike iznose za budući ugovor. Tokom pripreme za glavnu transakciju mogu se pojaviti različiti neželjeni događaji (odbijanje banke da izda hipoteku, smrt jedne od strana ili nesreća), zbog čega će postati nemoguće kupiti stan. A druge ugovorne strane odbijaju da vrate novac.

Savjet. Preporučljivo je ograničiti iznos depozita ili akontacije na 5-10% vrijednosti imovine utvrđene obavezama.

Transakcioni obrazac

Predugovor se zaključuje u formi u kojoj će biti sastavljen ugovor o prodaji stana. Ako strane ne insistiraju na ovjeri ugovora, onda je bolje da to poprave u pisanom obliku kako bi dale pravnu snagu svom sporazumu.

referentne informacije. Nema potrebe da se ugovor unapred registruje kod vlasti Rosreestra.

Predugovor o prodaji stana ne bi trebalo da se izražava samo usmeno, jer je takva transakcija ništava.

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne postavlja stroge zahtjeve za strukturu preliminarnog ugovora o kupoprodaji stambenog prostora. Na osnovu opšte odredbe građanskog prava, mogu se razlikovati sljedeći obavezni elementi dokumenta:

1. Preambula sa punim imenom stranke i detalji pasoša. Podaci o vlasniku moraju odgovarati podacima navedenim u dokumentima za stan. Ako dva ili više učesnika govore iz jedne od strana, o svakom od njih se navode potpuni podaci.
2. Glavni dio - propisani su bitni podaci o predmetu ugovora i to: adresa lokala; na kom je spratu? površina i broj prostorija objekta; katastarski broj; razlozi za nastanak prava na imovinu od prodavca; stanje stana; postojeći tereti (na primjer, registracija u mjestu prebivališta, zalog itd.); transakcijska cijena; postupak obračuna.
3. Završni dio, u kojem je potrebno prijaviti se:

• maksimalni rokovi za registraciju stvarne kupoprodaje;
• obaveze strana da pripreme glavni ugovor (posebno ko će od učesnika snositi troškove transakcije, prikupiti potrebne sertifikate, itd.);
• detalje o strankama i staviti potpise.

Pročitajte također: Preraspodjela granica zemljišne parcele i formiranje nove parcele

Pažnja. Ukoliko se napravi greška u izradi dokumenta u opisu stana, isti neće imati pravnu snagu.

Validnost

Građanski zakonik Ruske Federacije ne utvrđuje maksimalne i minimalne rokove za valjanost preliminarnog ugovora o kupoprodaji, stoga ovo pitanje učesnici rješavaju samostalno.

Postoji nekoliko opcija za određivanje vremena "budućeg" ugovora za otuđenje nekretnine:

• preciziranjem vremenskog perioda tokom kojeg se glavni dokument mora registrovati;
• pričvršćivanje tačan datum podnošenje potpisanog ugovora vlastima Rosreestra.

Primjer formulacije. „Sporazum o namjerama stupa na snagu danom potpisivanja od strane svih učesnika i važi 3 (tri) mjeseca.“

Ukoliko u tekstu ugovora nije naznačeno koliko dugo lica koja učestvuju u njemu moraju da registruju prenos prava na imovinu, rok za zaključenje transakcije treba da bude 12 meseci od dana potpisivanja dokumenta.

Kupnja stana uz hipoteku

Do danas, prilično uobičajen način kupovine stana je kupovina hipotekarnim kreditom od Sberbanke. U tom slučaju, novčana suma se kupcu daje na kredit koji je osiguran stečenom imovinom.

Prije kupovine stambenog prostora na ovaj način morate nabaviti:

• saglasnost banke da kupcu da stambeni kredit;
• odobrenje za kupovinu određenog, već odabranog od strane kupca objekta.

Prilikom izvršenja ovih dokumenata, prodavac može pronaći drugu osobu koja želi kupiti stan ili promijeniti uslove ugovora (na primjer, povećati cijenu, revidirati ugovor o troškovima registracije prijenosa vlasništva). Stoga, prilikom dobivanja hipoteke u Sberbanci, preporučljivo je sastaviti preliminarni ugovor o prodaji stana.

U tekstu uslova, pored gore navedenih odredbi, potrebno je odraziti:

• činjenica sticanja imovine na obezbeđenje;
• naziv i detalje Sberbanke;
• datum transfera novca od strane banke prodavcu.

Rok na koji se zaključuje ugovor o postizanju predugovora o kupovini stambenog prostora na hipoteku direktno će zavisiti od perioda razmatranja od strane banke zahtjeva kupca. Naime, od trenutka kada klijent pošalje zahtjev za hipoteku do odobrenja prođe oko 2 mjeseca.

Državljanin, pasoš (serija, broj, izdat), sa prebivalištem na adresi, u daljem tekstu „ Salesman“, s jedne strane, i državljanina, pasoša (serija, broj, izdat) sa prebivalištem na adresi, u daljem tekstu “ Kupac“, s druge strane, u daljem tekstu „ Zabave“, zaključili su ovaj ugovor, u daljem tekstu “Ugovor”, kako slijedi:

1. Strane se obavezuju da će na vrijeme i pod uslovima iz Ugovora zaključiti kupoprodajni ugovor (u daljem tekstu „Glavni ugovor“) stana u vlasništvu Prodavca na osnovu prava vlasništva na osnovu. Navedeni stan se sastoji od dnevnog(ih) boravka(a), ukupne je površine m2, ukupne površine bez lođa, balkona, ostalih ljetnih prostorija m2, uključujući i m2. dnevni boravak.
2. Strane moraju sastaviti i potpisati glavni ugovor u jednostavnom pisanom obliku u periodu do "" godinu dana.
3. Kupac potvrđuje da su sve bitne karakteristike stana, uključujući njegovu lokaciju, prostornu orijentaciju, pogled sa prozora, dimenzije, raspored, stanje, inženjersku i tehničku opremljenost, kao i stanje susjedne teritorije i zajedničkih prostorija kuće. , u potpunosti ga zadovoljiti.
4. U trenutku zaključenja Ugovora u stanu su prijavljena sljedeća lica: koja u skladu sa članom 292. Građanskog zakonika Ruske Federacije zadržavaju pravo korištenja stana do odjave. Prodavac se obavezuje da će osigurati odjavu navedenih lica najkasnije nekoliko dana nakon državne registracije Glavnog ugovora.
5. Prodavac mora osloboditi stan od imovine koja nije uključena u njegovu cijenu najkasnije u roku od nekoliko dana nakon državne registracije Glavnog ugovora i prenijeti na Kupca na osnovu Potvrde o prijemu u promet najkasnije u roku od dana od dana izdavanja Potvrda o državnoj registraciji Kupcu.
6. Cijena stana je Rs. Prilikom potpisivanja ovog Ugovora, Kupac je Prodavcu prenio sredstva u iznosu od: rubalja. Navedeni iznos je akontacija za kupljeni stan i uzima se u obzir od strane strana u međusobnim obračunima na dan potpisivanja Glavnog ugovora.
7. Plaćanje svih troškova za prikupljanje dokumenata potrebnih za državnu registraciju Glavnog ugovora i prijenos prava po njemu, kao i troškove pripreme nacrta Glavnog ugovora, vrši Prodavac. Plaćanje troškova u vezi sa državnom registracijom Glavnog ugovora i prijenosom prava po njemu zajednički i pojedinačno vrše Kupac i Prodavac. U slučaju dodatnih troškova koji nastanu na inicijativu jedne od Strana, plaća ih strana koja je pokrenula postupak.
8. U slučaju da Kupac ne ispuni svoje obaveze iz ovog Ugovora ili odbije da potpiše Glavni ugovor (uključujući i zbog nedostatka sredstava za potpuno plaćanje), potonji će Prodavcu platiti novčanu kaznu u iznosu od % avansa plaćeno. Činjenica nastupanja ovih okolnosti mora biti potvrđena aktom koji sastavljaju Prodavac i Kupac. Danom sastavljanja navedenog akta smatra se da je Ugovor raskinut zbog nemogućnosti izvršenja.
9. Prodavac je dužan vratiti Kupcu sva sredstva primljena od Kupca (akontacija) u cijelosti u slučaju neispunjenja obaveza od strane Prodavatelja iz Ugovora i raskida Ugovora ukoliko Kupac otkrije okolnosti koje onemogućavaju zaključenje Ugovora. Glavni ugovor pod uslovima dogovorenim između strana: .
10. Strane se obavezuju da će jedna drugu obavještavati o nastanku okolnosti koje mogu uticati na izvršenje Ugovora, uključujući promjenu građanskog statusa, gubitak ili promjenu detalja ličnih dokumenata, promjenu stalnog mjesta prebivališta Strana, kao i nemogućnost prijema obavještenja zbog navodnog odsustva i davanje informacija o drugoj mogućnosti obavještavanja odsutnoj Strani.
11. Ugovor je zaključen na period do uključujući datum navedenog u tački 2.1 Ugovora.
12. Sve izmjene i dopune Ugovora vrše se dogovorom Strana u pisanoj formi, u formi Dodatnog ugovora uz Ugovor, koji se, ako je sastavljen, prilaže uz Ugovor i postaje njegov sastavni dio.

U nekim slučajevima, prilikom kupovine nekretnine, sastavlja se predugovor kojim se kupoprodajna transakcija odlaže na vrijeme. Postoji nekoliko važnih tačaka na koje biste trebali obratiti pažnju prilikom dizajniranja: o tome ćete naučiti upravo sada.

Prilikom kupovine određenog imovinskog objekta (stana, zemljišne parcele, automobila i sl.), strane mogu, ali nisu dužne, zaključiti takozvani predugovor o kupoprodaji. Zakonitost takve radnje, kao i činjenica postojanja takvog dokumenta, ogleda se u Građanski zakonik (član 429).

Glavna svrha je da obje strane preuzmu određene obaveze prije nego što se transakcija dogodi:

• prodavac preuzima obavezu da proda predmet ovom kupcu;
• kupac se obavezuje da kupi predmet od ovog prodavca.

Strane potvrđuju namjeru zaključenja glavnog ugovora u predhodnom postupku, kada se izvrši kupoprodajna transakcija. Istovremeno, strane podrazumevaju da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uslovima.

Svrha preliminarnog sporazuma je da svaka strana u transakciji može potvrditi svoje namjere i istovremeno preuzeti pismenu obavezu druge strane o svojim namjerama. Najčešće se sklapa ugovor o daljnjoj kupovini stana. Obično je takav dokument potreban u sljedećim slučajevima:

1. Prodavac i kupac su se dogovorili oko transakcije, ali prodavac nema neke dokumente za stan ili su neispravno izdati.
2. Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupovinu, ali dio iznosa odmah prenosi i obavezuje se da će ostatak u cijelosti uplatiti u određenom roku.
3. Prilikom kupovine stana na hipoteku, zaključivanje predugovora je uobičajena praksa, jer je procedura otežana potrebom pribavljanja dozvole banke koja će uzeti stambeni prostor kao zalog za davanje kreditnih sredstava.

Ugovor se razlikuje od glavnog po tome što ga nije potrebno registrovati ni u Rosreestru ni ovjeriti kod notara. U tom smislu, isprava nosi određene rizike ukoliko stranke ne dostave dokumente koji dokazuju da stan nije opterećen (zalog, hapšenje, potraživanja trećih lica i sl.).

Unaprijed potpisani ugovor nosi određene garancije, kao i rizike strana - o čemu se detaljno govori u sljedećem dijelu.

Predugovor: garancije

Preliminarni ugovor sadrži 2 važne garancije koje štite interese obe strane:

1. Kupcu ovaj dokument garantuje da će mu stan biti prodat i to tačno po cijeni koja je naznačena.
2. Ugovor daje prodavcu garanciju da će upravo ovaj kupac od njega kupiti stan najkasnije u navedenom roku.

Ako neko izbjegne svoje obaveze, svaka strana se može obratiti sudu da se glavni ugovor izvrši prinudno, a transakcija se izvrši. Prijava se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada je po predugovoru potrebno zaključiti glavni (odnosno rok).

Komentar vještaka o karakteristikama predugovora predstavljen je u video snimku.

Predugovor: rizici

Glavni rizici su povezani sa činjenicom da strane mogu izbjeći svoje obaveze. Štaviše, ako u roku od šest mjeseci ne iskažu zahtjeve, tada preliminarni kupoprodajni ugovor prestaje da važi automatski.

Sam po sebi, ovaj dokument ne nosi rizike u smislu da ne nastaje pravo vlasništva od prodavca do kupca na osnovu njegovog potpisivanja. Ako jedna strana traži da primora drugu stranu da završi transakciju, tuženi može podnijeti protivtužbu za poništavanje ugovora.

BILJEŠKA. Ako je pri kupovini nove zgrade sklopljen predugovor (sa investitorskom kompanijom), onda u slučaju kašnjenja, tužilac može ići na sud da primora tuženog da potpiše ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji.

Inače, predugovor je povezan sa rizicima koji uglavnom prate transakcije na tržištu nekretnina:

1. U nekim slučajevima sud može priznati preliminarni sporazum kao nesklopljen. Ovo je moguće u 2 slučaja:

• ugovor je sastavljen sa očiglednim povredama (nisu navedeni svi detalji stana, postoje činjenične greške);
• Stan ne postoji ili je još u izgradnji.

1. Rizik povezan sa činjenicom da se stan može više puta prodati. Ova situacija nastaje u slučaju lažne šeme koju provodi programer: na primjer, on može zaključiti nekoliko identičnih ugovora o prodaji istog stana.
2. Rizik povezan s gubitkom sredstava utrošenih na kupovinu stana. Ovo se odnosi i na slučajeve kupovine stana direktno u kući u izgradnji. Važno je shvatiti da se uložena sredstva (po ugovoru o povjerenju) ne vraćaju uvijek po prestanku izgradnje – često se kompanija proglasi bankrotom, a oštećeni može samo da se nada djelomičnom nadoknadi svog gubitka.

Dakle, nakon potpisivanja predugovora, strane su u obavezi da potpišu glavni ugovor pod potpuno istim uslovima (izmjene su moguće samo sporazumno).

U slučaju privatnih građana (pri kupovini stambenog prostora na sekundarnom tržištu), glavni rizici se odnose upravo na činjenicu da strane neće ispuniti svoje obaveze. Ako se stan kupi u novoj zgradi, opasnost se dramatično povećava - sve ovisi o poštenju programera.

Predugovor: uzorak 2017

Uslovi za sastavljanje predugovora o kupoprodaji nisu se mijenjali ove godine. Standardni obrazac se lako preuzima i štampa.

Prilikom popunjavanja važno je uzeti u obzir da se svi bitni uslovi odražavaju u dokumentu - bolje je provjeriti da li svi podaci odgovaraju onima navedenim u relevantnim dokumentima (pasoš vlasnika stana, potvrda o vlasništvu) . Posebna pažnja dati na sljedeće tačke:

1. Ugovorena cijena, tj. po kojoj se cijeni prodavac obavezuje prodati stan u ugovorenom roku.
2. U predugovoru moraju biti naznačene sve osobe koje žive sa prodavcem ovog trenutka. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o pasošu.
3. Ako vlasnik živi negdje drugdje, bolje je navesti obje adrese: i onu stvarnu i onu upisanu u pasošu.
4. U ugovoru mora biti posebno opisana činjenica da prodavac garantuje: stan nije založen, uhapšen, druga lica ga ne polažu.
5. Rok važenja predugovora je bitan uslov njegove važnosti: nakon ovog datuma ugovor prestaje da važi.
6. Ugovorom je obavezno propisana procedura plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plaća 10% od ukupnog iznosa, a zatim preostalih 90%. Činjenica plaćanja dodatno je potvrđena ugovorom o depozitu (na zahtjev člana 380. Građanskog zakonika). Isti dokument se zove potvrda - sastavlja se u bilo kom obliku i potpisuju ga obje strane.
7. Opisuje se i odgovornost za neispunjenje obaveza: misli se na pretpretresno poravnanje. Na primjer, strana koja je izbjegla transakciju plaća drugoj strani depozit u dvostrukom iznosu.

Bez preciziranja bilo kojeg od ovih bitnih uslova, praktično je nemoguće priznati predugovor kao pravno valjan, zbog čega ga neće biti moguće koristiti kao jedan od dokaza u sudskom postupku.

Uzorak ugovora je dat u nastavku.

Također treba napomenuti da izrada takvog ugovora ne predviđa prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Shodno tome, nema potrebe:

• sastaviti prenosni akt;
• dostaviti izvode iz ličnog računa, koji dokazuju nepostojanje zaostalih obaveza u računima za komunalne usluge;
• narediti izvod iz USRN-a kojim se dokazuje da stan nije opterećen;
• uz predugovor priložiti tehnički pasoš stana.

Nakon što stranke zaključe kupoprodajni posao i potpišu glavni ugovor, prethodni se smatra nevažećim. O ovoj činjenici ne sastavljaju se posebni dokumenti - strane mogu jednostavno uništiti ovaj dokument.

Transakcijama sa nekretninama često prethodi preliminarni kupoprodajni ugovor, čiji su uslovi i odredbe navedeni u Građanskom zakoniku. To je garancija da će kupac i prodavac u budućnosti sklopiti osnovni ugovor prema kojem će kupac steći nekretninu, a prodavac prenijeti vlasništvo nad njom.

Posebnosti

Prilikom sklapanja ovog tipa ugovora kupac još ne postaje punopravni vlasnik nekretnine, već samo dobija pravo da formalizira glavnu transakciju prodaje ove nekretnine u budućnosti.

U kojim slučajevima ima smisla sastaviti predugovor o prodaji nekretnine ()? Strane pribjegavaju zaključivanju takvog sporazuma kada:

• kupac još nema određenu svotu novca da kupi nekretninu i treba sačekati nastanak jednog ili drugog događaja da bi dobio novac: ulazak u pravo nasljedstva, odobrenje hipoteke;
• prodavaču je potrebno vrijeme za preuzimanje/izdanje Potrebni dokumenti;
• vlasnik nekretnine se nalazi u drugom gradu/državi: potrebno je sačekati njegovo prisustvo ili izdati punomoć za izvršenje transakcije od strane treće strane u ime vlasnika.

Moguće su i druge okolnosti zbog kojih su zainteresovani za otuđenje nepokretnosti prinuđeni da zaključe predugovor o prodaji.

Dakle, predugovor o prodaji kuće i zemljišne parcele, stana ili drugog stambenog prostora služi kao garancija da će kupac u budućnosti steći imovinu prodavca. Štaviše, glavni ugovor će biti zaključen pod uslovima koji su navedeni u preliminarnom.

Zahtjevi za ovu vrstu ugovora

• pismeno je;
• ovjera nije obavezna, ali se stranke mogu dogovoriti o ovjeri isprave u javnobilježničkoj kancelariji;
• ubuduće, strane se obavezuju da će zaključiti glavni ugovor o prodaji pod uslovima navedenim u predugovoru;
• bitni uslovi koji se moraju odraziti u dokumentu i koji će naknadno biti uključeni iu glavni ugovor: predmet transakcije (adresa nekretnine, njena namjena, ukupna/stambena površina, spratnost, broj soba i druge karakteristike ), trošak stana/kuće/zemljišta, podaci o kupcu i prodavcu (podaci o pasošu, adresa stvarnog mjesta stanovanja), ako se transakcija obavlja preko zastupnika: detalji punomoći i podaci o ovlašćenom licu;
• predugovor o prodaji kuće/stana/zemljišta podrazumijeva naznaku uslova po kojima će se zaključiti glavni kupoprodajni posao. Ako konkretni uslovi nisu precizirani, tada se podrazumevano smatra da glavni ugovor strane moraju potpisati najkasnije godinu dana od dana zaključenja preliminarnog ugovora.

Odgovornost strana

Prema odredbama Građanskog zakonika, ako jedna strana izbjegne ispunjenje glavne obaveze: zaključenja glavnog ugovora, druga strana ima pravo da podnese tužbu sudu tražeći da prinudi utajivača da zaključi transakciju i nadoknadi troškove. sve troškove nastale zbog ove utaje.

Ako obje strane ignorišu transakciju, preliminarni će se smatrati prekinutim. Obaveze predviđene predugovorom prestaju i ako istekne rok važenja u kojem je bilo potrebno izvršiti glavnu transakciju kupoprodaje nepokretnosti.

Prilikom sastavljanja predugovora za prodaju zemljišne parcele / kuće / stana / stambenog prostora (), također možete osigurati dodatni uslovi koji se odnose na ispunjenje obaveza stranaka. Takvi uslovi uključuju uvođenje avansa ili depozita od strane kupca.

Predujam je određeni iznos novca koji se prenosi prodavcu i uzima u obzir u budućoj uplati za predmet koji se prodaje prilikom izvršenja glavne kupoprodajne transakcije. Ako je avans prenet, a obaveze nisu nastale ili nisu ispunjene, prodavac je dužan da kupcu vrati sav novac u celosti. Dakle, avans nije pouzdana garancija ispunjenja obaveza.

Sasvim je druga stvar uplatiti depozit. U slučaju odbijanja ispunjenja obaveza iz transakcije, depozit ostaje prodavcu u originalnom iznosu, a kupac gubi svoj novac. Ukoliko prodavac odbije da ispuni svoje obaveze, depozit se vraća kupcu dva puta. Dakle, depozit djeluje kao jemac za ispunjenje obaveza iz ugovora, te je naknada za njihovo neispunjenje.

U praksi korištenje depozita stvara velike rizike za kupca: iako prodavac napiše potvrdu da će vratiti novac ako njegove obaveze ne budu ispunjene, ima trenutaka kada prevarant jednostavno ispari s primljenim novcem. Da bi se izbjegao ovakav ishod događaja, ima smisla kontaktirati pravnu ili kancelariju za nekretnine i sav iznos depozita ostaviti na čuvanje trećoj strani. Naravno, trebate kontaktirati samo pouzdane velike kompanije s dobrom reputacijom. Zaposleni u organizaciji takođe su dužni da napišu potvrdu da su primili novac i da se obavezuju da će osigurati njegovu sigurnost.

Ishod

• Preliminarni ugovor je garancija da će strane u budućnosti zaključiti glavni kupoprodajni ugovor pod unaprijed dogovorenim uvjetima.
• Da biste osigurali ispunjenje obaveza stranaka, možete koristiti depozit ili akontaciju.
• Opisani ugovor ne zahtijeva državnu registraciju.