قرارداد اولیه فروش آپارتمان با ودیعه و بدون سپرده. قرارداد اولیه فروش آپارتمان نمونه پر کردن قرارداد اولیه فروش آپارتمان

عملیات خرید و فروش املاک و مستغلات یک نوع نسبتاً رایج از معاملات بین شهروندان روسیه است. با وجود سادگی ظاهری معامله، بدون قرارداد اولیه برای فروش یک آپارتمان، خطرات ظاهری زیادی را به همراه دارد. حتی بدون در نظر گرفتن خطرات مرتبط با کلاهبرداری احتمالی توسط یکی از طرفین معامله، خطر ضرر مالی در نتیجه امتناع خریدار (فروشنده) از خرید (فروش) آپارتمان به هر دلیل شخصی وجود دارد.

اگر برای معامله پیشنهادی وام گرفته شده باشد یا خریدار بالقوه در زمان امتناع فروشنده مسکن قبلی را فروخته باشد، مطمئناً متحمل ضرر و زیان ناشی از پرداخت سود وام به بانک خواهد شد یا در ارتباط با هزینه های برنامه ریزی نشده برای تامین مالی اقامت موقت. برخی از بانک ها برای اعطای وام مسکن نیاز به ارائه اجباری توافق نامه اولیه دارند.

به منظور به دست آوردن اطمینان در مشروعیت توافق آینده، طرفین یک قرارداد اولیه برای فروش یک آپارتمان تنظیم می کنند. مصلحت صدور چنین سندی نه تنها برای کاهش احتمال هزینه های مالی برای یکی از طرفین نیست، بلکه به دلایل دیگری نیز می باشد:

• به منظور ایجاد اثر حقوقی به قرارداد شفاهی قبلاً منعقد شده بین خریدار و فروشنده؛
• برای تایید تضمینی قیمت ملک مورد قبول طرفین (به معنای تضمین عدم تغییر مبلغ در کل معامله)، این امر به ویژه زمانی صادق است که خریدار بخشی یا کل مبلغ وجوه قرض گرفته شده را جذب کند.
• تعیین تاریخ رضایت بخش متقابل برای انتقال آپارتمان به مالکان جدید (تعطیلات ملک توسط مالکان قبلی).
• تعیین وضعیت واقعی آپارتمان که مالک سابق موظف به حفظ (اجرا) تا زمان اتمام عملیات پذیرش و انتقال ملک است.
• اندازه مالی که توسط خریدار به فروشنده به منظور تأیید جدی بودن نیات او منتقل می شود. هنگام انجام معامله ای که شامل سپرده می شود، سند باید توسط دفتر اسناد رسمی در محل ثبت قرارداد تأیید شود. به هر حال، عملیات قانونی مشابه با شرط اصلی در ارتباط با شناسایی خریدار و فروشنده املاک و مستغلات توسط کارمندان Rosreestr لازم نیست.
• به منظور تعیین روش بازگرداندن سپرده به خریدار در صورت بروز شرایطی که به طرفین اجازه نمی دهد لیست کامل یا بخشی از تعهدات منعکس شده در قرارداد اولیه را انجام دهند.

این فقط یک لیست تقریبی از به روزترین اطلاعات منعکس شده در قرارداد فروش آپارتمان در اکثریت قریب به اتفاق موارد است. با توافق طرفین درگیر در معامله، قرارداد مقدماتی ممکن است با هر شرط معقولی تکمیل شود.

انتقال سپرده

سپرده بخشی از هزینه یک ملک مسکونی است که توسط فروشنده تعیین می شود (معمولاً پنج درصد) که توسط خریدار بالقوه به فروشنده یک آپارتمان منتقل می شود، به عنوان عاملی که اعتبار نیات را افزایش می دهد و موفقیت آینده را تضمین می کند. معامله.

سپرده به فروشنده (مالک) آپارتمان به صورت نقدی در حضور سردفتر با امضای همزمان قرارداد توسط طرفین - توافق اولیه برای ثبت مجدد آپارتمان - منتقل می شود. اخیراً با رواج روش‌های پرداخت غیرنقدی بهای تمام شده کالا و خدمات، به درخواست یکی از طرفین (میل متقابل) می‌توان مبلغ ودیعه تعیین شده در قرارداد اولیه را به مالک آپارتمان واریز کرد. به یک حساب بانکی با هر یک از روش های موجود برای خریدار.

شرایط تفصیلی انتقال (دریافت) و استرداد (عدم استرداد) مبلغ ودیعه الزاماً در یکی از بندهای قرارداد بیع منعکس شده است. هنگام انجام معاملات تحت یک قرارداد با سپرده در سال 2020، به طور کلی پذیرفته شده است که اگر معامله به دلیل تقصیر (ابتکار، ایجاد شرایط، پیش نیازها و غیره) خریدار شکست خورده باشد، پس او نمی تواند مطالبه بازپرداخت وجه قبلی را داشته باشد. سپرده پرداخت شده برای آپارتمان در مقابل، در صورت فسخ آگاهانه مفاد قرارداد (انصراف یکطرفه از معامله) توسط فروشنده ملک (آپارتمان)، مبلغ سپرده دریافتی زودتر به میزان دو برابر مبلغ اولیه به خریدار عودت داده می شود. .

نمونه ای از یک سند آماده شده که تفاوت های ظریف در دستیابی به مسکن با سپرده در سال 2019 را در نظر می گیرد را می توانید در دانلود کنید.

خرید آپارتمان با رهن

خرید املاک و مستغلات با مشارکت وجوه قرض گرفته شده (در وام مسکن) دارای تعدادی ویژگی متمایز از یک معامله بدون یکی است:

1. اولین تفاوت این است که بانک بستانکار بدون شکست در معامله شرکت می کند (یکی از طرفین توافق).
2. تفاوت دوم مربوط به تملک مسکن در بازار اولیه (در یک ساختمان جدید) است. فروشنده در چنین معاملاتی نماینده شخص حقوقی - توسعه دهنده است که محدودیت های غیر انحصاری را برای معامله اعمال می کند و مستلزم ارائه تعدادی بند اضافی در قرارداد فروش است.
3. بانک تعهدات ضامن معامله آتی را بدون توجه به وضعیت فروشنده آپارتمان بر عهده می گیرد.
4. هنگام خرید آپارتمان از یک شرکت ساختمانی، این اوست که شرایط اساسی برای انعقاد قراردادهای انواع طراحی را دیکته می کند.
5. قرارداد وام مسکن با خریدار برای تمام هزینه آپارتمان خریداری شده بدون در نظر گرفتن مبلغ سپرده منعقد می شود. شرکت توسعه دهنده ممکن است نیازی به انتقال اجباری سپرده نداشته باشد، اگر ما در مورد آپارتمان هایی صحبت نمی کنیم که به طور مداوم تقاضای بالایی دارند. مبلغ سپرده از پنج تا ده درصد ارزش کاداستری موضوع معامله متغیر است.

قرارداد اولیه فروش یک سهم آپارتمان

عملیات به دست آوردن سهم در یک آپارتمان (سایر اماکن مسکونی) اساساً با خرید یک شیء ملکی به طور کلی تفاوت ندارد. تفاوت اصلی در ساختار قرارداد اولیه (اصلی) در ارائه دقیق در متن سند داده های هندسی دقیق، اندازه، هزینه، نسبت درصد و سایر داده هایی است که به طور واضح سهم به دست آمده را مشخص می کند.

هزینه در همه موارد به روبل نشان داده شده است. هنگام در نظر گرفتن اموالی که توسط فروشنده به ارزهای دیگر کشورهای خارجی ارزش گذاری شده است، ارزش تبدیل شده به روبل به نرخ ارز بانک مرکزی در روز امضای (تأثیر محضری) قرارداد در قرارداد فروش وارد می شود.

در مورد خرید سهام، تعهد به انجام فعالیت های تأیید رضایت مالکان سایر قسمت های مسکن برای فروش توسط فروشنده اصلی سهم خود، با فروشنده است. خرید یک سهم در مقایسه با خرید یک آپارتمان در بازار ثانویه املاک و مستغلات، عملیات بسیار مشکل‌سازتر است. به عنوان مثال، اگر الزامات ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه "در مورد حق شفعه" رعایت نشود، دادگاه می تواند عملیات خرید و فروش را باطل کند و قرارداد اصلی را با وجود قراردادی که به طور بی عیب و نقص اجرا شده است، لغو کند. و به تایید دفتر اسناد رسمی رسیده باشد.

خرید و فروش در بازار اولیه

خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید (از طرف توسعه دهنده) محدودیت های اضافی در اجرای قراردادها اعمال نمی کند. قرارداد اولیه برای فروش آپارتمان با یک شخص حقوقی به عنوان فروشنده به طور منظم تنظیم می شود.

برخلاف قراردادهای سهام، که در آن خریدار مالک کامل ملک می شود حتی قبل از تکمیل ساخت و ساز و بهره برداری آن، تملک یک ساختمان جدید بر اساس قرارداد خرید و فروش اولیه، تعهدات محدودی را بر فروشنده تحمیل می کند. در صورت مشارکت عادلانه در ساخت و ساز اماکن مسکونی، اجرای قراردادهای اضافی قراردادی دارای عناصر مصلحت نیست. شرکت سازنده قادر به فروش آپارتمان بدون رضایت کتبی شخص (حقوقی) که به عنوان حامی مالی ساخت آن بوده است نخواهد بود و کلیه روابط بین طرفین با شرایط خاصی برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک تنظیم می شود.

ساختار قرارداد

قرارداد اولیه شکل قانونی ندارد، آن را بر روی یک برگه با فرمت استاندارد A4 تنظیم می کند و در صورت لزوم با توافق طرفین با بندهایی تکمیل می شود. یک نمونه از این لینک قابل دانلود است.

اما، با وجود فرم رایگان تنظیم یک سند، توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده است و بدون نقص اطلاعات را منعکس می کند:

• در مورد تاریخ تقویم فعلی توسعه و امضای قرارداد اولیه؛
• در موقعیت جغرافیایی در زمان امضا (به عنوان یک قاعده، به سادگی شهر ثبت نام نشان داده شده است)؛
• به طور کامل نوشته شده (بدون اختصارات) نام خانوادگی، نام و نام خانوادگی همه شرکت کنندگان در رابطه قراردادی، در ساده ترین حالت - صاحب آپارتمان و خریدار بالقوه، امضاهای دست نویس آنها.
• اطلاعات تقریباً جهت دهنده تاریخ (دوره، فاصله زمانی) امضای طرفین قرارداد اصلی. به عنوان یک قاعده، ماه یا سه ماهه آمادگی تقریبی طرفین نشان داده شده است.
• تحریم اقدامات مسئولیت اعمال شده برای طرفی که شرایط توافق نامه امضا شده را انجام نمی دهد (از اجرای آن اجتناب می کند).
• روش و ویژگی های رویه دریافت وجوه توسط فروشنده (هنگام انجام معامله با تسویه نقدی، جزئیات مالی طرفین نیز مشخص می شود).
• مختصات جغرافیایی (در صورت امکان فنی) و آدرس موجود در سایت آپارتمان خریداری شده؛
• ویژگی های فنی اصلی آپارتمان که مالک قبلی موظف است تا زمان انتقال رسمی خانه حفظ کند.
• تاریخ دقیق (ممکن است یک فاصله زمانی تقریبی نشان داده شود) انتقال نهایی آپارتمان از مالک قبلی به حال.
• یک بند مجاز یا منع در ارائه شرایط اضافی توسط یکی از طرفین در توافق نامه قبلاً امضا شده.
• قیمت آپارتمان به صورت دیجیتال و به زبان، مبلغ ودیعه و شرایط انتقال آن (به طور معمول دفاتر وکلا یا دفاتر اسناد رسمی انتخاب می شود).

مدت اعتبار سند

از نظر قانونی پس از احراز کلیه موارد (شرایط) منعکس شده در متن سند، سند از اعتبار ساقط می شود. در صورتی که یکی از طرفین ثابت کند که شروط معامله محقق نشده و قرارداد توسط دادگاه فسخ شود، ممکن است قوت قرارداد از بین برود.

همچنین زمان مشروعیت معاهده را می توان با یک بند از متن خود سند محدود کرد، این دارای یک هسته عقلانی مؤثر است. اگر مهلت های خاص برای انجام تعهدات طرفین (آخرین تاریخ ممکن مشخص شده است) مشخص نشده باشد، این ممکن است منجر به مشکلات اضافی در آینده شود - بدتر شدن وضعیت مالی یکی از طرفین معامله و تلاش در این زمینه برای به دست آوردن شرایط مطلوب تر، شروع شرایط فورس ماژور - آتش سوزی، زلزله، درگیری و غیره.

نتیجه

یک توافق شفاهی، حتی بین دوستان خوب و اقوام نزدیک، تضمینی برای تکمیل مثبت بدون قید و شرط معامله نیست، به خصوص زمانی که مبالغ مالی زیادی در میان باشد. علیرغم این واقعیت که تأیید قرارداد اولیه اجباری است، اما صرفاً به میل متقابل طرفینی که علاقه مند به خرید هستند (به استثنای شرایط ارائه فرم به مؤسسه اعتباری) تدوین و منعقد می شود. به عنوان مثال، یک بانک).

یک سند خوب طراحی شده قبل از امضای قرارداد اصلی برای فروش یک آپارتمان یک اقدام قانونی مؤثر و مهم برای جلوگیری از اقدامات غیرقانونی و همچنین اقدامات مربوط به تلاش برای فرار از مسئولیت در صورت عدم رعایت شرایط یک توافق شفاهی است.

در تماس با

من یک شهروند فدراسیون روسیه هستم: سرگئیف سرگئی سرگیویچ، 1370/01/01 سال تولد، محل تولد: شهر کالینینگراد، منطقه کالینینگراد، روسیه، مجرد، دارای پاسپورت 20 20 202020، صادر شده در 09/09/2009 اداره خدمات مهاجرت فدرال روسیه برای شهر کالینینگرادکد زیرمجموعه 312-001، ساکن: منطقه کالینینگراد، شهر کالینینگراد، خ. Kaliningradskaya، خانه 100، apt. 100، که از این پس "فروشنده" نامیده می شود، و

من یک شهروند فدراسیون روسیه هستم: الکساندرا الکساندرا الکساندرونا، 1370/01/01 سال تولد، محل تولد: شهر کالینینگراد، منطقه کالینینگراد، روسیه، مجرد، دارای پاسپورت 30 30 303030، صادر شده در 1388/12/12 سرویس مهاجرت فدرال روسیه برای شهر کالینینگرادکد زیرمجموعه 312-001، ساکن: منطقه کالینینگراد، شهر کالینینگراد، خ. کالینینگرادسایا، خانه 200، آپ. 200، که از این پس "خریدار" نامیده می شود، این قرارداد را به شرح زیر منعقد کرده اند:

1. "فروشنده" متعهد می شود که بفروشد و "خریدار" متعهد می شود آپارتمانی متعلق به "فروشنده" را به مساحت کل خریداری کند. 62.52 (شصت و دو امتیاز پنجاه و دو)مربع مترواقع شده در: منطقه کالینینگراد، شهر کالینینگراد، خ. کالینینگرادسایا، خانه 101 (صد و یک)، آپارتمان. 10 (ده).

2. آپارتمان مشخص شده متعلق به "فروشنده" بر اساس موارد زیر است: قرارداد فروش مورخ 23 اکتبر 2000 در شهر کالینینگراد منعقد شد، که در مورد آن ثبت نام شماره 39-39 / 053 / 34-345 در USRR برای املاک و معاملات در تاریخ 2000/05/11 انجام شد که بر اساس آن در تاریخ 05/11/2000، موسسه عدالت در منطقه کالینینگرادگواهی ثبت دولتی حقوق به شماره 39-AA شماره 234234 را صادر کرد.

3. آپارتمان مشخص شده توسط "فروشنده" به "خریدار" فروخته می شود 1,000,000 (یک میلیون) روبل . قیمت فروش آپارتمان مشخص شده قراردادی و واقعی می باشد، هر سند دیگری که حاکی از ارزش فروش متفاوت این آپارتمان باشد فاقد اعتبار است.

4. تسویه حساب بین "فروشنده" و "خریدار" به ترتیب زیر انجام می شود: بخشی از هزینه آپارتمان به مبلغ 100000 (صد هزار) روبل، با امضای این قرارداد به عنوان پیش پرداخت به فروشنده واریز می شود و مابقی هزینه آپارتمان به مبلغ 900000 (نهصد هزار) روبلبا امضای قرارداد اصلی فروش آپارتمان، توسط "خریدار" به "فروشنده" منتقل می شود.

5. "فروشنده" تضمین می کند که در زمان انعقاد این توافقنامه، آپارتمان مشخص شده به کسی اهدا نشده، فروخته نشده، تعهد نشده است، مورد منازعه بازداشت / ممنوعیت / نبوده و عاری از هرگونه حقوقی است. از اشخاص ثالث "فروشنده" مسئول پنهان کردن اطلاعات در مورد ممنوعیت یا تعهد بودن این آپارتمان است.

6. تا زمان انعقاد قرارداد اصلی بیع، «فروشنده» از واگذاری، اجاره، رهن و یا انتقال حقوق آپارتمان فوق به اشخاص ثالث ممنوع است.

7. انتقال آپارتمان، مطابق با هنر. 556 قانون مدنی فدراسیون روسیه، طبق سند انتقال، در روز امضای قرارداد اصلی برای فروش یک آپارتمان، با تحویل اجباری کلید درب ورودی توسط "فروشنده" انجام می شود. " به "خریدار".

8. «فروشنده» متعهد می شود آپارتمان فوق را با همان کیفیتی که در زمان امضای این قرارداد وجود دارد، مناسب برای سکونت، بدون پرداخت قبوض آب و برق واگذار کند. در صورت تشخیص بدهی بابت پرداخت های فوق، مسئولیت پرداخت آنها بر عهده «فروشنده» است.

9. «خریدار» بر اساس قرارداد اصلی بیع که حداکثر تا تاریخ 1396/04/12 بین طرفین منعقد شده است، حق مالکیت /تملک، استفاده، تصرف/ بر آپارتمان مشخص شده را به دست خواهد آورد.

10. این توافقنامه شامل کل محدوده توافقات طرفین در مورد موضوع این قرارداد می باشد. مفاد و مفهوم این قرارداد برای طرفین روشن است. مسئولیت و حقوق طرفین که در این قرارداد پیش بینی نشده است مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه تعیین می شود.

11. کلیه تغییرات و الحاقات این قرارداد در صورتی معتبر تلقی می شود که به صورت کتبی و با امضای نمایندگان هر یک از طرفین صورت گیرد.

12. کلیه هزینه های خرید و فروش این آپارتمان از جمله هزینه رسیدگی به بسته مدارک لازم بر عهده «خریدار» می باشد.

13. این قرارداد در دو نسخه اصلی با قدرت قانونی برابر تنظیم و امضا شده است که یکی از آنها نزد فروشنده باقی می ماند و نسخه دوم نزد خریدار باقی می ماند و از لحظه امضای طرفین لازم الاجرا می شود.

14. طرفین تأیید می‌کنند که حقوق مدنی خود را به میل خود و به نفع خود کسب و اعمال می‌کنند، در تعیین شرایط قرارداد که مغایر با قانون نباشد، از نظر اهلیت و اهلیت محدود نباشد، مختارند. تحت قیمومیت و قیمومیت نباشند، به دلایل بهداشتی می توانند مستقلاً از حقوق خود استفاده کرده و از آن دفاع کنند و به تعهدات خود عمل کنند، به بیماری هایی (از جمله اختلال روانی) که مانع از درک اصل قرارداد در حال امضا و شرایط آن می شود مبتلا نشوند. نتیجه گیری، و زمانی که قادر به درک معنای اقدامات خود و مدیریت آنها نیستند، در وضعیت متفاوتی قرار نمی گیرند، که هیچ تعهدی ندارند که آنها را مجبور به انجام معامله با شرایط بسیار نامطلوب برای خود کند.

امضای طرفین:

"فروشنده"

پول در کل 100000 (صد هزار) روبل "فروشنده" به طور کامل دریافت شد.

هنگام انعقاد معامله برای فروش آپارتمان یا خانه، هر یک از طرفین مایل به دریافت ضمانت هستند، تنها راه ارائه آنها انعقاد قرارداد اولیه برای فروش آپارتمان با سپرده و تعیین دقیق شرایط معامله آتی در انتهای مقاله می توانید نمونه (فرم) این سند 2020 را به صورت رایگان دانلود کنید.

فرآیند خرید و فروش املاک و مستغلات در چند مرحله انجام می شود:

• امضای قرارداد اولیه؛
• ثبت سند اصلی؛
• محاسبه برای اموال به دست آمده؛
• امضای عمل پذیرش و انتقال؛
• تشکیل حقوق مالکیت.

اگر خانه ای با رهن خریداری می کنید، باید گواهینامه ای مبنی بر ارزش بازار آپارتمان (اتاق) دریافت کنید و با یک موسسه اعتباری قرارداد رهن امضا کنید.

لیست مدارک مورد نیاز

کافی است خریدار پاسپورت یک شهروند فدراسیون روسیه و رضایت شوهر (همسر) را برای خرید ارائه دهد. برای خرید ملک در وام مسکن به مدارک زیر نیاز دارید:

• گواهی 2-NDFL یا سند دیگری که درآمد را تأیید می کند.
• گواهی با ارزش بازار مشخص؛
• مدرک هویتی اضافی

برخی از موسسات مالی از شما می خواهند که مدارک اضافی ارائه دهید، بنابراین بهتر است لیست دقیق را با بانکی که وام دریافت می کنید بررسی کنید.

مالک ملک ارائه می دهد:

• سندی که مالکیت مسکن را تأیید می کند.
• گذرنامه یک شهروند فدراسیون روسیه؛
• مستندات قانونی؛
• استخراج از USRR و کتاب خانه.

علاوه بر این، ممکن است نیاز داشته باشید:

• رضایت شوهر (زن) به معامله;
• موافقت مقامات سرپرستی در صورتی که فروشنده دارای فرزندان صغیر باشد.
• وکالت در صورتی که معامله توسط شخص ثالث انجام شود.

چرا به یک قرارداد پیش خرید نیاز دارم؟

MPAP سندی است که به صورت کتبی تنظیم می شود و تعهدات و حقوق هر دو طرف را منعکس می کند:

• خریدار متعهد می شود که ملکی را که موضوع قرارداد است خریداری کند.
• فروشنده باید موضوع معامله را به خریدار منتقل کند و مبلغ مورد توافق را وصول کند.

صاحب خانه حق دارد پیش پرداخت کند، این لحظه در صورت اختلاف به بحث جدی تبدیل می شود.

این مقاله با رضایت هر دو طرف تنظیم می شود و تضمینی برای تکمیل موفقیت آمیز معامله می دهد. بنابراین از تنظیم سند اولیه غافل نشوید. در آینده هنگام انعقاد قرارداد اصلی از مشکل جلوگیری می کنید و می توانید وضعیت درگیری را بدون دعوا حل کنید.

در شرایطی که یکی از طرفین حاضر به انجام معامله نیست، یک توافق اولیه کمک کننده خوبی است و تصمیم نهایی را به تاریخ خاصی موکول می کند.

با سپرده

تنظیم یک سند اولیه با سپرده تنها از این جهت متفاوت است که در صورت فسخ معامله توسط خریدار، پیش پرداخت به طور کامل نزد صاحب آپارتمان باقی می ماند. اگر صاحب خانه تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشد، باید پیش پرداخت را دو برابر کند.

مبلغ پیش پرداخت توسط خریدار در شرایط اجباری تعیین شده است.

با رهن

هنگام درخواست وام مسکن اغلب از قرارداد پیش فروش استفاده می شود. نمونه سند و نمونه ثبت نام را می توان در شعبه بانکی که قصد درخواست وام در آن را دارید دریافت کرد. هجی می کند:

• تعهدات و حقوق طرفین؛
• شرح ملک و قیمت آن؛
• شرایط امضای سند اصلی و سایر نکات ظریف که بدون آنها پیش قرارداد نیروی قانونی خود را از دست می دهد.

سهام مسکن

انعقاد قرارداد اولیه فروش هنگام خرید سهم در یک آپارتمان عملاً با گزینه معمول تفاوتی ندارد. تنها تفاوت قیمت و اندازه سهم بازخرید شده است.

در ساختمان جدید

هنگام تصمیم گیری برای خرید خانه در یک ساختمان در حال ساخت، لازم است یک توافق اولیه منعقد شود. از آنجایی که این تضمین می کند که مکان رزرو شده بدون اطلاع شما به اشخاص ثالث فروخته نمی شود.

خریدار با امضای سند حق دارد شرایط تحویل مسکن، هزینه نهایی و سایر نکات مهم را مشخص کند.

تقریباً در 100٪ موارد، توسعه دهندگان نیاز به پیش پرداخت دارند، داشتن یک قرارداد اولیه از کلاهبرداران جلوگیری می کند و تضمین می کند که پول شما دور ریخته نمی شود.

ویدیو در مورد خطرات و کلاهبرداری احتمالی:

این سند شامل اطلاعاتی در مورد موضوع معامله، داده های فروشنده و خریدار، قیمت مسکن است.

همچنین گزینه های محاسبه و سایر تفاوت های ظریف را منعکس می کند:

• تاریخ واریز مبلغ پول به عنوان پرداخت؛
• در صورتی که فروش به صورت وکالتی انجام شود، جزئیات آن مقرر است.
• تاریخ و محل تدوین؛
• امضای هر دو طرف

اگر خریدار ودیعه بگذارد اندازه آن تعیین می شود.

شرایط اولیه و نکات اجباری

سه شرط مهم برای امضای سند اولیه وجود دارد:

• مال مورد عقد به تفصیل شرح داده شده است;
• اطلاعات کامل در مورد هر دو طرف درگیر در معامله نشان داده شده است.
• اطلاعات مربوط به قیمت نهایی آپارتمان خریداری شده.

اگر آنها غایب باشند، معنای ثبت PDCP از بین می رود.

همچنین باید شامل موارد اجباری زیر باشد:

• گزینه تسویه حساب بین طرفین؛
• مبلغ پیش پرداخت انجام شده توسط خریدار؛
• جزئیات وکالت نامه در صورت وجود؛
• شرایط ثبت قرارداد اصلی.

عدم وجود یک یا چند نکته مهم منجر به از دست رفتن سند قدرت قانونی خود می شود.

مدت زمان DCP

اغلب، مدت اعتبار بین طرفین هنگام امضای قرارداد توافق می شود. اگر این لحظه از دست رفته باشد، طبق بند 6 ماده 429 قانون مدنی فدراسیون روسیه، سند برای دوازده ماه اعتبار دارد. پس از این مدت، قدرت قانونی خود را از دست می دهد.

اشتباهات اساسی

اشتباه اصلی خریداران، امضای قرارداد اولیه قصد خرید و فروش ملک در ساختمان در حال ساخت است. سند برای یک محل ساختگی صادر شده است و این غیرقانونی است. گاهی اوقات قاضی طرف خریدار را می گیرد و اوراق را معتبر می شناسد، اما شما نباید دوباره ریسک کنید.

اشتباه دوم بیان نکردن جزئیات مهم قرارداد است. این حذف می تواند باعث ایجاد درگیری بین طرفین در هنگام تنظیم سند اصلی شود. برای جلوگیری از این امر، از تنظیم صحیح قرارداد اولیه مراقبت کنید.

فسخ خریدار

خریدار ملکی حق دارد در صورت یافتن اختیاری با هزینه کمتر معامله را فسخ کند. اگر خریدار تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشد، سپرده (در صورت وجود) به طور کامل نزد صاحب آپارتمان باقی می ماند. این امکان جبران خسارت ادعایی ناشی از یافتن مسکن در رزرو را فراهم می کند.

اگر در هنگام تکمیل پیش قرارداد، خریدار پیش پرداختی را انجام نداده باشد، هیچ یک از شرکت کنندگان در معامله مشمول جریمه نمی شوند.

نتیجه

نمونه قرارداد اولیه فروش آپارتمان با سپرده شامل فهرستی از شرایط و تعهدات مهم طرفین می باشد. در آینده، این داده ها نیز در سند اصلی تجویز می شوند.

قرارداد اولیه در سال 2020 یکی از مهمترین اوراقی است که قبل از خرید ملک تنظیم و امضا می شود.

شهروند، گذرنامه (سری، شماره، صادر شده)، ساکن در آدرسی که از این پس به نام « فروشنده"از یک طرف، و یک شهروند، گذرنامه (سری، شماره، صادر شده) ساکن در آدرس، که از این پس به نام " خریدار"، از سوی دیگر، از این پس " مهمانی"، این موافقتنامه را که از این پس "توافق نامه" نامیده می شود، به شرح زیر منعقد کرده اند:

1. طرفین متعهد می شوند، در موعد مقرر و بر اساس شرایط موافقتنامه، یک قرارداد خرید و فروش (از این پس به عنوان "توافقنامه اصلی" نامیده می شود) یک آپارتمان متعلق به فروشنده بر اساس حق مالکیت منعقد کنند. آپارتمان فوق متشکل از یک اتاق نشیمن (ها)، دارای مساحت کل متر مربع، مساحت کل به استثنای ایوان، بالکن، سایر محوطه های تابستانی متر مربع، شامل متر مربع است. منطقهی زندگی.
2. قرارداد اصلی باید توسط طرفین به صورت کتبی ساده در مدت حداکثر "" یک سال تنظیم و امضا شود.
3. خریدار تایید می کند که تمام مشخصات ضروری آپارتمان از جمله موقعیت مکانی، جهت گیری فضایی، نمای از پنجره ها، ابعاد، چیدمان، وضعیت، تجهیزات مهندسی و فنی و همچنین وضعیت قلمرو مجاور و قسمت های مشترک خانه. ، رضایت کامل او را جلب کند.
4. افراد زیر در زمان انعقاد قرارداد در آپارتمان ثبت نام می کنند: که مطابق ماده 292 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق استفاده از آپارتمان را تا زمانی که از ثبت نام خارج نشوند، حفظ می کنند. فروشنده متعهد می شود حداکثر تا چند روز پس از ثبت نام دولتی توافقنامه اساسی، از لغو ثبت نام افراد فوق اطمینان حاصل کند.
5. آپارتمان باید حداکثر ظرف چند روز پس از ثبت دولتی موافقتنامه اصلی توسط فروشنده از ملکی که در قیمت آن لحاظ نشده است آزاد شود و طبق گواهی انتقال و پذیرش حداکثر چند روز از تاریخ صدور آن به خریدار منتقل شود. گواهی ثبت دولتی به خریدار.
6. قیمت آپارتمان 100 تومان می باشد هنگام امضای این قرارداد، خریدار وجوهی را به مبلغ: روبل به فروشنده منتقل می کند. مبلغ مشخص شده پیش پرداخت برای آپارتمان خریداری شده است و توسط طرفین در تسویه حساب های متقابل در روز امضای موافقت نامه اصلی لحاظ می شود.
7. پرداخت کلیه هزینه های جمع آوری اسناد لازم برای ثبت دولتی موافقت نامه اصلی و انتقال حقوق تحت آن و همچنین هزینه های تهیه پیش نویس موافقت نامه اصلی توسط فروشنده انجام می شود. پرداخت هزینه های مربوط به ثبت دولتی توافقنامه اصلی و انتقال حقوق تحت آن به طور مشترک و جداگانه توسط خریدار و فروشنده انجام می شود. در صورت وقوع هزینه های اضافی به ابتکار یکی از طرفین، توسط طرف آغاز کننده پرداخت می شود.
8. در صورتی که خریدار به تعهدات خود در این قرارداد عمل نکند یا از امضای قرارداد اصلی امتناع ورزد (از جمله به دلیل کمبود بودجه برای پرداخت کامل)، خریدار باید جریمه ای معادل % از پیش پرداخت را به فروشنده بپردازد. پرداخت شده. واقعیت وقوع این شرایط باید توسط قانون تنظیم شده توسط فروشنده و خریدار تأیید شود. در روز تنظیم قانون مذکور، قرارداد به دلیل عدم امکان اجرا فسخ شده تلقی می شود.
9. فروشنده موظف است در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد و فسخ قرارداد توسط فروشنده، کلیه وجوه (پیش) دریافتی از خریدار را به طور کامل به خریدار بازگرداند در صورتی که خریدار شرایطی را که مانع از انعقاد قرارداد می شود کشف کند. توافقنامه اصلی در مورد شرایط مورد توافق طرفین: .
10. طرفین متعهد می شوند که یکدیگر را از وقوع شرایطی که ممکن است بر اجرای موافقتنامه تأثیر بگذارد، از جمله تغییر وضعیت مدنی، از دست دادن یا تغییر جزئیات اسناد هویتی، تغییر در محل اقامت دائم طرفین، اطلاع دهند. و همچنین عدم امکان دریافت اطلاعیه ها به دلیل غیبت ادعایی و ارائه اطلاعات در مورد امکان دیگری برای اطلاع طرف غایب.
11. این قرارداد برای یک دوره حداکثر تا تاریخ مشخص شده در بند 2.1 موافقت نامه منعقد می شود.
12. کلیه تغییرات و الحاقات به توافق نامه با توافق طرفین به صورت کتبی و در قالب یک توافق نامه الحاقی به توافق نامه انجام می شود که در صورت تنظیم به توافق نامه پیوست می شود و جزء لاینفک آن می شود.

عملیات خرید و فروش املاک و مستغلات یک نوع نسبتاً رایج از معاملات بین شهروندان روسیه است. با وجود سادگی ظاهری معامله، بدون قرارداد اولیه برای فروش یک آپارتمان، خطرات ظاهری زیادی را به همراه دارد. حتی بدون در نظر گرفتن خطرات مرتبط با کلاهبرداری احتمالی توسط یکی از طرفین معامله، خطر ضرر مالی در نتیجه امتناع خریدار (فروشنده) از خرید (فروش) آپارتمان به هر دلیل شخصی وجود دارد.

اگر برای معامله پیشنهادی وام گرفته شده باشد یا خریدار بالقوه در زمان امتناع فروشنده مسکن قبلی را فروخته باشد، مطمئناً متحمل ضرر و زیان ناشی از پرداخت سود وام به بانک خواهد شد یا در ارتباط با هزینه های برنامه ریزی نشده برای تامین مالی اقامت موقت. برخی از بانک ها برای اعطای وام مسکن نیاز به ارائه اجباری توافق نامه اولیه دارند.

به منظور به دست آوردن اطمینان در مشروعیت توافق آینده، طرفین یک قرارداد اولیه برای فروش یک آپارتمان تنظیم می کنند. مصلحت صدور چنین سندی نه تنها برای کاهش احتمال هزینه های مالی برای یکی از طرفین نیست، بلکه به دلایل دیگری نیز می باشد:

• به منظور ایجاد اثر حقوقی به قرارداد شفاهی قبلاً منعقد شده بین خریدار و فروشنده؛
• برای تایید تضمینی قیمت ملک مورد قبول طرفین (به معنای تضمین عدم تغییر مبلغ در کل معامله)، این امر به ویژه زمانی صادق است که خریدار بخشی یا کل مبلغ وجوه قرض گرفته شده را جذب کند.
• تعیین تاریخ رضایت بخش متقابل برای انتقال آپارتمان به مالکان جدید (تعطیلات ملک توسط مالکان قبلی).
• تعیین وضعیت واقعی آپارتمان که مالک سابق موظف به حفظ (اجرا) تا زمان اتمام عملیات پذیرش و انتقال ملک است.
• اندازه مالی که توسط خریدار به فروشنده به منظور تأیید جدی بودن نیات او منتقل می شود. هنگام انجام معامله ای که شامل سپرده می شود، سند باید توسط دفتر اسناد رسمی در محل ثبت قرارداد تأیید شود. به هر حال، عملیات قانونی مشابه با شرط اصلی در ارتباط با شناسایی خریدار و فروشنده املاک و مستغلات توسط کارمندان Rosreestr لازم نیست.
• به منظور تعیین روش بازگرداندن سپرده به خریدار در صورت بروز شرایطی که به طرفین اجازه نمی دهد لیست کامل یا بخشی از تعهدات منعکس شده در قرارداد اولیه را انجام دهند.

این فقط یک لیست تقریبی از به روزترین اطلاعات منعکس شده در قرارداد فروش آپارتمان در اکثریت قریب به اتفاق موارد است. با توافق طرفین درگیر در معامله، قرارداد مقدماتی ممکن است با هر شرط معقولی تکمیل شود.

انتقال سپرده

سپرده بخشی از هزینه یک ملک مسکونی است که توسط فروشنده تعیین می شود (معمولاً پنج درصد) که توسط خریدار بالقوه به فروشنده یک آپارتمان منتقل می شود، به عنوان عاملی که اعتبار نیات را افزایش می دهد و موفقیت آینده را تضمین می کند. معامله.

سپرده به فروشنده (مالک) آپارتمان به صورت نقدی در حضور سردفتر با امضای همزمان قرارداد توسط طرفین - توافق اولیه برای ثبت مجدد آپارتمان - منتقل می شود. اخیراً با رواج روش‌های پرداخت غیرنقدی بهای تمام شده کالا و خدمات، به درخواست یکی از طرفین (میل متقابل) می‌توان مبلغ ودیعه تعیین شده در قرارداد اولیه را به مالک آپارتمان واریز کرد. به یک حساب بانکی با هر یک از روش های موجود برای خریدار.

شرایط تفصیلی انتقال (دریافت) و استرداد (عدم استرداد) مبلغ ودیعه الزاماً در یکی از بندهای قرارداد بیع منعکس شده است. هنگام انجام معاملات تحت یک قرارداد با سپرده در سال 2020، به طور کلی پذیرفته شده است که اگر معامله به دلیل تقصیر (ابتکار، ایجاد شرایط، پیش نیازها و غیره) خریدار شکست خورده باشد، پس او نمی تواند مطالبه بازپرداخت وجه قبلی را داشته باشد. سپرده پرداخت شده برای آپارتمان در مقابل، در صورت فسخ آگاهانه مفاد قرارداد (انصراف یکطرفه از معامله) توسط فروشنده ملک (آپارتمان)، مبلغ سپرده دریافتی زودتر به میزان دو برابر مبلغ اولیه به خریدار عودت داده می شود. .

نمونه ای از یک سند آماده شده که تفاوت های ظریف در دستیابی به مسکن با سپرده در سال 2019 را در نظر می گیرد را می توانید در دانلود کنید.

خرید آپارتمان با رهن

خرید املاک و مستغلات با مشارکت وجوه قرض گرفته شده (در وام مسکن) دارای تعدادی ویژگی متمایز از یک معامله بدون یکی است:

1. اولین تفاوت این است که بانک بستانکار بدون شکست در معامله شرکت می کند (یکی از طرفین توافق).
2. تفاوت دوم مربوط به تملک مسکن در بازار اولیه (در یک ساختمان جدید) است. فروشنده در چنین معاملاتی نماینده شخص حقوقی - توسعه دهنده است که محدودیت های غیر انحصاری را برای معامله اعمال می کند و مستلزم ارائه تعدادی بند اضافی در قرارداد فروش است.
3. بانک تعهدات ضامن معامله آتی را بدون توجه به وضعیت فروشنده آپارتمان بر عهده می گیرد.
4. هنگام خرید آپارتمان از یک شرکت ساختمانی، این اوست که شرایط اساسی برای انعقاد قراردادهای انواع طراحی را دیکته می کند.
5. قرارداد وام مسکن با خریدار برای تمام هزینه آپارتمان خریداری شده بدون در نظر گرفتن مبلغ سپرده منعقد می شود. شرکت توسعه دهنده ممکن است نیازی به انتقال اجباری سپرده نداشته باشد، اگر ما در مورد آپارتمان هایی صحبت نمی کنیم که به طور مداوم تقاضای بالایی دارند. مبلغ سپرده از پنج تا ده درصد ارزش کاداستری موضوع معامله متغیر است.

قرارداد اولیه فروش یک سهم آپارتمان

عملیات به دست آوردن سهم در یک آپارتمان (سایر اماکن مسکونی) اساساً با خرید یک شیء ملکی به طور کلی تفاوت ندارد. تفاوت اصلی در ساختار قرارداد اولیه (اصلی) در ارائه دقیق در متن سند داده های هندسی دقیق، اندازه، هزینه، نسبت درصد و سایر داده هایی است که به طور واضح سهم به دست آمده را مشخص می کند.

هزینه در همه موارد به روبل نشان داده شده است. هنگام در نظر گرفتن اموالی که توسط فروشنده به ارزهای دیگر کشورهای خارجی ارزش گذاری شده است، ارزش تبدیل شده به روبل به نرخ ارز بانک مرکزی در روز امضای (تأثیر محضری) قرارداد در قرارداد فروش وارد می شود.

در مورد خرید سهام، تعهد به انجام فعالیت های تأیید رضایت مالکان سایر قسمت های مسکن برای فروش توسط فروشنده اصلی سهم خود، با فروشنده است. خرید یک سهم در مقایسه با خرید یک آپارتمان در بازار ثانویه املاک و مستغلات، عملیات بسیار مشکل‌سازتر است. به عنوان مثال، اگر الزامات ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه "در مورد حق شفعه" رعایت نشود، دادگاه می تواند عملیات خرید و فروش را باطل کند و قرارداد اصلی را با وجود قراردادی که به طور بی عیب و نقص اجرا شده است، لغو کند. و به تایید دفتر اسناد رسمی رسیده باشد.

خرید و فروش در بازار اولیه

خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید (از طرف توسعه دهنده) محدودیت های اضافی در اجرای قراردادها اعمال نمی کند. قرارداد اولیه برای فروش آپارتمان با یک شخص حقوقی به عنوان فروشنده به طور منظم تنظیم می شود.

برخلاف قراردادهای سهام، که در آن خریدار مالک کامل ملک می شود حتی قبل از تکمیل ساخت و ساز و بهره برداری آن، تملک یک ساختمان جدید بر اساس قرارداد خرید و فروش اولیه، تعهدات محدودی را بر فروشنده تحمیل می کند. در صورت مشارکت عادلانه در ساخت و ساز اماکن مسکونی، اجرای قراردادهای اضافی قراردادی دارای عناصر مصلحت نیست. شرکت سازنده قادر به فروش آپارتمان بدون رضایت کتبی شخص (حقوقی) که به عنوان حامی مالی ساخت آن بوده است نخواهد بود و کلیه روابط بین طرفین با شرایط خاصی برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک تنظیم می شود.

ساختار قرارداد

قرارداد اولیه شکل قانونی ندارد، آن را بر روی یک برگه با فرمت استاندارد A4 تنظیم می کند و در صورت لزوم با توافق طرفین با بندهایی تکمیل می شود. یک نمونه از این لینک قابل دانلود است.

اما، با وجود فرم رایگان تنظیم یک سند، توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده است و بدون نقص اطلاعات را منعکس می کند:

• در مورد تاریخ تقویم فعلی توسعه و امضای قرارداد اولیه؛
• در موقعیت جغرافیایی در زمان امضا (به عنوان یک قاعده، به سادگی شهر ثبت نام نشان داده شده است)؛
• به طور کامل نوشته شده (بدون اختصارات) نام خانوادگی، نام و نام خانوادگی همه شرکت کنندگان در رابطه قراردادی، در ساده ترین حالت - صاحب آپارتمان و خریدار بالقوه، امضاهای دست نویس آنها.
• اطلاعات تقریباً جهت دهنده تاریخ (دوره، فاصله زمانی) امضای طرفین قرارداد اصلی. به عنوان یک قاعده، ماه یا سه ماهه آمادگی تقریبی طرفین نشان داده شده است.
• تحریم اقدامات مسئولیت اعمال شده برای طرفی که شرایط توافق نامه امضا شده را انجام نمی دهد (از اجرای آن اجتناب می کند).
• روش و ویژگی های رویه دریافت وجوه توسط فروشنده (هنگام انجام معامله با تسویه نقدی، جزئیات مالی طرفین نیز مشخص می شود).
• مختصات جغرافیایی (در صورت امکان فنی) و آدرس موجود در سایت آپارتمان خریداری شده؛
• ویژگی های فنی اصلی آپارتمان که مالک قبلی موظف است تا زمان انتقال رسمی خانه حفظ کند.
• تاریخ دقیق (ممکن است یک فاصله زمانی تقریبی نشان داده شود) انتقال نهایی آپارتمان از مالک قبلی به حال.
• یک بند مجاز یا منع در ارائه شرایط اضافی توسط یکی از طرفین در توافق نامه قبلاً امضا شده.
• قیمت آپارتمان به صورت دیجیتال و به زبان، مبلغ ودیعه و شرایط انتقال آن (به طور معمول دفاتر وکلا یا دفاتر اسناد رسمی انتخاب می شود).

مدت اعتبار سند

از نظر قانونی پس از احراز کلیه موارد (شرایط) منعکس شده در متن سند، سند از اعتبار ساقط می شود. در صورتی که یکی از طرفین ثابت کند که شروط معامله محقق نشده و قرارداد توسط دادگاه فسخ شود، ممکن است قوت قرارداد از بین برود.

همچنین زمان مشروعیت معاهده را می توان با یک بند از متن خود سند محدود کرد، این دارای یک هسته عقلانی مؤثر است. اگر مهلت های خاص برای انجام تعهدات طرفین (آخرین تاریخ ممکن مشخص شده است) مشخص نشده باشد، این ممکن است منجر به مشکلات اضافی در آینده شود - بدتر شدن وضعیت مالی یکی از طرفین معامله و تلاش در این زمینه برای به دست آوردن شرایط مطلوب تر، شروع شرایط فورس ماژور - آتش سوزی، زلزله، درگیری و غیره.

نتیجه

یک توافق شفاهی، حتی بین دوستان خوب و اقوام نزدیک، تضمینی برای تکمیل مثبت بدون قید و شرط معامله نیست، به خصوص زمانی که مبالغ مالی زیادی در میان باشد. علیرغم این واقعیت که تأیید قرارداد اولیه اجباری است، اما صرفاً به میل متقابل طرفینی که علاقه مند به خرید هستند (به استثنای شرایط ارائه فرم به مؤسسه اعتباری) تدوین و منعقد می شود. به عنوان مثال، یک بانک).

یک سند خوب طراحی شده قبل از امضای قرارداد اصلی برای فروش یک آپارتمان یک اقدام قانونی مؤثر و مهم برای جلوگیری از اقدامات غیرقانونی و همچنین اقدامات مربوط به تلاش برای فرار از مسئولیت در صورت عدم رعایت شرایط یک توافق شفاهی است.

در تماس با