Kde uzavřít předběžnou kupní a prodejní smlouvu. Předběžná dohoda
Normy závěruPředběžná kupní a prodejní smlouva jsou obsaženy v Otevře se na nové kartě.">článek 429 občanského zákoníku Ruské federace. PDKPmusí obsahovat všechny údaje a podrobnosti stran, jakož i všechny zásadní podmínky budoucí dohoda.PDKPnení nikde registrován a lze jej změnit dohodou stran nebo jednostranně (pokud se v něm takový stav promítne).
Předběžné dohody Existují tři typy transakcí s nemovitostmi:
- Předběžná dohoda podle kterého některé Vývojáři přijímat peníze od stavebních spoluinvestorů jako platbu za budoucí byt ( obvykle se současným prodejem firemní směnky na stejnou částku);
- Předběžná dohoda mezi prodávajícím a kupujícím bytu na žádost věřitelské banky ( formální dokument pro úvěrové oddělení banky);
- Předběžná dohoda, které některé realitní kanceláře využívají při vkladu záloha za zakoupený byt ( jako alternativu k Předběžné smlouvě).
Pojďme se na ně podívat popořadě.
Předběžná dohoda od developera
Navzdory přítomnosti účtu ( těch. bezpodmínečný peněžní závazek Developera vůči Kupujícímu), tento režim prodeje bytu představuje pro kupujícího vážná rizika, nicméně tento typ smlouvy je v tržní praxi stále přítomen.
Závěr VývojářPředběžná smlouva o koupi a prodeji bytu (PDPA) samo o sobě není porušením zákona, ale jeho zvláštností je, že pouze zaznamenává záměry stran a nezavazuje je, aby provedli to, co je plánováno. Tito. taková smlouva nezavazuje Vývojář převést byt do vlastnictví kupujícího, a kupujícího naopak nemá uplatnit práva na byt . Není-li například dům dokončen, bude pro Kupujícího obtížné prokázat skutečnost, že investoval do bytové výstavby, bude moci žádat pouze o vrácení peněz kauce.
Navíc podle PDKPVývojář technicky má možnost prodat stejný byt vícekrát různí lidé (tzv "dvojitý prodej").
Otázka na závěr PDKP pro byt, který ještě nebyl postaven, je z pohledu právníků kontroverzní a obsahuje mnoho složitých nuancí, které zákonodárce plně nevysvětluje. V praxi je docela snadné vyhnout se odpovědnosti za porušení podmínek PDKP.
Analog PDKP na Vývojář možná tzv., která nemění svou podstatu a nemá s tím nic společného FZ-214.
PDKP odkazuje na tzv "šedá schémata" nákup bytů; dovoluje K vývojáři přilákat peníze od obyvatel ve fázi zpracování projektové dokumentace ( ještě před zahájením stavby), a dává Kupujícímu možnost koupit byt za nejnižší cenu.
Předběžná smlouva o hypotečním obchodu
Takový Předběžná dohoda je především v zájmu věřitelské banky, protože umožňuje mu formálně zdůvodnit ( pro vlastní podávání zpráv) vystavení Kupujícímu ke koupi bytu na konkrétní adrese.
Samotná banka přitom většinou není stranou Předběžná dohoda, která se uzavírá přímo mezi Prodávajícím a Kupujícím, avšak na příkaz a za podmínek věřitelské banky.
Účel takové smlouvy pro banku je následující:
- zaznamenat záměr kupujícího koupit tento byt a závazek prodávajícího prodat jej tomuto konkrétnímu kupujícímu ( smlouva funguje jako nezajištěný závazek, podobně jako záloha;
- formalizovat a stanovit podmínky budoucí transakce na nákup a prodej bytu, na který banka přidělí hypoteční úvěr ;
- stanovit konečnou cenu bytu a rozdělit, kolik do koupě investuje kupující sám a kolik doplatí banka formou úvěru;
- určit způsob a postup vypořádání mezi třemi stranami - prodávajícím, kupujícím a bankou ( v hotovosti nebo bankovním převodem, před nebo po registraci, ihned nebo po částech);
- stanovit datum uzavření hlavní smlouvy o koupi a prodeji bytu;
- stanovit podmínku, aby banka získala zástavní právo ( hypotéky) do bytu ihned poté
Transakce za nabytí nebo zcizení bytových prostor s sebou nesou velká rizika. Před koupí bytu je potřeba zkontrolovat doklady, vyřešit odhlášení všech přihlášených osob nebo získat schválení hypotéky, což zabere poměrně dost času. Prodávající a kupující proto potřebují záruky, že protistrana v budoucnu neodmítne podepsat smlouvu. Tato záruka je dokument potvrzující předběžné schválení podmínek nákupu a prodeje.
Obecná charakteristika
Podle Čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace předběžná dohoda o koupi bytu zakládá povinnost potenciálního kupujícího a prodávajícího uzavřít po nějaké době transakci o zcizení majetku.
Písemný záměr koupit nebo prodat bydlení musí odrážet všechny dohody uzavřené protistranami:
- vlastnosti prodávaného předmětu;
- cena nemovitosti;
- způsob platby;
- postup při převzetí a převodu obytného prostoru;
- věcná břemena nemovitostí, pokud existují.
Důležité. Takovou dohodou nevzniká ani zánik práv k prostorám. Zaručuje pouze, že obytný prostor bude prodán za podmínek, na kterých se protistrany dohodnou.
Co je důležité vědět při uzavírání
Předsmlouva o zcizení nemovitosti slouží jako vzor hlavní smlouvy. Jeho podpisem nebude moci účastník transakce v budoucnu jen tak odmítnout podmínky v něm uvedené.
Smluvními stranami předběžné smlouvy jsou osoby přijímající nebo zcizující předmět. V dokumentu jsou označováni jako „Prodávající“ a „Kupující“ nebo „Budoucí prodávající“ a „Budoucí kupující“.
Za prodávajícího mohou pouze fyzické osoby popř právnické osoby, s plnou mocí k právu zcizovat nemovitosti. Kupující musí uvést skutečného nabyvatele nemovitosti, na jehož jméno bude následně zapsána. Dohodu proto nemůže podepsat příbuzný nebo přítel místo nepřítomného vlastníka nebo příjemce nemovitosti, pokud k tomu vlastník nemá notářsky ověřené povolení.
Po předchozí dohodě může kupující převést finanční prostředky prodávajícímu na úhradu nákladů na byt. Budou ve formátu:
- vklad;
- předem na transakci.
Přečtěte si také: Problém pozemky velké rodiny
Záloha zahrnuje platbu určité částky stranami jako zálohu za transakci. Pokud kupující následně bez zavinění prodávajícího odmítne uzavřít smlouvu o koupi a prodeji bydlení, zálohová částka se mu nevrací. Pokud je smlouva o koupi nemovitosti vypovězena vlastníkem nemovitosti, potenciálnímu kupci se vyplatí dvojnásobek částky, kterou přispěl. hotovost.
Pokud jedna ze stran odmítne formalizovat smlouvu, bude záloha vrácena kupujícímu bez ohledu na důvody, pro které není hlavní smlouva podepsána.
Vezměte prosím na vědomí. Při převodu zálohy nebo zálohové částky kupujícímu je nutné připravit doklady potvrzující skutečné přijetí peněz prodávajícím (účtenka, výpis z účtu).
Výše zálohy se stanoví na žádost smluvních stran. Kupující by však neměl na budoucí smlouvu přispívat velkými částkami. Během přípravy na hlavní transakci mohou nastat různé nepříznivé události (odmítnutí banky vydat hypotéku, smrt jedné ze stran nebo nehoda), v důsledku čehož nebude možné koupit byt. A protistrany odmítnou vrátit peníze.
Poradenství. Je vhodné omezit výši zálohy nebo zálohy na 5-10 % hodnoty nemovitosti určené závazky.
Transakční formulář
Předběžná smlouva se uzavírá ve formě, ve které bude sepsána smlouva o prodeji bytu. Pokud strany netrvají na notářském ověření dohody, je lepší, aby byla dána právní moc, formalizovat svou dohodu písemně.
Základní informace. Smlouvu není třeba předem registrovat u úřadů Rosreestr.
Předběžná dohoda o koupi a prodeji bytu by neměla být vyjádřena pouze ústně, protože taková transakce je neplatná.
Právní předpisy Ruské federace nestanoví přísné požadavky na strukturu předběžné dohody o nákupu a prodeji obytných prostor. Na základě obecná ustanovení občanského práva, lze rozlišit následující povinné prvky dokumentu:
- Preambule udávající celé jméno. strany a údaje o pasu. Údaje o majiteli se musí shodovat s údaji uvedenými v dokladech k bytu. Pokud jednu ze stran zastupují dva nebo více účastníků, jsou uvedeny úplné informace o každé z nich
- Sepíše se hlavní část - důležité informace o předmětu smlouvy, a to: adresa provozovny; v jakém je to patře? plocha a počet pokojů zařízení; katastrální číslo; důvody pro vznik vlastnických práv prodávajícím; stav obytného prostoru; existující věcná břemena (například registrace v místě bydliště, zástava apod.); transakční cena; platební postup.
- Závěrečná část, do které musíte napsat:
- maximální podmínky pro dokončení skutečného nákupu a prodeje;
- povinnosti stran připravit hlavní smlouvu (zejména který z účastníků ponese náklady transakce, shromáždí potřebné certifikáty atd.);
- podrobnosti o stranách a připojit podpisy.
Přečtěte si také: Přerozdělení hranic pozemku a vytvoření nového pozemku
Pozor. Pokud se při sepisování dokumentu udělá chyba v popisu bytu, nebude mít právní moc.
Doba platnosti
Občanský zákoník Ruské federace nestanoví maximální a minimální lhůty pro platnost předběžné kupní a prodejní smlouvy, takže tuto otázku řeší účastníci samostatně.
Existuje několik možností, jak určit podmínky „budoucí“ smlouvy o zcizení nemovitosti:
- určením doby, po kterou musí být hlavní dokument zaregistrován;
- přilepením přesné datum předložení podepsané smlouvy orgánům Rosreestr.
Příklad formulace. "Dohoda o záměru vstoupí v platnost, když ji podepíší všichni účastníci, a je platná po dobu 3 (tří) měsíců."
Pokud z textu smlouvy nevyplývá, jak dlouho musí zúčastněné strany zaregistrovat převod práv k majetku, měla by lhůta pro uzavření obchodu činit 12 měsíců ode dne podpisu dokumentu.
Koupě bytu na hypotéku
Dnes je poměrně běžným způsobem nákupu rezidenční nemovitosti její pořízení pomocí hypotečního úvěru Sberbank. V tomto případě je kupujícímu zapůjčena peněžní částka proti zajištění koupené nemovitosti.
Než si koupíte obytný prostor tímto způsobem, musíte získat:
- souhlas banky s poskytnutím kupujícího úvěru na bydlení;
- souhlas s nákupem již kupujícím vybraného konkrétního předmětu.
Během přípravy těchto dokumentů může prodávající najít jinou osobu, která bude ochotna dům koupit nebo změnit podmínky smlouvy (například zvýšit cenu, přehodnotit ujednání o nákladech na zápis převodu vlastnictví). Při získávání hypotéky od Sberbank je proto vhodné sepsat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu.
V textu podmínek je kromě výše diskutovaných ustanovení nutné zohlednit:
- skutečnost nákupu nemovitosti na zástavu;
- název a podrobnosti o Sberbank;
- datum převodu peněz bankou prodávajícímu.
Doba, na kterou je uzavřena dohoda o předběžné dohodě o koupi domu s využitím hypotéky, bude přímo záviset na době, na kterou banka posuzuje žádost kupujícího. Ve skutečnosti od okamžiku, kdy klient podá žádost o hypotéku, do jejího schválení uplynou zhruba 2 měsíce.
Občan, cestovní pas (série, číslo, vydaný), s bydlištěm na adrese, dále jen „ Prodavač", jednak občan, cestovní pas (série, číslo, vydaný), bydlící na adrese, dále jen " Kupující“, na druhé straně dále jen „ Večírky“, uzavřeli tuto smlouvu, dále jen „Smlouva“, takto:- Smluvní strany se zavazují včas a za podmínek Smlouvy uzavřít kupní a prodejní smlouvu (dále jen „Hlavní smlouva“) bytu ve vlastnictví prodávajícího z vlastnického práva na základě. Výše uvedený byt se skládá z obývacího pokoje (pokojů), má celkovou plochu m2, celková plocha bez lodžií, balkony, ostatní letní prostory m2 včetně m2. životní prostor.
- Hlavní dohoda musí být sepsána a podepsána stranami v jednoduché písemné formě do jednoho roku.
- Kupující potvrzuje, že všechny podstatné vlastnosti bytu, včetně jeho polohy, prostorové orientace, výhledu z oken, velikosti, dispozice, stavu, inženýrské a technické vybavenosti, jakož i stavu místní části a společných prostor domu, plně ho uspokojit.
- V bytě jsou v době uzavření smlouvy registrovány tyto osoby: které si v souladu s článkem 292 občanského zákoníku Ruské federace zachovávají právo užívat byt, dokud nebudou odhlášeny. Prodávající se zavazuje zajistit odhlášení výše uvedených osob nejpozději do dnů po státní registraci Hlavní smlouvy.
- Byt musí být prodávajícím vyklizen z majetku, který není zahrnut v jeho ceně, nejpozději do dnů po státní registraci Hlavní smlouvy a převeden na kupujícího na základě potvrzení o převzetí a převodu nejpozději do dnů ode dne vydání kupujícímu. osvědčení o státní registraci vlastnictví.
- Cena bytu je rublů. Při podpisu této smlouvy převedl kupující prodávajícímu finanční prostředky ve výši: rublů. Uvedená částka je zálohou na kupovaný byt a je smluvními stranami zohledněna při vzájemném vypořádání v den podpisu Hlavní smlouvy.
- Prodávající uhradí veškeré náklady na shromažďování dokumentů nezbytných pro státní registraci Hlavní smlouvy a převod práv z ní, jakož i náklady na přípravu návrhu Hlavní smlouvy. Úhradu výdajů spojených se státní registrací Hlavní smlouvy a převodem práv z ní provádějí společně Kupující a Prodávající. Pokud z podnětu jedné ze stran vzniknou dodatečné náklady, hradí je iniciující strana.
- V případě, že kupující nesplní své povinnosti podle této smlouvy nebo odmítne podepsat Hlavní smlouvu (včetně z důvodu nedostatku finančních prostředků na plnou platbu), zaplatí kupující prodávajícímu pokutu ve výši odpovídající % zaplacena záloha. Vznik těchto okolností musí být potvrzen Certifikátem vystaveným Prodávajícím a Kupujícím. Dnem sepsání uvedeného zákona se Smlouva považuje za ukončenou pro nemožnost provedení.
- Prodávající je povinen vrátit kupujícímu všechny peněžní prostředky přijaté od kupujícího (zálohu) v plné výši v případě neplnění povinností prodávajícího ze smlouvy a ukončení smlouvy, pokud kupující zjistí okolnosti bránící uzavření smlouvy. Hlavní smlouva za podmínek dohodnutých stranami: .
- Smluvní strany se zavazují vzájemně se informovat o vzniku okolností, které mohou mít vliv na plnění Smlouvy, včetně změny osobního stavu, ztráty nebo změny údajů o dokladech totožnosti, změny místa trvalého pobytu smluvních stran, jakož i nemožnost přijímat oznámení z důvodu údajné nepřítomnosti a poskytnout informaci o jiné možnosti vyrozumění nepřítomného účastníka.
- Smlouva se uzavírá na dobu včetně data uvedeného v čl. 2.1 Smlouvy.
- Veškeré změny a doplňky Smlouvy se provádějí dohodou smluvních stran písemnou formou, a to formou Dodatkové smlouvy ke Smlouvě, která je v případě vyhotovení přílohou Smlouvy a stává se její nedílnou součástí.
V některých případech je při nákupu nemovitosti sepsána předběžná dohoda, která odloží transakci nákupu a prodeje včas. Existuje několik důležitých bodů, kterým byste měli věnovat pozornost při jeho navrhování: o tom se dozvíte právě teď.
Při koupi určité nemovitosti (bytu, pozemku, auta apod.) mohou, ale nemusí strany uzavřít tzv. předběžnou kupní a prodejní smlouvu. Zákonnost takového jednání, jakož i skutečnost, že takový dokument existuje, se odráží v Občanský zákoník (článek 429).
Hlavním účelem je, aby obě strany přijaly určité závazky před uskutečněním transakce:
- prodávající se zavazuje prodat nemovitost tomuto konkrétnímu kupujícímu;
- Kupující se zavazuje předmět od tohoto prodávajícího koupit.
Strany potvrzují svůj úmysl uzavřít hlavní smlouvu v předběžné smlouvě, kdy dojde ke koupi a prodeji. V tomto případě strany znamenají, že hlavní dohoda bude podepsána za stejných podmínek.
Účelem předběžné dohody je umožnit každé straně transakce potvrdit své záměry a zároveň učinit písemný závazek druhé strany o svých záměrech. Nejčastěji se zapisuje dohoda o dalším pořízení bytu. Obvykle je takový dokument vyžadován v následujících případech:
- Prodávající a kupující se na transakci dohodli, ale prodávajícímu chybí některé dokumenty k bytu nebo nejsou správně vyplněny.
- Kupující nemá dostatek finančních prostředků na jednorázový nákup, ale část částky obratem převede a zbytek se zavazuje v určité lhůtě uhradit v plné výši.
- Při koupi bytu na hypotéku je uzavření předběžné smlouvy běžnou praxí, neboť postup komplikuje nutnost získat povolení od banky, která si bydlení vezme jako zástavu pro poskytnutí úvěrových prostředků.
Smlouva se od té hlavní liší tím, že nemusí být registrována u Rosreestr ani ověřena notářem. V tomto smyslu s sebou listina nese určitá rizika, pokud strany nedoloží doklady prokazující nezatížení bytu (zástava, zástava, pohledávky třetích osob apod.).
Předem podepsaná dohoda s sebou nese určité záruky, stejně jako rizika stran – všechna jsou podrobně rozebrána v další části.
Předběžná dohoda: záruky
Předběžná dohoda obsahuje 2 důležité záruky, které chrání zájmy obou stran:
- Tento doklad kupujícímu zaručuje, že mu bude byt prodán a přesně za cenu, která byla uvedena.
- Smlouva poskytuje prodávajícímu záruku, že tento konkrétní kupující od něj byt koupí nejpozději ve stanovené lhůtě.
Pokud se někdo vyhýbá svým závazkům, může se kterákoli ze stran obrátit na soud, aby zajistil, že hlavní smlouva bude vymáhána a dohoda bude dokončena. Přihlášku je možné podat do 6 kalendářní měsíce ode dne, kdy předběžná dohoda vyžaduje uzavření hlavní (rozumí se lhůta).
Komentář specialisty k vlastnostem předběžné dohody je uveden ve videu.
Předběžná dohoda: rizika
Mezi hlavní rizika patří skutečnost, že se strany mohou vyhnout svým závazkům. Pokud navíc do šesti měsíců nevyjádří své nároky, předběžná kupní a prodejní smlouva automaticky přestává platit.
Tento dokument sám o sobě nenese rizika v tom smyslu, že vlastnické právo nepřechází z prodávajícího na kupujícího na základě jeho podpisu. Pokud jedna strana požaduje donutit druhou stranu k dokončení transakce, může žalovaný podat protinávrh na zrušení smlouvy.
UPOZORŇUJTE. Pokud byla při koupi novostavby (s developerskou společností) uzavřena předběžná dohoda, pak se v případě neplnění povinností může žalobce obrátit na soud s požadavkem, aby žalovaného přiměl k podpisu smlouvy o účasti na společné výstavbě.
V opačném případě je předběžná dohoda spojena s riziky, která obecně doprovázejí transakce na trhu s nemovitostmi:
- V některých případech může být předběžná dohoda uznána soudem jako neuzavřená. To je možné ve 2 případech:
- smlouva byla uzavřena se zjevnými porušeními (nejsou uvedeny všechny podrobnosti o bytě, existují faktické chyby);
- byt neexistuje nebo je stále ve výstavbě.
- Riziko spojené s tím, že byt může být prodán vícekrát. Tato situace nastává v případě podvodného schématu developera: může například uzavřít několik stejných smluv na prodej stejného bytu.
- Riziko spojené se ztrátou finančních prostředků vynaložených na koupi bytu. To platí i pro případy koupě bytu přímo v rozestavěném domě. Je důležité si uvědomit, že ne vždy jsou vložené prostředky (na základě smlouvy o správě svěřenského fondu) po ukončení výstavby vráceny - na společnost je často prohlášen konkurz a poškozený může jen doufat v částečnou náhradu jeho ztráty.
Po podpisu předběžné dohody jsou tedy strany povinny podepsat hlavní smlouvu za naprosto stejných podmínek (změny jsou možné pouze po vzájemné dohodě).
V případě soukromých osob (při nákupu bydlení na sekundárním trhu) jsou hlavní rizika spojena právě s tím, že strany nebudou plnit své závazky. Pokud si koupíte byt v novostavbě, nebezpečí se prudce zvyšuje - vše závisí na poctivosti developera.
Předběžná dohoda: vzor 2017
Požadavky na sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy se letos nezměnily. Standardní formulář lze snadno stáhnout a vytisknout.
Při vyplňování je důležité vzít v úvahu, že dokument odráží všechny podstatné podmínky - je lepší zkontrolovat, zda se všechny údaje shodují s údaji uvedenými v příslušných dokumentech (pas vlastníka bytu, list vlastnictví). Zvláštní pozornost se vztahuje k následujícím bodům:
- Smluvní cena, tzn. za jakou přesnou cenu se prodávající zavazuje byt ve sjednané lhůtě prodat.
- V předběžné smlouvě musí být uvedeny všechny osoby, které s prodávajícím bydlí momentálně. Je uvedeno jejich celé jméno a údaje o pasu.
- Pokud majitel bydlí na jiném místě, je lepší uvést obě adresy: skutečnou i tu zapsanou v pasu.
- Ve smlouvě musí být zvlášť popsána skutečnost, za kterou prodávající ručí: byt není zastaven, ve zástavě a žádné jiné osoby si na něj nenárokují.
- Doba platnosti předběžné smlouvy je nedílnou podmínkou její platnosti: po tomto datu smlouva zaniká.
- Ve smlouvě musí být uveden postup úhrady nákladů na bydlení: například nejprve kupující zaplatí 10 % z celkové částky a poté zbývajících 90 %. Skutečnost zaplacení je dodatečně potvrzena smlouvou o složení zálohy (jak vyžaduje § 380 občanského zákoníku). Stejný dokument se nazývá potvrzení - je vystaven v jakékoli formě a je také podepsán oběma stranami.
- Je také popsána odpovědnost za neplnění povinností: jedná se o předsoudní vyrovnání. Například strana, která se vyhnula transakci, zaplatí druhé straně zálohu ve dvojnásobné výši.
Bez upřesnění některé z těchto podstatných podmínek je téměř nemožné uznat předběžnou dohodu za právní, a proto ji nebude možné použít jako jeden z důkazů v soudním řízení.
Vzor smlouvy je uveden níže.
Je třeba také poznamenat, že příprava takové dohody nepočítá s převodem bydlení do vlastnictví kupujícího. V souladu s tím není potřeba:
- sepsat převodní listinu;
- poskytnout výpisy z vašeho osobního účtu, které prokazují nepřítomnost dluhu na účtech za energie;
- objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí k prokázání, že byt není zatížen;
- k předběžné dohodě přiložte technický pas bytu.
Poté, co strany uzavřou kupní a prodejní transakci a podepíší hlavní smlouvu, se předběžná dohoda považuje za již neplatnou. K této skutečnosti nejsou vypracovány žádné zvláštní dokumenty - strany mohou tento dokument jednoduše zničit.
Obchodům s nemovitostmi často předchází předběžná kupní a prodejní smlouva, jejíž podmínky jsou uvedeny v občanském zákoníku. Garantuje, že kupující a prodávající v budoucnu uzavřou základní smlouvu, podle které kupující nemovitost koupí a prodávající k ní převede vlastnické právo.
Zvláštnosti
Při uzavření tohoto typu smlouvy se kupující ještě nestává úplným vlastníkem nemovitosti, ale získává pouze právo v budoucnu formalizovat hlavní transakci nákupu a prodeje této nemovitosti.
V jakých případech má smysl sepisovat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti ()? Strany se uchýlí k uzavření takové dohody, když:
- kupující ještě nemá určitou částku na koupi nemovitosti a musí čekat na výskyt té či oné události, aby peníze dostal: vstup do dědických práv, schválení hypotéky;
- prodejce potřebuje čas na vyzvednutí/registraci potřebné dokumenty;
- majitel nemovitosti se nachází v jiném městě/zemi: musíte počkat na jeho přítomnost nebo vydat plnou moc k dokončení transakce třetí stranou jménem vlastníka.
Mohou nastat i další okolnosti, kvůli kterým jsou zájemci o zcizení nemovitosti nuceni uzavřít předběžnou kupní a prodejní smlouvu.
Předběžná smlouva o koupi a prodeji domu a pozemku, bytu nebo jiného obytného prostoru tak slouží jako záruka, že kupující v budoucnu získá majetek prodávajícího. Kromě toho bude hlavní smlouva uzavřena za podmínek uvedených v předběžné smlouvě.
Požadavky na tento typ smlouvy
- je to písemné;
- notářské ověření není povinné, ale strany se mohou dohodnout, že si listinu nechají ověřit notářským úřadem;
- v budoucnu se strany zavazují uzavřít hlavní kupní a prodejní smlouvu za podmínek uvedených v předběžné smlouvě;
- podstatné podmínky, které musí být promítnuty do dokumentu a které budou následně obsaženy i v hlavní smlouvě: předmět obchodu (adresa nemovitosti, její účel, celková/obytná plocha, počet podlaží, počet pokojů a další vlastnosti ), náklady na byt/dům/pozemek, údaje o kupujícím a prodávajícím (údaje o pasu, adresa skutečného bydliště), pokud je transakce prováděna prostřednictvím zástupce: údaje o plné moci a údaje o oprávněném zástupce;
- Předběžná smlouva o koupi a prodeji domu/bytu/pozemku obsahuje specifikaci podmínek, za kterých bude hlavní kupní a prodejní transakce uzavřena. Pokud nejsou uvedeny konkrétní lhůty, má se standardně za to, že hlavní dohoda musí být stranami podepsána nejpozději do jednoho roku ode dne uzavření předběžné dohody.
Odpovědnost stran
Podle ustanovení občanského zákoníku platí, že pokud se jedna strana vyhýbá hlavnímu závazku: uzavření hlavní smlouvy, má druhá strana právo podat žalobu, aby přinutila neplatiče uzavřít obchod a uhradit veškeré náklady vzniklé v důsledku tohoto obcházení .
Pokud obě strany transakce ignorují, předběžná bude považována za ukončenou. Závazky stanovené předběžnou dohodou zanikají i uplynutím doby platnosti, ve které bylo nutné provést hlavní koupě a prodej nemovitosti.
Při sepisování předběžné smlouvy o prodeji a koupi pozemku/domu/bytu/bytových prostor () můžete také poskytnout dodatečné podmínky týkající se plnění závazků stran. Mezi takové podmínky patří zaplacení zálohy nebo zálohy kupujícím.
Záloha je určitá peněžní částka, která je převedena na prodávajícího a je zohledněna při budoucích platbách za prodávaný předmět během provádění hlavní transakce nákupu a prodeje. Pokud byla záloha převedena, ale závazky nevznikly nebo nebyly splněny, je prodávající povinen vrátit kupujícímu všechny peníze v plné výši. Záloha tak není spolehlivou zárukou splnění závazků.
Vklad je úplně jiná věc. Pokud kupující odmítne plnit závazky vyplývající z transakce, záloha zůstává prodávajícímu v původní výši a kupující o své peníze přichází. Pokud prodávající odmítne splnit své závazky, je záloha vrácena kupujícímu ve dvojnásobné výši. Kauce tedy působí jednak jako ručitel za splnění závazků ze smlouvy, jednak jako náhrada za jejich neplnění.
V praxi přináší použití zálohy pro kupujícího velká rizika: přestože prodávající vypíše účtenku, že v případě nesplnění závazků peníze vrátí, existují případy, kdy se podvodník s přijatými penězi prostě vypaří. Abyste se takovému výsledku vyhnuli, má smysl obrátit se na právní nebo realitní kancelář a nechat celou částku kauce do úschovy třetí osobě. Samozřejmě byste měli kontaktovat pouze spolehlivé velké společnosti s dobrou pověstí. Zaměstnanci organizace jsou také povinni sepsat potvrzení o přijetí peněz a zavazují se zajistit jejich bezpečnost.
Sečteno a podtrženo
- Předběžná dohoda je zárukou, že strany uzavřou hlavní kupní a prodejní smlouvu v budoucnu za předem dohodnutých podmínek.
- K zajištění plnění závazků smluvních stran můžete využít zálohu nebo zálohu.
- Popsaná dohoda nevyžaduje státní registraci.
