Unde să încheie un contract preliminar de cumpărare și vânzare. Acord preliminar

Contractul preliminar de cumpărare și vânzare (PPSA)- un acord care urmează să fie încheiat în viitor, în condiții prestabilite ( termeni, preț, procedură de plată etc.). Adică PDKP- este doar scrisoare de intentie . Și dacă aceste intenții nu sunt îndeplinite în termenul specificat în contract ( de exemplu, v-ați răzgândit cu privire la încheierea contractului principal), Asta acord preliminarîși pierde forța juridică.

Standarde de concluzieContract preliminar de cumpărare și vânzare sunt cuprinse în Se deschide într-o filă nouă.">Articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse. PDKPtrebuie să conțină toate datele și detaliile părților, precum și toate conditii esentiale afacere viitoare.PDKPnu este înregistrată nicăieri și poate fi schimbată prin acordul părților sau unilateral (dacă o astfel de condiţie se reflectă în ea).

Acorduri preliminare Există trei tipuri de tranzacții imobiliare:

1. Acord preliminar conform cărora unii Dezvoltatori acceptă bani de la coinvestitori în construcții ca plată pentru un viitor apartament ( de obicei, cu vânzarea simultană a unei facturi de companie pentru aceeași sumă);
2. Acord preliminarîntre Vânzător și Cumpărător al apartamentului la cererea băncii creditoare ( document formal pentru departamentul de credit al băncii);
3. Acord preliminar, pe care unele agenții imobiliare o folosesc la depunere avans pentru apartamentul achizitionat ( ca alternativă la Acordul în avans).

Să le privim în ordine.

Acord preliminar de la Dezvoltator

În ciuda prezenței unei facturi ( aceste. obligația bănească necondiționată a Dezvoltatorului față de Cumpărător), această schemă de vânzare a unui apartament creează riscuri serioase pentru Cumpărător, dar, cu toate acestea, acest tip de acord este încă prezent în practica pieței.

Concluzie DezvoltatorAcord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament (PDPA)în sine nu este o încălcare a legii, dar particularitatea ei este că numai consemnează intențiile părților , și nu îi obligă să ducă la îndeplinire ceea ce este planificat. Aceste. un astfel de contract nu obligă Dezvoltator transferă apartamentul în proprietatea Cumpărătorului, iar Cumpărătorul, la rândul său, nu are revendica drepturile asupra unui apartament . Dacă o casă nu este finalizată, de exemplu, va fi dificil pentru Cumpărător să dovedească faptul că a investit în construcția de locuințe, acesta va putea solicita doar rambursarea depozit de garanție.

În plus, conform PDKPDezvoltator tehnic are posibilitatea de a vinde de mai multe ori acelasi apartament oameni diferiti (așa-zis „Vânzare dublă”).

Întrebare despre concluzie PDKP pentru un apartament care încă nu a fost construit este controversat din punctul de vedere al avocaților, și conține multe nuanțe complexe care nu sunt pe deplin explicate de legiuitor. În practică, este destul de ușor să eviți responsabilitatea pentru încălcarea termenilor PDKP.

Analogic PDKP la Dezvoltator poate asa zisa, care nu isi schimba esenta si nu are nicio legatura FZ-214.

PDKP se referă la așa-numitul "scheme gri" achizitionarea apartamentelor; el permite Pentru dezvoltator atrage bani de la populație în stadiul de elaborare a documentației proiectului ( chiar înainte de începerea construcției), și oferă Cumpărătorului posibilitatea de a cumpăra un apartament la cel mai mic preț.

Acord preliminar pentru o tranzacție ipotecară

Astfel de Acord preliminar este, în primul rând, în interesul băncii creditoare, deoarece îi permite să justifice formal ( pentru propria raportare) emiterea către Cumpărător pentru cumpărarea unui apartament la o anumită adresă.

În același timp, banca în sine nu este de obicei o parte Acord preliminar, care se încheie direct între Vânzător și Cumpărător, dar la direcția și în condițiile băncii creditoare.

Scopul unui astfel de acord pentru bancă este următorul:

• înregistrați intenția Cumpărătorului de a cumpăra acest apartament și obligația vânzătorului de a-l vinde acestui Cumpărător anume ( contractul funcționează ca o obligație negarantată, similar cu efectuarea unui avans;
• formalizează și stabilește condițiile unei viitoare tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament, pentru care banca o va aloca credit ipotecar ;
• stabilește prețul final al apartamentului și distribuie cât investește Cumpărătorul însuși în achiziție și cât plătește banca în plus sub formă de împrumut;
• determina metoda si procedura de decontare intre trei parti - Vanzator, Cumparator si banca ( în numerar sau prin transfer bancar, înainte sau după înregistrare, imediat sau parțial);
• stabiliți data încheierii contractului principal de cumpărare și vânzare de apartamente;
• stabiliți condiția ca banca să obțină dreptul de gaj ( ipoteci) la apartament imediat după

Tranzactiile de achizitie sau instrainare de spatii rezidentiale presupun mari riscuri. Înainte de a cumpăra un apartament, trebuie să verificați documentele, să rezolvați problema radierii tuturor persoanelor înregistrate sau să obțineți aprobarea ipotecii, ceea ce durează destul de mult. Prin urmare, vânzătorul și cumpărătorul au nevoie de garanții că contrapartea nu va refuza semnarea contractului în viitor. Această garanție este un document care confirmă aprobarea prealabilă a condițiilor de cumpărare și vânzare.

Caracteristici generale

Potrivit art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, un acord preliminar pentru achiziționarea unui apartament stabilește obligația potențialului cumpărător și vânzător de a încheia o tranzacție de înstrăinare a proprietății după un timp.

Intenția scrisă de a cumpăra sau de a vinde locuințe trebuie să reflecte toate acordurile încheiate de contrapărți:

• caracteristicile obiectului vândut;
• pretul imobiliar;
• Modalitate de plată;
• procedura de acceptare și transfer al spațiului de locuit;
• sarcini imobiliare, dacă există.

Important. Un astfel de acord nu dă naștere la crearea sau încetarea drepturilor asupra spațiilor. Acesta garantează doar că spațiul de locuit va fi vândut în condițiile convenite de contrapărți.

Ce este important de știut atunci când încheiați

Preacordul de înstrăinare a bunurilor imobile servește ca șablon pentru acordul principal. Prin semnarea acestuia, participantul la tranzacție nu va putea refuza pur și simplu condițiile specificate în aceasta în viitor.

Părțile la antecontract sunt persoanele care acceptă sau înstrăinează obiectul. În document, aceștia sunt denumiți ca „Vânzător” și „Cumpărător”, sau „Vânzător Viitor” și „Cumpărător viitor”.

În numele vânzătorului, numai persoane fizice sau persoane juridice, cu împuternicire pentru dreptul de înstrăinare imobile. Cumpărătorul trebuie să indice cumpărătorul efectiv al imobilului, în numele căruia acesta va fi ulterior înregistrat. Prin urmare, acordul nu poate fi semnat de către o rudă sau un prieten în locul proprietarului sau beneficiarului absent al proprietății, cu excepția cazului în care există o autorizație notarială din partea proprietarului.

Prin acord prealabil, cumpărătorul poate transfera fonduri către vânzător pentru a plăti costul apartamentului. Acestea vor fi formatate ca:

• depozit;
• avans la tranzacție.

Citeste si: Emisiune terenuri familii numeroase

Depozitul presupune plata unei anumite sume de catre parti ca avans pentru tranzactie. În cazul în care ulterior, fără vina vânzătorului, cumpărătorul refuză să încheie un contract de cumpărare și vânzare de locuințe, suma depozitului nu îi va fi returnată. Dacă contractul de cumpărare a proprietății este reziliat de către proprietarul proprietății, potențialul cumpărător este plătit dublu față de suma pe care a contribuit. numerar.

În cazul în care una dintre părți refuză formalizarea contractului, suma avansului se restituie cumpărătorului, indiferent de motivele pentru care nu este semnat contractul principal.

Vă rugăm să rețineți. La transferul sumei depozit sau avans către cumpărător, este necesar să se întocmească documente care confirmă primirea efectivă a banilor de către vânzător (chitanță, extras de cont).

Cuantumul avansului se stabilește la cererea părților. Cu toate acestea, cumpărătorul nu ar trebui să contribuie cu sume mari la viitorul acord. În timpul pregătirii tranzacției principale, pot apărea diverse evenimente nefavorabile (refuzul băncii de a emite o ipotecă, decesul uneia dintre părți sau un accident), în urma cărora va deveni imposibil să cumpărați un apartament. Și contrapărțile vor refuza să returneze banii.

Sfaturi. Este indicat sa se limiteze suma depozitului sau avansului la 5-10% din valoarea proprietatii determinata de obligatii.

Formular de tranzacție

Preacordul se incheie in forma in care se va intocmi acordul de vanzare a apartamentului. Dacă părțile nu insistă asupra legalizării acordului, atunci pentru a da forță juridică, este mai bine să-și oficializeze acordul în scris.

Informații de fundal. Nu este nevoie să înregistrați acordul în prealabil la autoritățile Rosreestr.

Un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament nu trebuie exprimat doar verbal, deoarece o astfel de tranzacție este nulă.

Legislația Federației Ruse nu stabilește cerințe stricte pentru structura unui acord preliminar privind cumpărarea și vânzarea de spații rezidențiale. Bazat pe prevederi generale legislația civilă, se pot distinge următoarele elemente obligatorii ale documentului:

1. Preambul indicând numele complet. petreceri și detalii despre pașaport. Informațiile despre proprietar trebuie să corespundă cu informațiile specificate în documentele pentru apartament. Dacă doi sau mai mulți participanți reprezintă una dintre părți, sunt indicate informații complete despre fiecare dintre aceștia
2. Partea principală - se notează informații importante despre obiectul contractului, și anume: adresa sediului; pe ce etaj este? suprafața și numărul de încăperi ale unității; numărul de înregistrare cadastrală; motivele apariției dreptului de proprietate de către vânzător; starea spațiului de locuit; sarcinile existente (de exemplu, înregistrarea la locul de reședință, gaj etc.); prețul tranzacției; procedura de plata.
3. Partea finală, în care trebuie să scrieți:

• termene maxime de finalizare a achiziției și vânzării efective;
• obligațiile părților de a pregăti contractul principal (în special, care dintre participanți va suporta costurile tranzacției, va colecta certificatele necesare etc.);
• detaliile părților și se aplică semnături.

Citeste si: Redistribuirea limitelor unui teren și formarea unui nou teren

Atenţie. Dacă se face o greșeală în descrierea apartamentului la întocmirea unui document, acesta nu va avea forță juridică.

Perioada de valabilitate

Codul civil al Federației Ruse nu stabilește perioade maxime și minime de valabilitate a contractului preliminar de cumpărare și vânzare, astfel încât această problemă este rezolvată de participanți în mod independent.

Există mai multe opțiuni pentru a determina termenii contractului „viitor” pentru înstrăinarea bunurilor imobiliare:

• prin precizarea perioadei de timp în care trebuie înregistrat documentul principal;
• prin lipire data exacta depunerea contractului semnat la autoritatile Rosreestr.

Exemplu de redactare. „Acordul de intenție intră în vigoare atunci când este semnat de toți participanții și este valabil 3 (trei) luni.”

În cazul în care textul contractului nu indică cât timp părțile implicate trebuie să înregistreze transferul drepturilor de proprietate, termenul limită pentru încheierea unei tranzacții ar trebui să fie de 12 luni de la data semnării documentului.

Achiziționarea unui apartament cu ipotecă

Astăzi, o modalitate destul de obișnuită de a cumpăra o proprietate rezidențială este să o achiziționați folosind un credit ipotecar Sberbank. În acest caz, se împrumută cumpărătorului o sumă de bani contra garanției bunului achiziționat.

Înainte de a cumpăra un spațiu de locuit în acest fel, trebuie să obțineți:

• acordul băncii de a acorda cumpărătorului un credit pentru locuință;
• aprobarea pentru cumpararea unui anumit obiect deja ales de cumparator.

În timpul pregătirii acestor documente, vânzătorul poate găsi o altă persoană dispusă să cumpere locuința sau să modifice termenii contractului (de exemplu, creșterea prețului, reconsiderarea acordului privind costurile de înregistrare a transferului de proprietate). Prin urmare, atunci când obțineți un credit ipotecar de la Sberbank, este recomandabil să întocmiți un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament.

În textul condițiilor, pe lângă prevederile discutate mai sus, este necesar să se reflecte:

• faptul de a cumpăra proprietăți în garanție;
• numele și detaliile Sberbank;
• data transferului banilor de către bancă către vânzător.

Perioada pentru care se încheie un acord pentru a ajunge la un acord preliminar cu privire la cumpărarea unei locuințe folosind un credit ipotecar va depinde direct de perioada pentru care banca ia în considerare cererea cumpărătorului. De altfel, din momentul în care clientul depune cererea de credit ipotecar și până la aprobare, trec aproximativ 2 luni.

Cetăţean, paşaport (serie, număr, eliberat), cu domiciliul la adresa, denumită în continuare „ Vânzător„, pe de o parte, și cetățeanul, pașaport (serie, număr, eliberat), domiciliat la adresa, denumită în continuare „ Cumpărător", pe de altă parte, denumită în continuare " petreceri", au încheiat prezentul acord, denumit în continuare "Acordul", după cum urmează:

1. Părțile se angajează, la timp și în condițiile Acordului, să încheie un contract de cumpărare și vânzare (denumit în continuare „Acordul Principal”) al unui apartament deținut de Vânzător cu drept de proprietate pe baza. Apartamentul de mai sus este format din living(e), are o suprafață totală de mp, o suprafață totală excluzând loggii, balcoane, alte spații de vară de mp, inclusiv mp. spaţiu de locuit.
2. Acordul principal trebuie întocmit și semnat de părți în formă scrisă simplă în termen de un an.
3. Cumpărătorul confirmă că toate caracteristicile esențiale ale apartamentului, inclusiv locația, orientarea spațială, vederea de la ferestre, dimensiunea, aspectul, starea, echipamentul tehnic și tehnic, precum și starea zonei locale și a zonelor comune ale casei, satisface-l pe deplin.
4. Următoarele persoane sunt înregistrate în apartament la momentul încheierii acordului: care, în conformitate cu articolul 292 din Codul civil al Federației Ruse, își păstrează dreptul de a folosi apartamentul până când sunt radiate. Vânzătorul se obligă să se asigure că persoanele de mai sus sunt radiate în cel mult zile de la înregistrarea de stat a Contractului Principal.
5. Apartamentul trebuie să fie eliberat de către Vânzător din proprietatea neinclusă în prețul său în cel mult zile de la înregistrarea de stat a Contractului Principal și transferat Cumpărătorului în conformitate cu Certificatul de Acceptare și Transfer în cel mult zile de la data emiterii către Cumpărător. a Certificatului de înregistrare de stat a titlului.
6. Pretul apartamentului este de ruble. La semnarea acestui acord, Cumpărătorul a transferat fonduri către Vânzător în valoare de: ruble. Suma specificată este o plată în avans pentru apartamentul achiziționat și este luată în considerare de către Părți în decontările reciproce în ziua semnării Contractului Principal.
7. Vânzătorul va plăti toate costurile pentru colectarea documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a Acordului Principal și transferul drepturilor în temeiul acestuia, precum și costurile de pregătire a proiectului Acordului Principal. Plata cheltuielilor asociate cu înregistrarea de stat a Contractului Principal și transferul drepturilor în temeiul acestuia se efectuează în comun de către Cumpărător și Vânzător. Dacă apar costuri suplimentare la inițiativa uneia dintre părți, acestea sunt plătite de partea inițiatoare.
8. În cazul neîndeplinirii de către Cumpărător a obligațiilor care îi revin în temeiul prezentului Contract sau a refuzului de a semna Contractul Principal (inclusiv din cauza lipsei fondurilor pentru plata integrală), acesta din urmă va plăti Vânzătorului o amendă în valoare echivalentă cu % din plata în avans efectuată. Apariția acestor circumstanțe trebuie confirmată printr-un Certificat întocmit de Vânzător și Cumpărător. În ziua întocmirii actului menționat, Acordul se consideră reziliat din cauza imposibilității executării.
9. Vânzătorul este obligat să returneze Cumpărătorului toate fondurile primite de la Cumpărător (plată în avans) în totalitate în cazul neîndeplinirii de către Vânzător a obligațiilor care îi revin în temeiul Contractului și a rezilierii Contractului dacă Cumpărătorul descoperă circumstanțe care împiedică încheierea contractului. Acordul principal în condițiile convenite de părți: .
10. Părțile se angajează să se informeze reciproc cu privire la apariția unor împrejurări care pot afecta executarea Acordului, inclusiv modificări ale stării civile, pierderea sau modificarea detaliilor documentelor de identificare, modificări ale locului de reședință permanentă al părților, precum și imposibilitatea de a primi notificări din cauza pretinsei absențe și furnizarea de informații despre o altă posibilitate de a sesiza Partea absentă.
11. Acordul se încheie pentru o perioadă care include data specificată în clauza 2.1 a Acordului.
12. Toate modificările și completările la Acord se fac prin acordul Părților în scris, sub forma unui Acord Adițional la Acord, care, dacă este întocmit, este anexat la Acord și devine parte integrantă a acestuia.

În unele cazuri, la achiziționarea unui imobil se întocmește un acord preliminar, care amână în timp tranzacția de cumpărare-vânzare. Există câteva puncte importante la care ar trebui să le acordați atenție atunci când îl proiectați: veți afla despre asta chiar acum.

La achiziționarea unei anumite proprietăți (apartament, teren, mașină etc.), părțile pot, dar nu sunt obligate, să încheie un așa-numit contract preliminar de cumpărare și vânzare. Legalitatea unei astfel de acțiuni, precum și faptul existenței unui astfel de document, se reflectă în Cod civil (articolul 429).

Scopul principal este ca ambele părți să accepte anumite obligații înainte ca tranzacția să aibă loc:

• vânzătorul se obligă să vândă proprietatea acestui cumpărător;
• Cumpărătorul se obligă să cumpere obiectul de la acest vânzător.

Părțile își confirmă intenția de a încheia contractul principal în antecontract, atunci când are loc tranzacția de vânzare-cumpărare. În acest caz, părțile înțeleg că acordul principal va fi semnat în aceleași condiții.

Scopul unui acord preliminar este de a permite fiecărei părți la tranzacție să-și confirme intențiile și, în același timp, să își asume un angajament scris din partea celeilalte părți cu privire la intențiile sale. Cel mai adesea, se înregistrează un acord cu privire la achiziția ulterioară a unui apartament. De obicei, un astfel de document este necesar în următoarele cazuri:

1. Vânzătorul și cumpărătorul au convenit asupra tranzacției, dar vânzătorului îi lipsesc unele documente pentru apartament sau nu sunt completate corect.
2. Cumpărătorul nu are fonduri suficiente pentru o achiziție unică, dar transferă imediat o parte din sumă și se obligă să plătească restul integral într-o anumită perioadă.
3. Atunci când cumpărați un apartament cu ipotecă, încheierea unui acord preliminar este o practică obișnuită, deoarece procedura este complicată de necesitatea obținerii permisului de la bancă, care va lua locuința drept garanție pentru furnizarea de fonduri de împrumut.

Acordul diferă de cel principal prin faptul că nu trebuie să fie înregistrat nici la Rosreestr, nici certificat de notar. În acest sens, înscrisul prezintă anumite riscuri în cazul în care părțile nu oferă documente care să ateste că apartamentul nu este grevat (gaj, arestare, pretenții ale terților etc.).

Un acord presemnat implică anumite garanții, precum și riscuri ale părților - toate acestea sunt discutate în detaliu în secțiunea următoare.

Acord preliminar: garanții

Acordul preliminar conține 2 garanții importante care protejează interesele ambelor părți:

1. Acest document garanteaza cumparatorului ca apartamentul ii va fi vandut si exact la pretul care a fost indicat.
2. Contractul oferă vânzătorului o garanție că acest cumpărător particular va cumpăra apartamentul de la acesta cel târziu în perioada specificată.

Dacă cineva își sustrage obligațiile, oricare dintre părți poate apela la instanță pentru a se asigura că contractul principal este executat și tranzacția se încheie. Cererea poate fi depusă în termen de 6 luni calendaristice din ziua in care preacordul impune incheierea celui principal (adica termenul).

Comentariul unui specialist cu privire la caracteristicile acordului preliminar este prezentat în videoclip.

Acord preliminar: riscuri

Principalele riscuri implică faptul că părțile își pot sustrage obligațiile. Mai mult, dacă nu și-au exprimat pretenții în termen de șase luni, atunci contractul preliminar de cumpărare și vânzare își încetează valabilitatea automat.

Acest document în sine nu prezintă riscuri în sensul că proprietatea nu trece de la vânzător la cumpărător pe baza semnării acestuia. Dacă una dintre părți solicită obligarea celeilalte părți să finalizeze o tranzacție, pârâtul poate depune o cerere reconvențională pentru invalidarea contractului.

VĂ RUGĂM SĂ REȚINEȚI. Dacă s-a încheiat un acord preliminar la achiziționarea unei clădiri noi (cu o companie de dezvoltare), atunci, în caz de neîndeplinire a obligațiilor, reclamantul poate merge în instanță cu cererea de a obliga pârâtul să semneze un acord de participare la construcția comună.

În caz contrar, acordul preliminar este asociat cu riscuri care însoțesc în general tranzacțiile pe piața imobiliară:

1. În unele cazuri, un acord preliminar poate fi recunoscut de către instanță ca neîncheiat. Acest lucru este posibil în 2 cazuri:

• contractul a fost executat cu încălcări evidente (nu sunt indicate toate detaliile apartamentului, există erori de fapt);
• apartamentul nu exista sau este inca in constructie.

1. Riscul asociat cu faptul că apartamentul poate fi vândut de mai multe ori. Această situație apare în cazul unei scheme frauduloase de către dezvoltator: de exemplu, acesta poate încheia mai multe contracte identice pentru vânzarea aceluiași apartament.
2. Riscul asociat cu pierderea fondurilor cheltuite pentru achiziționarea unui apartament. Acest lucru se aplică și în cazul achiziționării unui apartament direct într-o clădire în construcție. Este important de înțeles că fondurile investite (în baza unui acord de administrare a trustului) nu sunt întotdeauna returnate la terminarea construcției - compania este adesea declarată falimentară, iar partea vătămată poate spera doar la o compensare parțială pentru pierderea acesteia.

Astfel, după semnarea acordului preliminar, părțile sunt obligate să semneze acordul principal în exact aceleași condiții (modificările sunt posibile doar de comun acord).

În cazul cetățenilor privați (la achiziționarea de locuințe pe piața secundară), principalele riscuri sunt asociate tocmai cu faptul că părțile nu își vor îndeplini obligațiile. Dacă achiziționați un apartament într-o clădire nouă, pericolul crește brusc - totul depinde de onestitatea dezvoltatorului.

Acord preliminar: eșantion 2017

Cerințele pentru întocmirea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare nu s-au schimbat în acest an. Formularul standard este ușor de descărcat și imprimat.

La completare, este important să țineți cont de faptul că documentul reflectă toate condițiile esențiale - este mai bine să verificați dacă toate datele coincid cu cele specificate în documentele relevante (pașaportul proprietarului apartamentului, certificatul de proprietate). O atenție deosebită se acordă următoarelor puncte:

1. Prețul contractului, adică la ce pret exact vanzatorul se obliga sa vanda apartamentul in termenul convenit.
2. Precontractul trebuie să indice toate persoanele care locuiesc cu vânzătorul în în acest moment. Sunt indicate numele lor complet și detaliile pașaportului.
3. Dacă proprietarul locuiește în alt loc, este mai bine să indicați ambele adrese: cea actuală și cea scrisă în pașaport.
4. Contractul trebuie să descrie separat faptul că vânzătorul garantează: apartamentul nu este ipotecat, în arest și nicio altă persoană nu îl revendică.
5. Perioada de valabilitate a acordului preliminar este o condiție integrală a valabilității acestuia: după această dată, contractul încetează.
6. Contractul trebuie să specifice procedura de plată a costului locuinței: de exemplu, mai întâi cumpărătorul plătește 10% din suma totală, iar apoi restul de 90%. Faptul plății este confirmat suplimentar printr-un contract de depozit (după cum prevede articolul 380 din Codul civil). Același document se numește chitanță - se întocmește sub orice formă și este, de asemenea, semnat de ambele părți.
7. De asemenea, este descrisă responsabilitatea pentru neîndeplinirea obligațiilor: aceasta înseamnă soluționare înainte de judecată. De exemplu, partea care a evitat tranzacția plătește celeilalte părți un depozit în valoare dublă.

Fără precizarea vreuneia dintre aceste condiții esențiale, este aproape imposibil să se recunoască acordul preliminar ca valabil din punct de vedere juridic, motiv pentru care nu se va putea folosi ca una dintre probele în cadrul procedurilor judiciare.

Un exemplu de acord este prezentat mai jos.

De asemenea, trebuie menționat că pregătirea unui astfel de acord nu prevede transferul locuinței în proprietatea cumpărătorului. Prin urmare, nu este nevoie de:

• întocmește un act de transfer;
• furnizați extrase din contul dvs. personal care dovedesc absența datoriilor la facturile de utilități;
• dispune un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare pentru a dovedi că apartamentul nu este grevat;
• atașați pașaportul tehnic al apartamentului la acordul preliminar.

După ce părțile intră într-o tranzacție de cumpărare și vânzare și semnează acordul principal, acordul preliminar se consideră că nu mai este în vigoare. Nu se întocmesc documente speciale în legătură cu acest fapt - părțile pot pur și simplu distruge acest document.

Tranzacțiile imobiliare sunt adesea precedate de un contract preliminar de cumpărare și vânzare, ale cărui termeni și condiții sunt specificate în Codul civil. Acesta garantează că cumpărătorul și vânzătorul vor încheia în viitor un acord de bază, conform căruia cumpărătorul va cumpăra proprietatea, iar vânzătorul își va transfera proprietatea.

Particularități

La încheierea acestui tip de contract, cumpărătorul nu devine încă proprietarul deplin al imobilului, ci primește doar dreptul pe viitor de a oficializa tranzacția principală de cumpărare și vânzare a acestui imobil.

În ce cazuri are sens să se întocmească un antecontract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare ()? Părțile recurg la încheierea unui astfel de acord atunci când:

• cumpărătorul nu are încă o anumită sumă de bani pentru a cumpăra un imobil și trebuie să aștepte apariția unuia sau altul pentru a primi bani: intrare în drepturi de moștenire, aprobarea unei ipoteci;
• vânzătorul are nevoie de timp pentru a colecta/înregistra documentele necesare;
• proprietarul imobilului este situat în alt oraș/țară: trebuie să așteptați prezența acestuia sau să eliberați o împuternicire pentru a finaliza tranzacția de către un terț în numele proprietarului.

Pot exista și alte împrejurări din cauza cărora părțile interesate de înstrăinarea bunurilor imobile sunt obligate să încheie un contract preliminar de cumpărare și vânzare.

Astfel, un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unei case și a unui teren, a unui apartament sau a altor spații rezidențiale servește drept garanție că cumpărătorul va achiziționa în viitor proprietatea vânzătorului. Mai mult, contractul principal se va incheia in termenii si conditiile specificate in antecontract.

Cerințe pentru acest tip de contract

• este în scris;
• legalizarea nu este obligatorie, dar părțile pot conveni ca actul să fie certificat de către un birou notarial;
• pe viitor, părțile se obligă să încheie contractul principal de cumpărare și vânzare în condițiile specificate în acordul preliminar;
• condiții esențiale care trebuie reflectate în document și care vor fi incluse ulterior și în contractul principal: obiectul tranzacției (adresa imobilului, scopul acesteia, suprafața totală/locuibilă, numărul de etaje, numărul de camere și alte caracteristici). ), costul apartamentului/casei/terenului, informații despre cumpărător și vânzător (detalii pașaport, adresa locului real de reședință), dacă tranzacția se efectuează prin intermediul unui reprezentant: detalii despre împuternicire și informații despre persoana autorizată. reprezentant;
• un antecontract de cumpărare-vânzare a unei case/apartament/teren presupune precizarea condițiilor în conformitate cu care se va încheia tranzacția principală de cumpărare-vânzare. Dacă nu sunt specificate termene specifice, atunci implicit se consideră că acordul principal trebuie semnat de părți în cel mult un an de la data încheierii acordului preliminar.

Responsabilitatea părților

Potrivit prevederilor Codului civil, în cazul în care una dintre părți se sustrage de la obligația principală: încheierea contractului principal, a doua parte are dreptul de a introduce o acțiune în justiție prin care să-l oblige pe evaziune să încheie o înțelegere și să ramburseze toate cheltuielile efectuate ca urmare a acestei evaziuni. .

Dacă ambele părți la tranzacție ignoră, cea preliminară va fi considerată încheiată. Obligațiile stipulate prin acord preliminar încetează și dacă expiră perioada de valabilitate în care a fost necesară efectuarea tranzacției principale de cumpărare și vânzare a imobilului.

La întocmirea unui antecontract de vânzare-cumpărare a unui teren/casă/apartament/loc de locuit (), puteți furniza și conditii suplimentare referitoare la îndeplinirea obligațiilor părților. Astfel de condiții includ plata de către cumpărător a unui avans sau a unui depozit.

Un avans este o anumită sumă de bani care este transferată vânzătorului și care este luată în considerare la efectuarea plăților viitoare pentru obiectul vândut în timpul executării tranzacției principale de cumpărare și vânzare. În cazul în care avansul a fost transferat, dar obligațiile nu au apărut sau nu au fost îndeplinite, vânzătorul este obligat să returneze cumpărătorului toți banii în totalitate. Astfel, un avans nu este o garanție de încredere a îndeplinirii obligațiilor.

Efectuarea unui depozit este o chestiune complet diferită. Dacă cumpărătorul refuză să-și îndeplinească obligațiile din tranzacție, depozitul rămâne la vânzător în suma inițială, iar cumpărătorul își pierde banii. În cazul în care vânzătorul refuză să-și îndeplinească obligațiile, depozitul este returnat cumpărătorului în sumă dublă. Astfel, depozitul acţionează atât ca garant al îndeplinirii obligaţiilor din contract, cât şi ca compensare pentru neîndeplinirea acestora.

În practică, folosirea unui depozit creează mari riscuri pentru cumpărător: deși vânzătorul scrie o chitanță prin care se menționează că va returna banii în cazul în care obligațiile sale nu sunt îndeplinite, există cazuri în care fraudul pur și simplu se evaporă cu banii primiți. Pentru a evita un astfel de rezultat, este logic să contactați un birou juridic sau imobiliar și să lăsați întreaga sumă a depozitului spre păstrare unei terțe părți. Desigur, ar trebui să contactați doar companii mari de încredere și cu o bună reputație. Angajații organizației sunt, de asemenea, obligați să scrie o chitanță în care să arate că au primit banii și se angajează să asigure siguranța acestora.

Concluzie

• Un acord preliminar este o garanție că părțile vor încheia contractul principal de cumpărare și vânzare în viitor, în condiții pre-acordate.
• Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor părților, puteți utiliza un depozit sau un avans.
• Acordul descris nu necesită înregistrare de stat.