Predugovor za prodaju stana sa i bez depozita. Predugovor o prodaji stana, uzorak popunjavanja Predugovor o prodaji stana

Kupoprodaja nekretnina je prilično česta vrsta transakcija između ruskih građana. Unatoč prividnoj jednostavnosti transakcije, bez predugovora o prodaji stana, ona nosi puno vanjskih neizraženih rizika. Čak i bez razmatranja opasnosti povezanih sa mogućom prevarom jedne od strana uključenih u transakciju, postoji rizik finansijski gubitak kao rezultat odbijanja kupca (prodavca) od kupovine (prodaje) stana iz bilo kog ličnog razloga.

Ako je za predloženu transakciju uzet kredit ili je potencijalni kupac već prodao ranije zauzeti stambeni prostor u trenutku odbijanja prodavca, sigurno će imati gubitke vezane za plaćanje kamata banci na nerealizovani kredit, ili u veza sa neplaniranim troškovima finansiranja privremenog boravka. Neke banke zahtijevaju obavezno predočenje preliminarnog ugovora za hipotekarni kredit.

Kako bi stekle povjerenje u legitimnost predstojećeg sporazuma, strane sklapaju predugovor o prodaji stana. Svrsishodnost izdavanja takvog dokumenta nije samo smanjenje vjerovatnoće finansijskih troškova za jednu od strana, već i iz niza drugih razloga:

• radi pravno dejstvo prethodno zaključenog usmenog sporazuma između kupca i prodavca;
• za garantovano odobrenje cijene imovine koju su strane prihvatile (što znači garanciju nepromjenjivosti iznosa tokom cijele transakcije), to posebno vrijedi kada kupac privuče dio ili puni iznos pozajmljenih sredstava;
• da se utvrdi obostrano zadovoljavajući datum za predaju stana novim vlasnicima (odmor ranijih vlasnika);
• utvrđivanje stvarnog stanja stana, koje je bivši vlasnik dužan da održava (provodi) do okončanja operacije prijema i prenosa imovine;
• finansijsku veličinu koju je kupac prenio na prodavca kako bi potvrdio ozbiljnost svojih namjera. Prilikom obavljanja transakcije koja uključuje depozit, dokument mora biti ovjeren kod notara na mjestu registracije ugovora. Inače, slične pravne radnje sa glavnom odredbom nisu potrebne u vezi sa identifikacijom kupca i prodavca nekretnine od strane zaposlenih u Rosreestru;
• radi utvrđivanja postupka vraćanja depozita kupcu u slučaju da nastupe okolnosti koje ne dozvoljavaju stranama da ispune punu listu ili dio obaveza sadržanih u predugovoru.

Ovo je samo okvirna lista najažurnijih informacija koje se ogledaju u ugovoru o prodaji stana u velikoj većini slučajeva. Uz zajednički dogovor strana uključenih u transakciju, predugovor se može dopuniti bilo kojom razumnom klauzulom.

Transfer depozita

Depozit je dio cijene stambene nekretnine koju odredi prodavac (obično pet posto), koju potencijalni kupac prenosi na prodavca stana, kao faktor koji povećava kredibilitet namjera i garantuje uspjeh budućnosti. transakcija.

Depozit se prenosi na prodavca (vlasnika) stana u gotovini u prisustvu notara, pri čemu stranke istovremeno potpisuju ugovor - predugovor o preknjižbi stana. Nedavno, uz širenje bezgotovinskog načina plaćanja troškova robe i usluga, na zahtjev jedne od strana (zajednička želja), iznos depozita naveden u predugovoru može se prenijeti na vlasnika stana na bankovni račun na bilo koji od načina dostupnih kupcu.

Detaljni uslovi za prenos (primanje) i vraćanje (nepovraćaj) iznosa depozita se obavezno odražavaju u jednoj od klauzula ugovora o prodaji. Prilikom obavljanja transakcija po ugovoru sa depozitom 2020. godine, opšte je prihvaćeno da ukoliko transakcija nije uspela krivicom (inicijativa, stvaranje uslova, preduslova i sl.) kupca, on ne može tražiti povraćaj prethodno uplaćen depozit za stan. Zauzvrat, u slučaju svjesnog raskida uvjeta ugovora (jednostrano odustajanje od transakcije) od strane prodavca nekretnine (stana), iznos depozita primljenog ranije vraća se kupcu u iznosu dvostrukom od početnog iznosa. .

Uzorak pripremljenog dokumenta koji uzima u obzir nijanse stjecanja stambenog prostora uz depozit u 2019. godini može se preuzeti na adresi.

Kupnja stana uz hipoteku

Kupovina nekretnine uz uključivanje pozajmljenih sredstava (u hipoteku) ima niz karakterističnih karakteristika od transakcije bez ikakve transakcije:

1. Prva razlika je u tome što banka kreditor neminovno postaje učesnik (jedna od ugovornih strana) u transakciji.
2. Druga razlika se odnosi na kupovinu stambenog prostora na primarnom tržištu (u novogradnji). Predstavnik djeluje kao prodavac u takvim transakcijama. pravno lice- developer, što nameće neisključiva ograničenja na transakciju i podrazumijeva uvođenje niza dodatnih klauzula u ugovor o prodaji.
3. Banka preuzima obaveze žiranta predstojeće transakcije, bez obzira na status prodavca stana.
4. Prilikom kupovine stana od građevinske firme, ona je ta koja diktira temeljne uslove za sklapanje ugovora svih vrsta projektovanja.
5. Ugovor o hipotekarnom kreditu zaključuje se sa kupcem na punu cijenu kupljenog stana, ne uzimajući u obzir iznos depozita. Kompanija za razvoj možda neće zahtijevati obavezan prijenos depozita, ako ne govorimo o stanovima za kojima je konstantno velika potražnja. Visina depozita varira od pet do deset posto katastarske vrijednosti predmeta transakcije.

Predugovor o prodaji dijela stana

Operacija sticanja udjela u stanu (drugim stambenim prostorima) se suštinski ne razlikuje od kupovine nekretnine u cjelini. Osnovna razlika u strukturi predugovora je u detaljnom prikazu u tekstu dokumenta tačnih geometrijskih podataka, veličine, cene, procentualnog odnosa i drugih podataka koji nedvosmisleno identifikuju stečeni udeo.

Trošak u svim slučajevima je izražen u rubljama. Prilikom razmatranja imovine procijenjene od strane prodavca u bilo kojoj drugoj valuti stranih država, vrijednost preračunata u rublje po kursu Centralne banke na dan potpisivanja (notarskog) ugovora unosi se u ugovor o prodaji.

U slučaju kupovine udjela, obavezu obavljanja poslova provjere saglasnosti vlasnika ostalih dijelova stambenog prostora na prodaju od strane glavnog prodavca svog udjela snosi prodavac. Kupovina udjela je mnogo problematičnija operacija u odnosu na kupovinu stana na sekundarnom tržištu nekretnina. Na primjer, sa samo jednim nepoštovanjem zahtjeva iz člana 250. Građanskog zakonika Ruska Federacija“Na pravu preče kupovine” sud može poništiti kupoprodajnu transakciju i poništiti prvobitni ugovor, uprkos besprijekorno sklopljenom i ovjerenom ugovoru.

Kupoprodaja na primarnom tržištu

Kupovina stana u novoj zgradi (od investitora) ne nameće dodatna ograničenja za izvršenje ugovora. Preliminarni dogovor Kupoprodaja stana se ozvaničava kod pravnog lica kao prodavca na redovan način.

Za razliku od vlasničkih ugovora, gdje kupac postaje punopravni vlasnik nekretnine i prije nego što je njena izgradnja završena i puštena u funkciju, stjecanje nove zgrade po predugovoru o kupoprodaji nameće prodavcu ograničene obaveze. U slučaju vlasničkog učešća u izgradnji stambenog prostora, izvršenje dodatnih ugovornih ugovora ne nosi elemente svrsishodnosti. Investitorska kompanija neće moći prodati stan bez pismene saglasnosti fizičke (pravne) osobe koja je bila finansijski sponzor njegove izgradnje, a svi odnosi između stranaka su regulisani. posebnim uslovima učešće u zajedničkoj izgradnji.

Struktura ugovora

Predugovor nema zakonski utvrđenu formu, sastavljen je na listu standardnog A4 formata i po potrebi dopunjen klauzulama koje su potrebne po dogovoru stranaka. Primjer možete preuzeti sa ovog linka.

Ali, uprkos slobodnom obliku sastavljanja dokumenta, on je ovjeren od strane bilježnika i bez greške odražava informacije:

• o tekućem kalendarskom datumu izrade i potpisivanja predugovora;
• O geografska lokacija u trenutku potpisivanja (u pravilu je naveden samo grad registracije);
• potpuno napisana (bez skraćenica) prezimena, imena i patronimika svih učesnika u ugovornom odnosu, u najjednostavnijem slučaju - vlasnika stana i potencijalnog kupca, njihovi svojeručni potpisi;
• informacije koje približno orjentiraju datum (period, vremenski interval) potpisivanja od strane strana glavnog ugovora. U pravilu se navodi mjesec ili kvartal približne spremnosti stranaka;
• sankcione mjere odgovornosti koje se primjenjuju na stranu koja ne ispunjava (izbjegava ispunjenje) uslove potpisanog sporazuma;
• način i karakteristike postupka pribavljanja od strane prodavca Novac(prilikom transakcije sa bezgotovinskim poravnanjem dodatno se navode finansijski detalji stranaka);
• geografske koordinate (ako je tehnički moguće) i adresu na mjestu kupljenog stana;
• glavne tehničke karakteristike stana, koje je prethodni vlasnik dužan da održava do službenog prenosa stana;
• tačan datum (može se navesti približan vremenski interval) konačnog prijenosa stana sa prethodnog vlasnika na sadašnjeg;
• klauzula o dozvoli ili zabrani ulaska dodatni uslovi jedna od strana u već potpisanom ugovoru;
• cijena stana u digitalnom obliku i slovima, visina depozita i uslovi za prenos (u pravilu se biraju advokatske ili notarske kancelarije).

Rok važenja dokumenta

Pravno, dokument postaje nevažeći nakon što strane ispune sve tačke (uslove) koje se ogledaju u telu dokumenta. Snaga ugovora može biti izgubljena i ako jedna od strana dokaže da uslovi transakcije nisu ispunjeni i ugovor raskine sud.

Takođe, vrijeme legitimiteta ugovora može biti ograničeno paragrafom teksta samog dokumenta, što ima efektivnu racionalnu srž. Ako se ne naznače konkretni rokovi za ispunjavanje obaveza strana (naveden je najnoviji mogući datum), to može dovesti do dodatnih problema u budućnosti - pogoršanja finansijske situacije jedne od strana u transakciji i pokušaja na ovoj pozadini da dobijete više isplativi uslovi, nastanak okolnosti više sile - požar, zemljotres, borba itd.

Zaključak

Usmeni dogovor, čak i između dobrih prijatelja i bliskih rođaka, ne garantuje bezuslovno pozitivan završetak transakcije, posebno kada se radi o velikim novčanim iznosima. Uprkos činjenici da je overa predugovora obavezna, on se izrađuje i zaključuje isključivo na obostranu želju strana koje su zainteresovane za kupovinu (izuzev uslova kada se obrazac predoči kreditnoj instituciji, na primjer banka).

Dobro osmišljen dokument koji prethodi potpisivanju glavnog ugovora o kupoprodaji stana je djelotvorna pravno značajna mjera za sprječavanje nezakonitih radnji, kao i radnji u vezi sa pokušajima izbjegavanja odgovornosti ukoliko se ne ispune uslovi usmenog dogovora.

U kontaktu sa

Ja sam državljanin Ruske Federacije: Sergejev Sergej Sergejevič, 01.01.1991 godina rođenja, mjesto rođenja: grad Kalinjingrad, Kalinjingradska oblast, Rusija, neoženjen, ima pasoš 20 20 202020 , izdat 09.09.2009. Odeljenje Federalne službe za migracije Rusije za grad Kalinjingrad, šifra parcele 312-001 , sa sjedištem na adresi: Kalinjingradska oblast, grad Kalinjingrad, ul. Kaliningradskaya, kuća 100, apt. 100, u daljem tekstu "PRODAVAC", i

Ja sam državljanin Ruske Federacije: Aleksandrova Aleksandra Aleksandrovna, 01.01.1991 godina rođenja, mjesto rođenja: grad Kalinjingrad, Kalinjingradska oblast, Rusija, neoženjen, ima pasoš 30 30 303030, izdat 12.12.2009. Federalna migraciona služba Rusije za grad Kalinjingrad, šifra parcele 312-001 , sa sjedištem na adresi: Kalinjingradska oblast, grad Kalinjingrad, ul. Kaliningradskaya, kuća 200, apt. 200, u daljem tekstu "KUPAC", sklopili su ovaj ugovor kako slijedi:

1. "PRODAVAC" se obavezuje da proda, a "KUPAC" da otkupi u vlasništvo stan u vlasništvu "PRODAVACA" ukupne površine od 62,52 (šezdeset dva zareza pedeset dva) sq. m. nalazi se na adresi: Kalinjingradska oblast, grad Kalinjingrad, ul. Kaliningradskaya, kuća 101 (sto jedan), apt. 10 (deset).

2. Navedeni stan pripada "PRODAVACU" po osnovu: Ugovor o prodaji od 23. oktobra 2000. godine zaključen u gradu Kalinjingradu, o čemu je sačinjen upisni broj 39-39 / 053 / 34-345 u USRR za nekretnine i promet dana 05.11.2000. godine, na osnovu kojeg je 05.11.2000. Institucija pravde u Kalinjingradskoj oblasti izdao Potvrdu o državnoj registraciji prava broj 39-AA broj 234234.

3. Navedeni stan "PRODAVAC" prodaje "KUPCU" za 1.000.000 (milion) rubalja . Prodajna cijena navedenog stana je ugovorna i istinita, svi ostali dokumenti koji ukazuju na drugačiju prodajnu vrijednost ovog stana su nevažeći.

4. Poravnanje između "PRODAVACA" i "KUPCA" će se izvršiti sljedećim redoslijedom: dio cijene stana u iznosu od 100.000 (sto hiljada) rubalja, prenosi se na "PRODAVACA" kao akontaciju, po potpisivanju ovog ugovora, a preostali dio cijene stana, u iznosu od 900.000 (devetsto hiljada) rubalja prenijet će na "PRODAVACA" od strane "KUPACA", po potpisivanju glavnog ugovora o prodaji stana.

5. „PRODAVAC“ garantuje da u trenutku zaključenja ovog ugovora navedeni stan nije nikome poklonjen, nije prodat, nije založen, nije u sporu pod zabranom /zabranom/ i oslobođen je bilo kakvih prava. trećih lica. "PRODAVAC" je odgovoran za prikrivanje informacija o tome da je ovaj stan zabranjen ili založen.

6. Do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji "PRODAVAČU" je zabranjeno otuđenje, davanje u zakup, zalaganje ili na drugi način prenositi prava na navedeni stan na treća lica.

7. Prenos stana, u skladu sa čl. 556 Građanskog zakonika Ruske Federacije, izvršiće se prema aktu o prenosu, na dan potpisivanja glavnog ugovora o prodaji stana, uz obaveznu predaju ključeva ulaznih vrata od strane "PRODAVACA " za "KUPCA".

8. "PRODAVAC" se obavezuje da će navedeni stan ustupiti u istom kvalitetnom stanju u kakvom je bio u trenutku potpisivanja ovog ugovora, pogodan za stanovanje, neopterećen računima za komunalije. U slučaju otkrivanja dugovanja za gore navedena plaćanja, odgovornost za njihovo plaćanje snosi "PRODAVAC".

9. "KUPAC" će steći pravo svojine /posedovanja, korišćenja, raspolaganja/ na navedenom stanu u skladu sa zaključenim, najkasnije do 04.12.2017. godine, između stranaka, glavnim kupoprodajnim ugovorom.

10. Ovaj ugovor sadrži cjelokupni opseg sporazuma između strana u vezi sa predmetom ovog ugovora. Sadržaj i značenje ovog sporazuma su jasni stranama. Odgovornost i prava strana koja nisu predviđena ovim sporazumom utvrđuju se u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

11. Sve izmjene i dopune ovog ugovora smatraju se važećim ako su napravljene u pisanoj formi, potpisane od strane predstavnika svake od strana.

12. Sve troškove kupovine i prodaje ovog stana, uključujući i troškove obrade potrebnog paketa dokumenata, snosi "KUPAC".

13. Ovaj ugovor je sastavljen i potpisan u dva originalna primjerka jednake pravne snage, od kojih jedan ostaje kod "PRODAVCA", drugi kod "KUPCA" i stupa na snagu od momenta potpisivanja od strane strana.

14. Strane potvrđuju da stiču i ostvaruju svoja građanska prava svojom slobodnom voljom iu sopstvenom interesu, slobodne su da odrede sve uslove ugovora koji nisu u suprotnosti sa zakonodavstvom, nisu ograničeni u poslovnoj sposobnosti i sposobnosti, nisu pod starateljstvom i starateljstvom, iz zdravstvenih razloga mogu samostalno da ostvaruju i štite svoja prava i ispunjavaju svoje obaveze, ne boluju od bolesti (uključujući psihički poremećaj) koje ih sprečavaju da razumeju suštinu ugovora koji se potpisuju i okolnosti njegovog zaključak, i nisu u drugačijem stanju kada nisu u stanju da shvate smisao svojih postupaka i upravljaju njima, što nemaju nikakvih obaveza koje ih teraju da sklope posao pod krajnje nepovoljnim uslovima za sebe.

POTPISI STRANA:

"PRODAVAC"

novac ukupno 100.000 (sto hiljada) rubalja "PRODAVAC" primio u cijelosti.

Prilikom sklapanja transakcije za prodaju stana ili kuće, svaka od strana želi da dobije garancije, jedini način da ih obezbijedi je da zaključi predugovor o prodaji stana uz depozit i detaljno precizira uslove predstojeću transakciju. Na kraju članka možete besplatno preuzeti uzorak (obrazac) ovog dokumenta za 2020.

Proces kupovine i prodaje nekretnina odvija se u nekoliko faza:

• Potpisivanje primarnog ugovora;
• Registracija glavnog dokumenta;
• Obračun za stečenu imovinu;
• Potpisivanje akta o prijemu i prijenosu;
• Formiranje imovinskih prava.

Ako kupujete kuću pod hipotekom, morat ćete pribaviti potvrdu o tržišnoj vrijednosti stana (sobe) i potpisati ugovor o hipoteci sa kreditnom institucijom.

Spisak potrebnih dokumenata

Dovoljno je da kupac dostavi pasoš državljanina Ruske Federacije i pristanak muža (supruge) za kupovinu. Za kupovinu nekretnine pod hipotekom potrebna su vam sljedeća dokumenta:

• Potvrda 2-NDFL ili drugi dokument koji potvrđuje prihod;
• Certifikat sa označenom tržišnom vrijednošću;
• Dodatni dokaz identiteta.

Neke finansijske institucije od vas traže dodatnu dokumentaciju, pa je bolje da tačnu listu provjerite u banci u kojoj uzimate kredit.

Vlasnik nekretnine obezbjeđuje:

• Dokument koji potvrđuje vlasništvo nad stambenim prostorom;
• Pasoš državljanina Ruske Federacije;
• Pravna dokumentacija;
• Izvod iz USRR-a i kućne knjige.

Osim toga, možda će vam trebati:

• Pristanak muža (žene) na transakciju;
• Saglasnost organa starateljstva, ako prodavac ima maloletnu decu;
• Punomoćje ako transakcijom vodi treća strana.

Zašto mi je potreban ugovor o kupovini?

MPAP je dokument koji je sastavljen u pisanoj formi i odražava obaveze i prava obje strane:

• Kupac se obavezuje da kupi nekretninu koja je predmet ugovora;
• Prodavac mora prenijeti predmet transakcije na kupca, te naplatiti ugovoreni iznos novca.

Vlasnik kuće ima pravo na plaćanje unaprijed, ovaj trenutak će postati ozbiljan argument u slučaju sporova.

Papir je sastavljen uz saglasnost obje strane, daje garancije za uspješan završetak transakcije. Stoga nemojte zanemariti pripremu preliminarnog dokumenta. Ubuduće ćete izbjeći probleme pri sklapanju glavnog ugovora i moći ćete riješiti konfliktnu situaciju bez sudskog spora.

Predugovor je dobar pomocnik u situaciji kada jedna od strana nije spremna da se dogovori ovdje i sada, odgađa konačnu odluku za određeni datum.

Sa depozitom

Izrada preliminarnog dokumenta sa depozitom razlikuje se od uobičajenog samo po tome što ako kupac prekine transakciju, akontacija ostaje u potpunosti na vlasniku stana. Ako vlasnik stana odluči da raskine ugovor, onda mora vratiti avans u dvostrukom iznosu.

Iznos avansa koji je uplatio kupac propisan je obaveznim uslovima.

Hipotekom

Ugovor o pretprodaji se često koristi prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit. Uzorak dokumenta i primjer registracije možete dobiti u poslovnici banke u kojoj planirate podnijeti zahtjev za kredit. piše:

• Obaveze i prava stranaka;
• Opis nekretnine i njena cijena;
• Uslovi potpisivanja glavnog dokumenta i druge nijanse bez kojih predugovor gubi pravnu snagu.

Udjeli u stambenim zgradama

Zaključivanje primarnog ugovora o prodaji prilikom kupovine udjela u stanu se praktički ne razlikuje od uobičajene opcije. Jedina razlika je cijena i veličina otkupljenog udjela.

U novoj zgradi

Prilikom odlučivanja o kupovini kuće u zgradi u izgradnji potrebno je zaključiti predugovor. Budući da je to garancija da rezervisani prostori neće biti prodati trećim licima bez vašeg znanja.

Potpisivanjem dokumenta kupac ima pravo navesti uslove isporuke stambenog prostora, konačan trošak i druge važne tačke.

U gotovo 100% slučajeva programeri zahtijevaju avansno plaćanje, posedovanje preliminarnog ugovora pri ruci će izbjeći prevarante i garantirati da vaš novac neće biti bačen.

Video o rizicima i mogućoj prevari:

Dokument sadrži podatke o objektu transakcije, podatke o prodavcu i kupcu, cijenu stanovanja.

Također odražava opcije izračuna i druge nijanse:

• Datum polaganja iznosa novca kao uplate;
• Ako se prodaja vrši preko punomoćnika, propisuju se njeni podaci;
• Datum i mjesto sastavljanja;
• Potpisi obe strane.

Ukoliko kupac ostavi depozit, njegova veličina je propisana.

Osnovni uslovi i obavezni bodovi

Tri su bitna uslova radi kojih se vrši potpisivanje primarnog dokumenta:

• Imovina koja je predmet ugovora je detaljno opisana;
• Navedene su potpune informacije o obje strane uključene u transakciju;
• Podaci o konačnoj cijeni kupljenog stana.

Ako ih nema, onda se gubi smisao registracije PDCP-a.

Takođe mora sadržavati sljedeće obavezne stavke:

• Opcija poravnanja između strana;
• Iznos avansa koji je izvršio kupac;
• Pojedinosti o punomoći, ako postoji;
• Uslovi registracije glavnog ugovora.

Nedostatak jedne ili više važnih tačaka dovest će do činjenice da će dokument izgubiti pravnu snagu.

Trajanje DCP-a

Najčešće se rok važenja dogovara između strana prilikom potpisivanja ugovora. Ako ovog trenutka je propušten, onda prema klauzuli 6 člana 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, dokument važi dvanaest mjeseci. Nakon ovog perioda gubi svoju pravnu snagu.

Osnovne greške

Glavna greška koju kupci prave je potpisivanje predugovora o namjeri kupoprodaje nekretnine u zgradi u izgradnji. Dokument se izdaje za fiktivni prostor i to je nezakonito. Ponekad sudija stane na stranu sticaoca i prizna papir kao validan, ali ne bi trebalo ponovo rizikovati.

Druga greška je neoglašavanje važne detalje ugovore. Ovaj propust može izazvati sukobe između strana prilikom sastavljanja glavnog dokumenta. Da biste to izbjegli, vodite računa o pravilnom sastavljanju primarnog ugovora.

Raskid kupca

Kupac nekretnine ima pravo raskinuti transakciju ako je našao opciju sa nižim troškom. Ako kupac odluči raskinuti ugovor, onda depozit (ako postoji) u cijelosti ostaje vlasniku stana. Time je moguće nadoknaditi navodnu štetu od pronalaska smještaja u rezervaciji.

Ako prilikom popunjavanja predugovora kupac nije izvršio avansnu uplatu, tada niko od učesnika u transakciji ne podliježe kaznama.

Zaključak

Uzorak predugovora o prodaji stana sa depozitom sadrži spisak bitnih uslova i obaveza stranaka. Ubuduće, ovi podaci se takođe propisuju u glavnom dokumentu.

Primarni ugovor u 2020. jedan je od najvažnijih papira koji se sastavljaju i potpisuju prije kupovine nekretnine.

Državljanin, pasoš (serija, broj, izdat), sa prebivalištem na adresi, u daljem tekstu „ Salesman", s jedne strane, i državljanina, pasoša (serija, broj, izdat) sa prebivalištem na adresi, u daljem tekstu " Kupac“, s druge strane, u daljem tekstu „ Zabave“, zaključili su ovaj ugovor, u daljem tekstu “Ugovor”, kako slijedi:

1. Strane se obavezuju da će na vrijeme i pod uslovima iz Ugovora zaključiti kupoprodajni ugovor (u daljem tekstu: Glavni ugovor) stana koji je u vlasništvu Prodavca na osnovu prava svojine na osnovu. Navedeni stan se sastoji od dnevnog(ih) boravka(a), ukupne je površine m2, ukupne površine bez lođa, balkona, ostalih ljetnih prostorija kv.m. uključujući i m2. dnevni boravak.
2. Strane moraju sastaviti i potpisati glavni ugovor u jednostavnom pisanom obliku u periodu do "" godinu dana.
3. Kupac potvrđuje da su sve bitne karakteristike stana, uključujući njegovu lokaciju, prostornu orijentaciju, pogled sa prozora, dimenzije, raspored, stanje, inženjersku i tehničku opremljenost, kao i stanje susjedne teritorije i zajedničkih prostorija kuće. , u potpunosti ga zadovoljiti.
4. U trenutku zaključenja Ugovora u stanu su prijavljena sljedeća lica: koja u skladu sa članom 292. Građanskog zakonika Ruske Federacije zadržavaju pravo korištenja stana do odjave. Prodavac se obavezuje da će osigurati odjavu navedenih lica najkasnije u roku od nekoliko dana nakon državne registracije Glavnog ugovora.
5. Prodavac mora osloboditi stan od imovine koja nije uključena u njegovu cijenu najkasnije u roku od nekoliko dana nakon državne registracije Glavnog ugovora i prenijeti na Kupca na osnovu Potvrde o prijemu u promet najkasnije u roku od dana od dana izdavanja Potvrda o državnoj registraciji Kupcu.
6. Cijena stana je Rs. Prilikom potpisivanja ovog Ugovora, Kupac je Prodavcu prenio sredstva u iznosu od: rubalja. Navedeni iznos je akontacija za kupljeni stan i uzima se u obzir od strane strana u međusobnim obračunima na dan potpisivanja Glavnog ugovora.
7. Plaćanje svih troškova za prikupljanje dokumenata potrebnih za državnu registraciju Glavnog ugovora i prijenos prava po njemu, kao i troškove pripreme nacrta Glavnog ugovora, vrši Prodavac. Plaćanje troškova u vezi sa državnom registracijom Glavnog ugovora i prijenosom prava po njemu zajednički i pojedinačno vrše Kupac i Prodavac. U slučaju dodatnih troškova koji nastanu na inicijativu jedne od Strana, plaća ih strana koja je pokrenula postupak.
8. U slučaju da Kupac ne ispuni svoje obaveze iz ovog Ugovora ili odbije da potpiše Glavni ugovor (uključujući i zbog nedostatka sredstava za potpuno plaćanje), potonji će Prodavcu platiti novčanu kaznu u iznosu od % avansa plaćeno. Činjenica nastupanja ovih okolnosti mora biti potvrđena aktom koji sastavljaju Prodavac i Kupac. Danom sastavljanja navedenog akta smatra se da je Ugovor raskinut zbog nemogućnosti izvršenja.
9. Prodavac je dužan vratiti Kupcu sva sredstva primljena od Kupca (akontacija) u cijelosti u slučaju neispunjenja obaveza od strane Prodavatelja iz Ugovora i raskida Ugovora ukoliko Kupac otkrije okolnosti koje onemogućavaju zaključenje Ugovora. Glavni ugovor pod uslovima dogovorenim između strana: .
10. Strane se obavezuju da će jedna drugu obavještavati o nastanku okolnosti koje mogu uticati na izvršenje Ugovora, uključujući promjenu građanskog statusa, gubitak ili promjenu detalja ličnih dokumenata, promjenu stalnog mjesta prebivališta Strana, kao i nemogućnost prijema obavještenja zbog navodnog odsustva i davanje informacija o drugoj mogućnosti obavještavanja odsutnoj Strani.
11. Ugovor je zaključen na period do uključujući datum navedenog u tački 2.1 Ugovora.
12. Sve izmjene i dopune Ugovora vrše se dogovorom Strana u pisanoj formi, u formi Dodatnog ugovora uz Ugovor, koji se, ako je sastavljen, prilaže uz Ugovor i postaje njegov sastavni dio.

Kupoprodaja nekretnina je prilično česta vrsta transakcija između ruskih građana. Unatoč prividnoj jednostavnosti transakcije, bez predugovora o prodaji stana, ona nosi puno vanjskih neizraženih rizika. Čak i bez uzimanja u obzir opasnosti u vezi sa mogućom prevarom jedne od strana uključenih u transakciju, postoji rizik od finansijskog gubitka kao rezultat odbijanja kupca (prodavca) da kupi (proda) stan iz bilo kog ličnog razloga.

Ako je za predloženu transakciju uzet kredit ili je potencijalni kupac već prodao ranije zauzeti stambeni prostor u trenutku odbijanja prodavca, sigurno će imati gubitke vezane za plaćanje kamata banci na nerealizovani kredit, ili u veza sa neplaniranim troškovima finansiranja privremenog boravka. Neke banke zahtijevaju obavezno predočenje preliminarnog ugovora za hipotekarni kredit.

Kako bi stekle povjerenje u legitimnost predstojećeg sporazuma, strane sklapaju predugovor o prodaji stana. Svrsishodnost izdavanja takvog dokumenta nije samo smanjenje vjerovatnoće finansijskih troškova za jednu od strana, već i iz niza drugih razloga:

• radi pravno dejstvo prethodno zaključenog usmenog sporazuma između kupca i prodavca;
• za garantovano odobrenje cijene imovine koju su strane prihvatile (što znači garanciju nepromjenjivosti iznosa tokom cijele transakcije), to posebno vrijedi kada kupac privuče dio ili puni iznos pozajmljenih sredstava;
• da se utvrdi obostrano zadovoljavajući datum za predaju stana novim vlasnicima (odmor ranijih vlasnika);
• utvrđivanje stvarnog stanja stana, koje je bivši vlasnik dužan da održava (provodi) do okončanja operacije prijema i prenosa imovine;
• finansijsku veličinu koju je kupac prenio na prodavca kako bi potvrdio ozbiljnost svojih namjera. Prilikom obavljanja transakcije koja uključuje depozit, dokument mora biti ovjeren kod notara na mjestu registracije ugovora. Inače, slične pravne radnje sa glavnom odredbom nisu potrebne u vezi sa identifikacijom kupca i prodavca nekretnine od strane zaposlenih u Rosreestru;
• radi utvrđivanja postupka vraćanja depozita kupcu u slučaju da nastupe okolnosti koje ne dozvoljavaju stranama da ispune punu listu ili dio obaveza sadržanih u predugovoru.

Ovo je samo okvirna lista najažurnijih informacija koje se ogledaju u ugovoru o prodaji stana u velikoj većini slučajeva. Uz zajednički dogovor strana uključenih u transakciju, predugovor se može dopuniti bilo kojom razumnom klauzulom.

Transfer depozita

Depozit je dio cijene stambene nekretnine koju odredi prodavac (obično pet posto), koju potencijalni kupac prenosi na prodavca stana, kao faktor koji povećava kredibilitet namjera i garantuje uspjeh budućnosti. transakcija.

Depozit se prenosi na prodavca (vlasnika) stana u gotovini u prisustvu notara, pri čemu stranke istovremeno potpisuju ugovor - predugovor o preknjižbi stana. Nedavno, uz širenje bezgotovinskog načina plaćanja troškova robe i usluga, na zahtjev jedne od strana (zajednička želja), iznos depozita naveden u predugovoru može se prenijeti na vlasnika stana na bankovni račun na bilo koji od načina dostupnih kupcu.

Detaljni uslovi za prenos (primanje) i vraćanje (nepovraćaj) iznosa depozita se obavezno odražavaju u jednoj od klauzula ugovora o prodaji. Prilikom obavljanja transakcija po ugovoru sa depozitom 2020. godine, opšte je prihvaćeno da ukoliko transakcija nije uspela krivicom (inicijativa, stvaranje uslova, preduslova i sl.) kupca, on ne može tražiti povraćaj prethodno uplaćen depozit za stan. Zauzvrat, u slučaju svjesnog raskida uvjeta ugovora (jednostrano odustajanje od transakcije) od strane prodavca nekretnine (stana), iznos depozita primljenog ranije vraća se kupcu u iznosu dvostrukom od početnog iznosa. .

Uzorak pripremljenog dokumenta koji uzima u obzir nijanse stjecanja stambenog prostora uz depozit u 2019. godini može se preuzeti na adresi.

Kupnja stana uz hipoteku

Kupovina nekretnine uz uključivanje pozajmljenih sredstava (u hipoteku) ima niz karakterističnih karakteristika od transakcije bez ikakve transakcije:

1. Prva razlika je u tome što banka kreditor neminovno postaje učesnik (jedna od ugovornih strana) u transakciji.
2. Druga razlika se odnosi na kupovinu stambenog prostora na primarnom tržištu (u novogradnji). Prodavac u takvim transakcijama je predstavnik pravnog lica - developera, što nameće neisključiva ograničenja na transakciju i podrazumijeva uvođenje niza dodatnih klauzula u ugovor o prodaji.
3. Banka preuzima obaveze žiranta predstojeće transakcije, bez obzira na status prodavca stana.
4. Prilikom kupovine stana od građevinske firme, ona je ta koja diktira temeljne uslove za sklapanje ugovora svih vrsta projektovanja.
5. Ugovor o hipotekarnom kreditu zaključuje se sa kupcem na punu cijenu kupljenog stana, ne uzimajući u obzir iznos depozita. Kompanija za razvoj možda neće zahtijevati obavezan prijenos depozita, ako ne govorimo o stanovima za kojima je konstantno velika potražnja. Visina depozita varira od pet do deset posto katastarske vrijednosti predmeta transakcije.

Predugovor o prodaji dijela stana

Operacija sticanja udjela u stanu (drugim stambenim prostorima) se suštinski ne razlikuje od kupovine nekretnine u cjelini. Osnovna razlika u strukturi predugovora je u detaljnom prikazu u tekstu dokumenta tačnih geometrijskih podataka, veličine, cene, procentualnog odnosa i drugih podataka koji nedvosmisleno identifikuju stečeni udeo.

Trošak u svim slučajevima je izražen u rubljama. Prilikom razmatranja imovine procijenjene od strane prodavca u bilo kojoj drugoj valuti stranih država, vrijednost preračunata u rublje po kursu Centralne banke na dan potpisivanja (notarskog) ugovora unosi se u ugovor o prodaji.

U slučaju kupovine udjela, obavezu obavljanja poslova provjere saglasnosti vlasnika ostalih dijelova stambenog prostora na prodaju od strane glavnog prodavca svog udjela snosi prodavac. Kupovina udjela je mnogo problematičnija operacija u odnosu na kupovinu stana na sekundarnom tržištu nekretnina. Na primjer, ako samo jedno nepoštovanje zahtjeva člana 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije „O pravu preče kupovine“, sud može poništiti operaciju prodaje i kupovine i poništiti prvobitni ugovor, uprkos ugovoru. koja je besprijekorno izvršena i ovjerena kod notara.

Kupoprodaja na primarnom tržištu

Kupovina stana u novoj zgradi (od investitora) ne nameće dodatna ograničenja za izvršenje ugovora. Predugovor o prodaji stana sastavlja se sa pravnim licem kao prodavcem na redovan način.

Za razliku od vlasničkih ugovora, gdje kupac postaje punopravni vlasnik nekretnine i prije nego što je njena izgradnja završena i puštena u funkciju, stjecanje nove zgrade po predugovoru o kupoprodaji nameće prodavcu ograničene obaveze. U slučaju vlasničkog učešća u izgradnji stambenog prostora, izvršenje dodatnih ugovornih ugovora ne nosi elemente svrsishodnosti. Investitor neće moći prodati stan bez pismene saglasnosti fizičkog (pravnog) lica koje je bilo finansijski pokrovitelj njegove izgradnje, a svi odnosi između stranaka regulisani su posebnim uslovima za učešće u zajedničkoj izgradnji.

Struktura ugovora

Predugovor nema zakonski utvrđenu formu, sastavljen je na listu standardnog A4 formata i po potrebi dopunjen klauzulama koje su potrebne po dogovoru stranaka. Primjer možete preuzeti sa ovog linka.

Ali, uprkos slobodnom obliku sastavljanja dokumenta, on je ovjeren od strane bilježnika i bez greške odražava informacije:

• o tekućem kalendarskom datumu izrade i potpisivanja predugovora;
• na geografskoj lokaciji u trenutku potpisivanja (u pravilu je jednostavno naznačen grad registracije);
• potpuno napisana (bez skraćenica) prezimena, imena i patronimika svih učesnika u ugovornom odnosu, u najjednostavnijem slučaju - vlasnika stana i potencijalnog kupca, njihovi svojeručni potpisi;
• informacije koje približno orjentiraju datum (period, vremenski interval) potpisivanja od strane strana glavnog ugovora. U pravilu se navodi mjesec ili kvartal približne spremnosti stranaka;
• sankcione mjere odgovornosti koje se primjenjuju na stranu koja ne ispunjava (izbjegava ispunjenje) uslove potpisanog sporazuma;
• način i karakteristike postupka da prodavac primi sredstva (prilikom transakcije sa bezgotovinskim poravnanjem, dodatno se navode finansijski detalji strana);
• geografske koordinate (ako je tehnički moguće) i adresu na mjestu kupljenog stana;
• glavne tehničke karakteristike stana, koje je prethodni vlasnik dužan da održava do službenog prenosa stana;
• tačan datum (može se navesti približan vremenski interval) konačnog prijenosa stana sa prethodnog vlasnika na sadašnjeg;
• dozvoljena ili zabrana klauzule o uvođenju dodatnih uslova od strane jedne od strana u već potpisani sporazum;
• cijena stana u digitalnom obliku i slovima, visina depozita i uslovi za prenos (u pravilu se biraju advokatske ili notarske kancelarije).

Rok važenja dokumenta

Pravno, dokument postaje nevažeći nakon što strane ispune sve tačke (uslove) koje se ogledaju u telu dokumenta. Snaga ugovora može biti izgubljena i ako jedna od strana dokaže da uslovi transakcije nisu ispunjeni i ugovor raskine sud.

Takođe, vrijeme legitimiteta ugovora može biti ograničeno paragrafom teksta samog dokumenta, što ima efektivnu racionalnu srž. Ukoliko se ne naznače konkretni rokovi za ispunjavanje obaveza strana (naveden je poslednji mogući datum), to može dovesti do dodatnih problema u budućnosti - pogoršanja finansijske situacije jedne od strana u transakciji i pokušaja U tom kontekstu za postizanje povoljnijih uslova, nastupe okolnosti više sile - požar, zemljotres, borbe itd.

Zaključak

Usmeni dogovor, čak i između dobrih prijatelja i bliskih rođaka, ne garantuje bezuslovno pozitivan završetak transakcije, posebno kada se radi o velikim novčanim iznosima. Uprkos činjenici da je overa predugovora obavezna, on se izrađuje i zaključuje isključivo na obostranu želju strana koje su zainteresovane za kupovinu (izuzev uslova kada se obrazac predoči kreditnoj instituciji, na primjer banka).

Dobro osmišljen dokument koji prethodi potpisivanju glavnog ugovora o kupoprodaji stana je djelotvorna pravno značajna mjera za sprječavanje nezakonitih radnji, kao i radnji u vezi sa pokušajima izbjegavanja odgovornosti ukoliko se ne ispune uslovi usmenog dogovora.

U kontaktu sa