Contract preliminar de vanzare apartament cu si fara depozit. Contract preliminar de vanzare apartament, completare mostra Precontract de vanzare apartament

Operațiunea de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare este un tip destul de comun de tranzacții între cetățenii ruși. În ciuda simplității aparente a tranzacției, fără un contract preliminar de vânzare a unui apartament, aceasta implică o mulțime de riscuri neexprimate în exterior. Chiar și fără a lua în considerare pericolele asociate unei posibile fraude de către una dintre părțile implicate în tranzacție, există un risc pierdere financiara ca urmare a refuzului cumpărătorului (vânzătorului) de la cumpărarea (vânzarea) apartamentului din orice motiv personal.

Dacă a fost luat un împrumut pentru tranzacția propusă sau potențialul cumpărător a vândut deja locuința ocupată anterior în momentul refuzului vânzătorului, el va suporta cu siguranță pierderi asociate cu plata taxelor de dobândă către bancă pentru un împrumut nerealizat sau în legătură cu cheltuieli neplanificate pentru finanțarea rezidenței temporare. Unele bănci solicită prezentarea obligatorie a unui acord preliminar pentru creditarea ipotecară.

Pentru a câștiga încredere în legitimitatea viitorului acord, părțile elaborează un contract preliminar de vânzare a unui apartament. Oportunitatea emiterii unui astfel de document nu este numai pentru a reduce probabilitatea costurilor financiare pentru una dintre părți, ci și pentru o serie de alte motive:

• pentru a da efect juridic unui acord verbal încheiat anterior între cumpărător și vânzător;
• pentru aprobarea garantată a prețului imobilului acceptat de părți (adică garantarea invariabilității sumei pe parcursul tranzacției), acest lucru este valabil mai ales atunci când cumpărătorul atrage o parte sau întreaga sumă a fondurilor împrumutate;
• pentru a determina o dată reciproc satisfăcătoare pentru transferul apartamentului către noi proprietari (vacanta imobilului de către proprietarii anteriori);
• determinarea stării reale a apartamentului, pe care fostul proprietar este obligat să o mențină (pună în aplicare) până la finalizarea operațiunii de acceptare și transfer de proprietate;
• mărimea financiară transferată de cumpărător vânzătorului pentru a confirma seriozitatea intenţiilor sale. La efectuarea unei tranzacții care implică un depozit, documentul trebuie să fie certificat de un notar la locul de înregistrare a contractului. Apropo, operațiuni legale similare cu stipulația principală nu sunt necesare în legătură cu identificarea cumpărătorului și vânzătorului de imobile de către angajații Rosreestr;
• în vederea stabilirii procedurii de returnare a depozitului către cumpărător în cazul unor împrejurări care nu permit părților să îndeplinească lista integrală sau o parte din obligațiile reflectate în antecontract.

Aceasta este doar o listă aproximativă a celor mai actualizate informații reflectate în contractul de vânzare a unui apartament în marea majoritate a cazurilor. Prin acordul comun al părților implicate în tranzacție, contractul preliminar poate fi completat cu orice clauză rezonabilă.

Transferul depozitului

Un depozit este o parte din costul unei proprietăți rezidențiale stabilit de vânzător (de obicei cinci procente), transferat de un potențial cumpărător vânzătorului unui apartament, ca factor care crește credibilitatea intențiilor și garantează succesul unui viitor. tranzacţie.

Depozitul este transferat vânzătorului (proprietarului) apartamentului în numerar în prezența unui notar, părțile semnând în același timp un acord - un contract preliminar pentru reînregistrarea apartamentului. Recent, odată cu răspândirea metodelor de plată fără numerar pentru costul bunurilor și serviciilor, la cererea uneia dintre părți (dorință reciprocă), suma depozitului specificat în acordul preliminar poate fi transferată proprietarului apartamentului la un cont bancar prin oricare dintre metodele disponibile cumpărătorului.

Condițiile detaliate pentru transferul (primirea) și returnarea (nereturnarea) sumei depozitului sunt reflectate în mod necesar în una dintre clauzele contractului de vânzare. Atunci când se efectuează tranzacții în baza unui contract cu depozit în 2020, se acceptă în general că, dacă tranzacția a eșuat din vina (inițiativa, crearea condițiilor, condițiile prealabile etc.) cumpărătorului, atunci acesta nu poate pretinde restituirea plății anterioare. depozit platit pentru apartament. La rândul său, în cazul rezilierii conștiente a termenilor contractului (retragerea unilaterală din tranzacție) de către vânzătorul de bunuri imobiliare (apartament), suma depozitului primit mai devreme este returnată cumpărătorului într-o sumă de două ori mai mare decât suma inițială. .

O mostră de document pregătit care ține cont de nuanțele achiziției de locuințe cu depozit în 2019 poate fi descărcată de la adresa.

Cumpărarea unui apartament cu ipotecă

Achiziționarea de bunuri imobiliare cu implicarea fondurilor împrumutate (într-o ipotecă) are o serie de caracteristici distinctive dintr-o tranzacție fără una:

1. Prima diferență este că banca creditoare devine fără greșeală un participant (una dintre părțile la acord) la tranzacție.
2. A doua diferență se referă la achiziționarea de locuințe pe piața primară (într-o clădire nouă). Un reprezentant acționează ca vânzător în astfel de tranzacții. entitate legală- dezvoltatorul, care impune restricții neexclusive asupra tranzacției și presupune introducerea unui număr de clauze suplimentare în contractul de vânzare.
3. Banca își asumă obligațiile unui garant al tranzacției viitoare, indiferent de statutul vânzătorului de apartamente.
4. Atunci când cumpărați un apartament de la o companie de construcții, ea este cea care dictează condițiile fundamentale pentru încheierea contractelor de toate tipurile de design.
5. Contractul de credit ipotecar se incheie cu cumparatorul pentru costul integral al apartamentului achizitionat, fara a se tine cont de suma depozitului. Este posibil ca firma dezvoltatoare să nu solicite transferul obligatoriu al unui depozit, dacă nu vorbim de apartamente care sunt în mod constant la mare căutare. Suma depozitului variază de la cinci la zece la sută din valoarea cadastrală a obiectului tranzacției.

Contract preliminar de vânzare a unei cote de apartament

Operațiunea de achiziție a unei cote într-un apartament (alte spații rezidențiale) nu diferă fundamental de achiziționarea unui obiect imobiliar în ansamblu. Principala diferență în structura contractului preliminar (principal) constă în prezentarea detaliată în textul documentului a datelor geometrice exacte, dimensiunea, costul, raportul procentual și alte date care identifică fără ambiguitate cota achiziționată.

Costul în toate cazurile este indicat în ruble. Atunci când se ia în considerare o proprietate evaluată de vânzător în orice altă monedă a statelor străine, valoarea convertită în ruble la cursul Băncii Centrale din ziua semnării (avizării) contractului este înscrisă în contractul de vânzare.

În cazul achiziționării de acțiuni, obligația de a desfășura activități de verificare a consimțământului proprietarilor altor părți ale spațiului de locuit la vânzarea de către vânzătorul principal a acțiunii sale revine vânzătorului. Cumpărarea unei acțiuni este o operațiune mult mai problematică în comparație cu cumpărarea unui apartament pe piața secundară imobiliară. De exemplu, cu o singură nerespectare a cerințelor articolului 250 din Codul civil Federația Rusă„Cu privire la dreptul de preemțiune” instanța poate anula tranzacția de vânzare cumpărare și anula contractul inițial, în ciuda contractului executat și legalizat impecabil.

Cumpărare și vânzare pe piața primară

Achiziția unui apartament într-o clădire nouă (de la dezvoltator) nu impune restricții suplimentare la executarea contractelor. Acord preliminar Cumpărarea și vânzarea unui apartament se formalizează cu o persoană juridică în calitate de vânzător în mod regulat.

Spre deosebire de acordurile de capital propriu, în care cumpărătorul devine proprietarul deplin al proprietății chiar înainte de finalizarea construcției și punerea în funcțiune a acesteia, achiziția unei clădiri noi în baza unui contract preliminar de vânzare-cumpărare impune vânzătorului obligații limitate. În cazul participării la capitalul propriu la construcția de spații de locuit, executarea unor acorduri contractuale suplimentare nu are elemente de oportunitate. Compania dezvoltator nu va putea vinde apartamentul fără acordul scris al persoanei fizice (juridice) care a acționat ca sponsor financiar al construcției acestuia, iar toate relațiile dintre părți sunt reglementate. conditii speciale participarea la construcția comună.

Structura contractului

Antecontractul nu are o formă legal stabilită, se întocmește pe o foaie de format standard A4 și, dacă este cazul, se completează cu clauze necesare prin acordul părților. Un exemplu poate fi descărcat de pe acest link.

Dar, în ciuda formei libere de întocmire a unui document, acesta este certificat de un notar și reflectă fără greșeală informațiile:

• despre data calendaristică curentă de elaborare și semnare a antecontractului;
• O locație geografică la momentul semnării (de regulă, este indicat doar orașul de înregistrare);
• scrise integral (fără abrevieri) numele de familie, prenumele și patronimele tuturor participanților la relația contractuală, în cel mai simplu caz - proprietarul apartamentului și potențialul cumpărător, semnăturile lor scrise de mână;
• informatii aproximative orientand data (perioada, intervalul de timp) semnarii de catre parti a contractului principal. De regulă, se indică luna sau trimestrul de disponibilitate aproximativă a părților;
• sancționarea măsurilor de răspundere aplicate unei părți care nu îndeplinește (evită să îndeplinească) termenii acordului semnat;
• metoda si caracteristicile procedurii de obtinere de catre vanzator Bani(la efectuarea unei tranzacții cu decontare fără numerar, sunt indicate suplimentar detaliile financiare ale părților);
• coordonatele geografice (dacă este posibil din punct de vedere tehnic) și adresa de pe site-ul apartamentului achiziționat;
• principalele caracteristici tehnice ale apartamentului, pe care proprietarul anterior este obligat să le mențină până la transferul oficial al locuinței;
• data exactă (poate fi indicat un interval de timp aproximativ) al transferului final al apartamentului de la proprietarul anterior la prezent;
• clauză de intrare permisivă sau prohibitivă conditii suplimentare una dintre părțile unui contract deja semnat;
• prețul apartamentului în format digital și în cuvinte, suma depozitului și condițiile de transfer al acestuia (de regulă, se aleg cabinetele avocaților sau notarilor).

Perioada de valabilitate a documentului

Din punct de vedere legal, documentul devine nul după ce părțile îndeplinesc toate punctele (condițiile) reflectate în corpul documentului. Forța contractului se poate pierde și dacă una dintre părți face dovada că termenii tranzacției nu sunt îndeplinite și contractul este reziliat de către instanță.

De asemenea, timpul de legitimitate a tratatului poate fi limitat de un paragraf din textul documentului în sine, acesta având un nucleu rațional efectiv. Dacă nu sunt indicate termenele limită specifice pentru îndeplinirea obligațiilor părților (este indicată cea mai recentă dată posibilă), acest lucru poate duce la probleme suplimentare în viitor - o deteriorare a situației financiare a uneia dintre părțile la tranzacție și o încercare. pe acest fundal pentru a obține mai mult termeni profitabili, apariția circumstanțelor de forță majoră - incendiu, cutremur, luptă etc.

Concluzie

O înțelegere verbală, chiar și între prieteni buni și rude apropiate, nu garantează o finalizare necondiționată pozitivă a tranzacției, mai ales atunci când sunt implicate sume financiare mari. În ciuda faptului că legalizarea anterioară este obligatorie, acesta se elaborează și se încheie numai la dorința comună a părților care sunt interesate să efectueze o achiziție (cu excepția condițiilor în care formularul este prezentat unei instituții de credit, de exemplu, o bancă).

Un document bine conceput anterior semnării contractului principal de vânzare a unui apartament este o măsură eficientă semnificativă din punct de vedere juridic pentru a preveni acțiunile ilegale, precum și acțiunile legate de încercările de sustragere a răspunderii dacă nu sunt îndeplinite condițiile unui acord verbal.

In contact cu

Sunt cetățean al Federației Ruse: Sergheev Serghei Sergheevici, 01.01.1991 anul nașterii, locul nașterii: orașul Kaliningrad, regiunea Kaliningrad, Rusia, necăsătorită, având pașaport 20 20 202020 , eliberat la 09.09.2009 Departamentul Serviciului Federal de Migrație al Rusiei pentru orașul Kaliningrad, cod de subdiviziune 312-001 , cu domiciliul la: Regiunea Kaliningrad, orașul Kaliningrad, st. Kaliningradskaya, casa 100, apt. 100, denumit în continuare „VÂNZĂTORUL”, și

Sunt cetățean al Federației Ruse: Alexandrova Alexandra Alexandrovna, 01.01.1991 anul nașterii, locul nașterii: orașul Kaliningrad, regiunea Kaliningrad, Rusia, necăsătorită, având pașaport 30 30 303030, eliberat la 12.12.2009 Serviciul Federal de Migrație al Rusiei pentru orașul Kaliningrad, cod de subdiviziune 312-001 , cu domiciliul la: Regiunea Kaliningrad, orașul Kaliningrad, st. Kaliningradskaya, casa 200, apt. 200, denumite în continuare „CUMPĂRĂTOR”, au încheiat acest acord după cum urmează:

1. „VÂNZĂTORUL” se obligă să vândă, iar „CUMPĂRĂTORUL” se obligă să cumpere în proprietate un apartament deținut de „VÂNZĂTOR” în suprafață totală de 62,52 (șaizeci și doi virgulă cincizeci și doi) mp m. situat la: Regiunea Kaliningrad, orașul Kaliningrad, st. Kaliningradskaya, casa 101 (o sută unu), apt. 10 (zece).

2. Apartamentul specificat aparține „VÂNZĂTORULUI” pe baza: Contract de vânzare din 23 octombrie 2000 încheiat în orașul Kaliningrad, despre care s-a făcut înregistrarea nr. 39-39 / 053 / 34-345 în USRR pentru imobile și tranzacții la data de 05.11.2000, în baza căreia la data de 05.11.2000, Instituția Justiției din regiunea Kaliningrad a eliberat Certificatul de înregistrare de stat a drepturilor nr. 39-AA nr. 234234.

3. Apartamentul specificat este vândut de către „VÂNZĂTOR” „CUMPĂRĂTORULUI” pt 1.000.000 (un milion) de ruble . Prețul de vânzare al apartamentului specificat este contractual și adevărat, orice alte documente care indică o valoare de vânzare diferită a acestui apartament sunt invalide.

4. Decontarea între „VÂNZĂTOR” și „CUMPĂRĂTOR” se va face în următoarea ordine: o parte din costul apartamentului în valoare de 100.000 (o sută de mii) de ruble, se virează către „VÂNZĂTOR” cu titlu de plată în avans, la semnarea prezentului contract, iar partea rămasă din costul apartamentului, în valoare de 900.000 (nouă sute de mii) de ruble va fi transferat „VÂNZĂTORULUI” de „CUMPĂRĂTOR”, la semnarea contractului principal de vânzare a apartamentului.

5. „VÂNZĂTORUL” garantează că la momentul încheierii acestui acord, apartamentul specificat nu a fost donat nimănui, nu a fost vândut, nu a fost gajat, nu se află într-un litigiu în stare de arest/interdicție/și este liber de orice drept. a terților. „VÂNZĂTORUL” este responsabil pentru ascunderea informațiilor despre faptul că acest apartament este interzis sau gajat.

6. Până la încheierea contractului principal de vânzare, „VÂNZĂTORULUI” i se interzice înstrăinarea, închirierea, amanetul sau transferul în alt mod a drepturilor asupra apartamentului de mai sus către terți.

7. Cedarea apartamentului, în conformitate cu art. 556 din Codul civil al Federației Ruse, se va face conform actului de transfer, în ziua semnării contractului principal de vânzare a unui apartament, cu predarea obligatorie a cheilor la ușa de la intrare de către „VÂNZĂTORUL”. " către "CUMPĂRĂTOR".

8. „VÂNZĂTORUL” se obligă să cedeze apartamentul de mai sus în aceeași stare de calitate ca și la momentul semnării prezentului contract, pretabil locuibil, neîncărcat cu facturile de utilități. În cazul depistarii datoriilor pentru plățile de mai sus, răspunderea pentru plata acestora revine „VÂNZĂTORULUI”.

9. „CUMPĂRĂTORUL” va dobândi dreptul de proprietate/posedare, folosință, dispunere/, asupra apartamentului specificat în conformitate cu încheierea, cel târziu la data de 04.12.2017, între părți, contractul principal de vânzare.

10. Prezentul acord conține întregul domeniu de aplicare al acordurilor dintre părți cu privire la obiectul prezentului acord. Conținutul și semnificația acestui acord sunt clare pentru părți. Responsabilitatea și drepturile părților care nu sunt prevăzute de prezentul acord sunt determinate în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse.

11. Toate modificările și completările la prezentul acord sunt considerate valabile dacă sunt făcute în scris, semnate de reprezentanții fiecăreia dintre părți.

12. Toate cheltuielile pentru cumpărarea și vânzarea acestui apartament, inclusiv costul procesării pachetului de documente necesar, sunt suportate de „CUMPĂRĂTOR”.

13. Prezentul contract se întocmește și se semnează în două exemplare originale cu forță juridică egală, dintre care unul rămâne la „VÂNZĂTORUL”, al doilea la „CUMPĂRĂTOR” și intră în vigoare din momentul semnării acestuia de către părți.

14. Părțile confirmă că își dobândesc și își exercită drepturile civile în mod liber și în interes propriu, sunt libere să stabilească orice clauze ale contractului care nu contravin Legislației, nu sunt limitate ca capacitate și capacitate juridică, sunt care nu se află sub tutelă și tutelă, din motive de sănătate își pot exercita și apăra în mod independent drepturile și își îndeplinesc obligațiile, nu suferă de boli (inclusiv o tulburare psihică) care îi împiedică să înțeleagă esența contractului care se semnează și circumstanțele acestuia. concluzie, și nu sunt într-o stare diferită atunci când nu sunt capabili să înțeleagă sensul acțiunilor lor și să le gestioneze, pe care nu au obligații care să-i oblige să încheie o înțelegere în condiții extrem de nefavorabile pentru ei înșiși.

SEMNĂTURA PĂRȚILOR:

"VANZATOR"

bani in total 100.000 (o sută de mii) de ruble „VÂNZĂTOR” primit integral.

La încheierea unei tranzacții de vânzare a unui apartament sau a unei case, fiecare dintre părți dorește să primească garanții, singura modalitate de a le oferi este încheierea unui precontract de vânzare a unui apartament cu un depozit și specificarea în detaliu a condițiilor tranzacția viitoare. La sfârșitul articolului, puteți descărca gratuit o mostră (formular) din acest document 2020.

Procesul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare are loc în mai multe etape:

• Semnarea contractului primar;
• Înregistrarea documentului principal;
• Calcul pentru proprietatea dobandita;
• Semnarea actului de acceptare și transfer;
• Formarea drepturilor de proprietate.

Dacă cumpărați o locuință cu ipotecă, va trebui să obțineți un certificat care să indice valoarea de piață a apartamentului (camerei) și să semnați un contract de ipotecă cu o instituție de credit.

Lista documentelor solicitate

Este suficient ca cumpărătorul să furnizeze un pașaport al unui cetățean al Federației Ruse și consimțământul soțului (soției) pentru a face o achiziție. Pentru a cumpăra un imobil într-o ipotecă, aveți nevoie de următoarele documente:

• Certificat 2-NDFL sau alt document care confirmă venitul;
• Certificat cu valoare de piata marcata;
• Dovada suplimentară de identitate.

Unele instituții financiare vă cer să furnizați documentație suplimentară, așa că este mai bine să verificați lista exactă la banca unde luați creditul.

Proprietarul asigură:

• Un document care confirmă dreptul de proprietate asupra locuinței;
• Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• documentatie juridica;
• Extras din USRR și cartea casei.

În plus, este posibil să aveți nevoie de:

• Consimțământul soțului (soției) la tranzacție;
• Consimțământul autorităților tutelare, dacă vânzătorul are copii minori;
• Procura dacă tranzacția este gestionată de un terț.

De ce am nevoie de un acord de pre-cumpărare?

MPAP este un document care se întocmește în scris și reflectă obligațiile și drepturile ambelor părți:

• Cumpărătorul se obligă să cumpere imobilul care face obiectul contractului;
• Vânzătorul trebuie să transfere obiectul tranzacției către cumpărător și să încaseze suma de bani convenită.

Proprietarul are dreptul de a efectua un avans, acest moment va deveni un argument serios în cazul unor dispute.

Lucrarea este întocmită cu acordul ambelor părți, oferă garanții pentru finalizarea cu succes a tranzacției. Prin urmare, nu neglijați pregătirea unui document preliminar. Pe viitor, vei evita probleme la încheierea contractului principal și vei putea rezolva situația conflictuală fără litigii.

Contractul preliminar este bun ajutorîntr-o situație în care una dintre părți nu este pregătită să încheie o înțelegere aici și acum, amână decizia finală la o anumită dată.

Cu un depozit

Întocmirea unui document preliminar cu depozit diferă de cea obișnuită doar prin aceea că, dacă tranzacția este reziliată de către dobânditor, plata avansului rămâne în întregime proprietarului apartamentului. Dacă proprietarul locuinței decide să anuleze contractul, atunci trebuie să returneze plata în avans în volum dublu.

Suma avansului plătit de cumpărător este prescrisă în condiții obligatorii.

Prin ipoteca

Un acord de pre-vânzare este adesea folosit atunci când solicitați un credit ipotecar. Un exemplu de document și un exemplu de înregistrare pot fi obținute la filiala băncii unde intenționați să solicitați un împrumut. Se precizează:

• Obligațiile și drepturile părților;
• Descrierea proprietății și prețul acesteia;
• Condiții de semnare a documentului principal și alte nuanțe, fără de care precontractul își pierde forța juridică.

Acțiuni în locuințe

Încheierea contractului primar de vânzare la cumpărarea unei cote într-un apartament nu este practic diferită de opțiunea obișnuită. Singura diferență este prețul și mărimea acțiunii răscumpărate.

Într-o clădire nouă

Atunci când decideți să cumpărați o casă într-o clădire în construcție, este necesar să încheiați un acord preliminar. Deoarece este o garanție că spațiile rezervate nu vor fi vândute către terți fără știrea dumneavoastră.

Prin semnarea documentului, cumpărătorul are dreptul de a specifica condițiile de livrare a locuinței, costul final și alte puncte importante.

În aproape 100% din cazuri, dezvoltatorii solicită o plată în avans, având un contract preliminar la îndemână va evita escrocii și va garanta că banii dumneavoastră nu vor fi aruncați.

Videoclip despre riscuri și posibile fraude:

Documentul include informații despre obiectul tranzacției, datele vânzătorului și cumpărătorului, prețul locuinței.

De asemenea, reflectă opțiunile de calcul și alte nuanțe:

• Data depunerii sumei de bani ca plată;
• Dacă vânzarea se efectuează prin procură, detaliile acesteia sunt prescrise;
• Data și locul întocmirii;
• Semnăturile ambelor părți.

Dacă cumpărătorul lasă un depozit, mărimea acestuia este prescrisă.

Condiții de bază și puncte obligatorii

Există trei condiții importante pentru care se realizează semnarea documentului primar:

• Proprietatea care face obiectul contractului este descrisă în detaliu;
• Sunt indicate informații complete despre ambele părți implicate în tranzacție;
• Date despre prețul final al apartamentului achiziționat.

Dacă acestea lipsesc, atunci sensul de înregistrare a PDCP se pierde.

De asemenea, trebuie să conțină următoarele elemente obligatorii:

• Opțiunea de soluționare între părți;
• Suma avansului efectuat de către cumpărător;
• Detalii despre procură, dacă este cazul;
• Condiții de înregistrare a contractului principal.

Lipsa unuia sau mai multor puncte importante va duce la faptul că documentul își va pierde forța juridică.

Durata DCP

Cel mai adesea, perioada de valabilitate este convenită între părți la semnarea contractului. Dacă acest moment a fost ratată, apoi, conform clauzei 6 din articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse, documentul este valabil douăsprezece luni. După această perioadă, își pierde forța juridică.

Greșeli de bază

Principala greșeală pe care o fac cumpărătorii este semnarea unui acord preliminar de intenție de cumpărare și vânzare de imobile într-o clădire în construcție. Documentul este emis pentru o locație fictivă, iar acest lucru este ilegal. Uneori, judecătorul ia partea dobânditorului și recunoaște documentul ca fiind valid, dar nu ar trebui să riști din nou.

A doua greșeală nu este exprimarea detalii importante contracte. Această omisiune poate provoca conflicte între părți la întocmirea documentului principal. Pentru a evita acest lucru, aveți grijă de redactarea corectă a contractului primar.

Rezilierea Cumpărătorului

Cumpărătorul de imobil are dreptul de a rezilia tranzacția dacă a găsit o opțiune cu un cost mai mic. Dacă cumpărătorul decide să rezilieze contractul, atunci depozitul (dacă există) în totalitate rămâne la proprietarul apartamentului. Acest lucru face posibilă compensarea pretinselor prejudicii cauzate de găsirea de locuințe în rezervație.

Dacă, la completarea precontractului, cumpărătorul nu a efectuat o plată în avans, atunci niciunul dintre participanții la tranzacție nu este supus penalităților.

Concluzie

Un exemplu de contract preliminar pentru vânzarea unui apartament cu un depozit include o listă de condiții și obligații importante ale părților. În viitor, aceste date sunt, de asemenea, prescrise în documentul principal.

Contractul primar din 2020 este una dintre cele mai importante documente care se întocmesc și se semnează înainte de a cumpăra un imobil.

Cetăţean, paşaport (serie, număr, eliberat), cu domiciliul la adresa, denumită în continuare „ Vanzator„, pe de o parte, și un cetățean, pașaport (serie, număr, eliberat) cu domiciliul la adresa, denumită în continuare „ Cumpărător”, pe de altă parte, denumită în continuare „ Petreceri”, au încheiat prezentul acord, denumit în continuare „Acordul”, după cum urmează:

1. Părțile se angajează, la timp și în condițiile Acordului, să încheie un contract de vânzare-cumpărare (denumit în continuare „Acordul Principal”) al unui apartament deținut de Vânzător cu drept de proprietate pe baza de. Apartamentul de mai sus este format dintr-o cameră de zi, are o suprafață totală de mp, o suprafață totală excluzând loggii, balcoane, alte spații de vară mp, inclusiv mp. zona de locuit.
2. Contractul principal trebuie întocmit și semnat de Părți într-o formă scrisă simplă într-o perioadă de până la „” un an.
3. Cumpărătorul confirmă că toate caracteristicile esențiale ale apartamentului, inclusiv amplasarea acestuia, orientarea spațială, vederea de la ferestre, dimensiunile, aspectul, starea, echipamentul tehnic și tehnic, precum și starea teritoriului adiacent și a zonelor comune ale casei. , satisface-l pe deplin.
4. Următoarele persoane sunt înregistrate în apartament la momentul încheierii acordului: care, în conformitate cu articolul 292 din Codul civil al Federației Ruse, își păstrează dreptul de a folosi apartamentul până când sunt radiate. Vânzătorul se obligă să asigure radierea persoanelor de mai sus în cel mult zile de la înregistrarea de stat a Contractului Principal.
5. Apartamentul trebuie eliberat de către Vânzător de proprietatea neinclusă în prețul acesteia în cel mult zile de la înregistrarea de stat a Contractului Principal și transferat Cumpărătorului în conformitate cu Certificatul de Transfer și Acceptare în cel mult zile de la data emiterii Certificat de înregistrare de stat pentru cumpărător.
6. Pretul apartamentului este Rs. La semnarea acestui Acord, Cumpărătorul a transferat către Vânzător fonduri în valoare de: ruble. Suma specificată este o plată în avans pentru apartamentul achiziționat și este luată în considerare de către Părți în decontările reciproce în ziua semnării Contractului Principal.
7. Plata tuturor cheltuielilor pentru colectarea documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a Acordului Principal și transferul drepturilor în temeiul acestuia, precum și costurile de pregătire a proiectului Acordului Principal, se efectuează de către Vânzător. Plata cheltuielilor legate de înregistrarea de stat a Contractului Principal și transferul drepturilor în temeiul acestuia se efectuează în solidar de către Cumpărător și Vânzător. În cazul unor cheltuieli suplimentare apărute la inițiativa uneia dintre părți, acestea sunt plătite de partea inițiatoare.
8. În cazul în care Cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile în temeiul prezentului Contract sau refuză să semneze Contractul Principal (inclusiv din cauza lipsei de fonduri pentru plata integrală), acesta din urmă va plăti Vânzătorului o amendă în valoare echivalentă cu % din avans. plătit. Faptul apariției acestor circumstanțe trebuie confirmat prin Actul întocmit de Vânzător și Cumpărător. În ziua întocmirii actului menționat, Acordul se consideră reziliat din cauza imposibilității executării.
9. Vânzătorul este obligat să returneze Cumpărătorului toate fondurile primite de la Cumpărător (plată în avans) în totalitate în cazul neîndeplinirii de către Vânzător a obligațiilor care decurg din Contract și rezilierii Contractului dacă Cumpărătorul descoperă circumstanțe care împiedică încheierea contractului. Acordul Principal în condițiile convenite de părți: .
10. Părțile se angajează să se informeze reciproc cu privire la apariția unor circumstanțe care pot afecta executarea Acordului, inclusiv o modificare a stării civile, pierderea sau modificarea detaliilor documentelor de identitate, o schimbare a locului de reședință permanentă al părților, precum și imposibilitatea de a primi notificări din cauza pretinsei absențe și furnizarea de informații cu privire la o altă posibilitate de sesizare a părții absente.
11. Acordul este încheiat pentru o perioadă de până la și inclusiv data specificată în clauza 2.1 a Acordului.
12. Toate modificările și completările la Acord se fac prin acordul Părților în scris, sub forma unui Acord Adițional la Acord, care, dacă este întocmit, este anexat la Acord și devine parte integrantă a acestuia.

Operațiunea de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare este un tip destul de comun de tranzacții între cetățenii ruși. În ciuda simplității aparente a tranzacției, fără un contract preliminar de vânzare a unui apartament, aceasta implică o mulțime de riscuri neexprimate în exterior. Chiar și fără a lua în considerare pericolele asociate unei posibile fraude de către una dintre părțile implicate în tranzacție, există riscul de pierdere financiară ca urmare a refuzului cumpărătorului (vânzătorului) de a cumpăra (vând) un apartament din orice motiv personal.

Dacă a fost luat un împrumut pentru tranzacția propusă sau potențialul cumpărător a vândut deja locuința ocupată anterior în momentul refuzului vânzătorului, el va suporta cu siguranță pierderi asociate cu plata taxelor de dobândă către bancă pentru un împrumut nerealizat sau în legătură cu cheltuieli neplanificate pentru finanțarea rezidenței temporare. Unele bănci solicită prezentarea obligatorie a unui acord preliminar pentru creditarea ipotecară.

Pentru a câștiga încredere în legitimitatea viitorului acord, părțile elaborează un contract preliminar de vânzare a unui apartament. Oportunitatea emiterii unui astfel de document nu este numai pentru a reduce probabilitatea costurilor financiare pentru una dintre părți, ci și pentru o serie de alte motive:

• pentru a da efect juridic unui acord verbal încheiat anterior între cumpărător și vânzător;
• pentru aprobarea garantată a prețului imobilului acceptat de părți (adică garantarea invariabilității sumei pe parcursul tranzacției), acest lucru este valabil mai ales atunci când cumpărătorul atrage o parte sau întreaga sumă a fondurilor împrumutate;
• pentru a determina o dată reciproc satisfăcătoare pentru transferul apartamentului către noi proprietari (vacanta imobilului de către proprietarii anteriori);
• determinarea stării reale a apartamentului, pe care fostul proprietar este obligat să o mențină (pună în aplicare) până la finalizarea operațiunii de acceptare și transfer de proprietate;
• mărimea financiară transferată de cumpărător vânzătorului pentru a confirma seriozitatea intenţiilor sale. La efectuarea unei tranzacții care implică un depozit, documentul trebuie să fie certificat de un notar la locul de înregistrare a contractului. Apropo, operațiuni legale similare cu stipulația principală nu sunt necesare în legătură cu identificarea cumpărătorului și vânzătorului de imobile de către angajații Rosreestr;
• în vederea stabilirii procedurii de returnare a depozitului către cumpărător în cazul unor împrejurări care nu permit părților să îndeplinească lista integrală sau o parte din obligațiile reflectate în antecontract.

Aceasta este doar o listă aproximativă a celor mai actualizate informații reflectate în contractul de vânzare a unui apartament în marea majoritate a cazurilor. Prin acordul comun al părților implicate în tranzacție, contractul preliminar poate fi completat cu orice clauză rezonabilă.

Transferul depozitului

Un depozit este o parte din costul unei proprietăți rezidențiale stabilit de vânzător (de obicei cinci procente), transferat de un potențial cumpărător vânzătorului unui apartament, ca factor care crește credibilitatea intențiilor și garantează succesul unui viitor. tranzacţie.

Depozitul este transferat vânzătorului (proprietarului) apartamentului în numerar în prezența unui notar, părțile semnând în același timp un acord - un contract preliminar pentru reînregistrarea apartamentului. Recent, odată cu răspândirea metodelor de plată fără numerar pentru costul bunurilor și serviciilor, la cererea uneia dintre părți (dorință reciprocă), suma depozitului specificat în acordul preliminar poate fi transferată proprietarului apartamentului la un cont bancar prin oricare dintre metodele disponibile cumpărătorului.

Condițiile detaliate pentru transferul (primirea) și returnarea (nereturnarea) sumei depozitului sunt reflectate în mod necesar în una dintre clauzele contractului de vânzare. Atunci când se efectuează tranzacții în baza unui contract cu depozit în 2020, se acceptă în general că, dacă tranzacția a eșuat din vina (inițiativa, crearea condițiilor, condițiile prealabile etc.) cumpărătorului, atunci acesta nu poate pretinde restituirea plății anterioare. depozit platit pentru apartament. La rândul său, în cazul rezilierii conștiente a termenilor contractului (retragerea unilaterală din tranzacție) de către vânzătorul de bunuri imobiliare (apartament), suma depozitului primit mai devreme este returnată cumpărătorului într-o sumă de două ori mai mare decât suma inițială. .

O mostră de document pregătit care ține cont de nuanțele achiziției de locuințe cu depozit în 2019 poate fi descărcată de la adresa.

Cumpărarea unui apartament cu ipotecă

Achiziționarea de bunuri imobiliare cu implicarea fondurilor împrumutate (într-o ipotecă) are o serie de caracteristici distinctive dintr-o tranzacție fără una:

1. Prima diferență este că banca creditoare devine fără greșeală un participant (una dintre părțile la acord) la tranzacție.
2. A doua diferență se referă la achiziționarea de locuințe pe piața primară (într-o clădire nouă). Vânzătorul în astfel de tranzacții este un reprezentant al persoanei juridice - dezvoltatorul, care impune restricții neexclusive asupra tranzacției și implică introducerea unui număr de clauze suplimentare în contractul de vânzare.
3. Banca își asumă obligațiile unui garant al tranzacției viitoare, indiferent de statutul vânzătorului de apartamente.
4. Atunci când cumpărați un apartament de la o companie de construcții, ea este cea care dictează condițiile fundamentale pentru încheierea contractelor de toate tipurile de design.
5. Contractul de credit ipotecar se incheie cu cumparatorul pentru costul integral al apartamentului achizitionat, fara a se tine cont de suma depozitului. Este posibil ca firma dezvoltatoare să nu solicite transferul obligatoriu al unui depozit, dacă nu vorbim de apartamente care sunt în mod constant la mare căutare. Suma depozitului variază de la cinci la zece la sută din valoarea cadastrală a obiectului tranzacției.

Contract preliminar de vânzare a unei cote de apartament

Operațiunea de achiziție a unei cote într-un apartament (alte spații rezidențiale) nu diferă fundamental de achiziționarea unui obiect imobiliar în ansamblu. Principala diferență în structura contractului preliminar (principal) constă în prezentarea detaliată în textul documentului a datelor geometrice exacte, dimensiunea, costul, raportul procentual și alte date care identifică fără ambiguitate cota achiziționată.

Costul în toate cazurile este indicat în ruble. Atunci când se ia în considerare o proprietate evaluată de vânzător în orice altă monedă a statelor străine, valoarea convertită în ruble la cursul Băncii Centrale din ziua semnării (avizării) contractului este înscrisă în contractul de vânzare.

În cazul achiziționării de acțiuni, obligația de a desfășura activități de verificare a consimțământului proprietarilor altor părți ale spațiului de locuit la vânzarea de către vânzătorul principal a acțiunii sale revine vânzătorului. Cumpărarea unei acțiuni este o operațiune mult mai problematică în comparație cu cumpărarea unui apartament pe piața secundară imobiliară. De exemplu, dacă o singură nerespectare a cerințelor articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse „Cu privire la dreptul de prim refuz”, instanța poate invalida operațiunea de vânzare și cumpărare și poate anula acordul inițial, în ciuda contractului. care a fost executat și certificat impecabil de un notar.

Cumpărare și vânzare pe piața primară

Achiziția unui apartament într-o clădire nouă (de la dezvoltator) nu impune restricții suplimentare la executarea contractelor. Un contract preliminar de vânzare a unui apartament este întocmit cu o persoană juridică în calitate de vânzător în mod regulat.

Spre deosebire de acordurile de capital propriu, în care cumpărătorul devine proprietarul deplin al proprietății chiar înainte de finalizarea construcției și punerea în funcțiune a acesteia, achiziția unei clădiri noi în baza unui contract preliminar de vânzare-cumpărare impune vânzătorului obligații limitate. În cazul participării la capitalul propriu la construcția de spații de locuit, executarea unor acorduri contractuale suplimentare nu are elemente de oportunitate. Compania dezvoltator nu va putea vinde apartamentul fără acordul scris al persoanei fizice (juridice) care a acționat ca sponsor financiar al construcției acestuia, iar toate relațiile dintre părți sunt reglementate de condiții speciale de participare la construcția comună.

Structura contractului

Antecontractul nu are o formă legal stabilită, se întocmește pe o foaie de format standard A4 și, dacă este cazul, se completează cu clauze necesare prin acordul părților. Un exemplu poate fi descărcat de pe acest link.

Dar, în ciuda formei libere de întocmire a unui document, acesta este certificat de un notar și reflectă fără greșeală informațiile:

• despre data calendaristică curentă de elaborare și semnare a antecontractului;
• asupra locației geografice la momentul semnării (de regulă, este indicat pur și simplu orașul de înregistrare);
• scrise integral (fără abrevieri) numele de familie, prenumele și patronimele tuturor participanților la relația contractuală, în cel mai simplu caz - proprietarul apartamentului și potențialul cumpărător, semnăturile lor scrise de mână;
• informatii aproximative orientand data (perioada, intervalul de timp) semnarii de catre parti a contractului principal. De regulă, se indică luna sau trimestrul de disponibilitate aproximativă a părților;
• sancționarea măsurilor de răspundere aplicate unei părți care nu îndeplinește (evită să îndeplinească) termenii acordului semnat;
• metoda și caracteristicile procedurii pentru ca vânzătorul să primească fonduri (când se efectuează o tranzacție cu o decontare fără numerar, sunt indicate suplimentar detaliile financiare ale părților);
• coordonatele geografice (dacă este posibil din punct de vedere tehnic) și adresa de pe site-ul apartamentului achiziționat;
• principalele caracteristici tehnice ale apartamentului, pe care proprietarul anterior este obligat să le mențină până la transferul oficial al locuinței;
• data exactă (poate fi indicat un interval de timp aproximativ) al transferului final al apartamentului de la proprietarul anterior la prezent;
• o clauză permisivă sau prohibitivă privind introducerea unor condiții suplimentare de către una dintre părți într-un acord deja semnat;
• prețul apartamentului în format digital și în cuvinte, suma depozitului și condițiile de transfer al acestuia (de regulă, se aleg cabinetele avocaților sau notarilor).

Perioada de valabilitate a documentului

Din punct de vedere legal, documentul devine nul după ce părțile îndeplinesc toate punctele (condițiile) reflectate în corpul documentului. Forța contractului se poate pierde și dacă una dintre părți face dovada că termenii tranzacției nu sunt îndeplinite și contractul este reziliat de către instanță.

De asemenea, timpul de legitimitate a tratatului poate fi limitat de un paragraf din textul documentului în sine, acesta având un nucleu rațional efectiv. Dacă nu sunt indicate termenele limită specifice pentru îndeplinirea obligațiilor părților (este indicată ultima dată posibilă), acest lucru poate duce la probleme suplimentare în viitor - o deteriorare a situației financiare a uneia dintre părțile la tranzacție și o încercare. pe acest fond pentru a obține condiții mai favorabile, apariția unor circumstanțe de forță majoră - incendiu, cutremur, lupte etc.

Concluzie

O înțelegere verbală, chiar și între prieteni buni și rude apropiate, nu garantează o finalizare necondiționată pozitivă a tranzacției, mai ales atunci când sunt implicate sume financiare mari. În ciuda faptului că legalizarea anterioară este obligatorie, acesta se elaborează și se încheie numai la dorința comună a părților care sunt interesate să efectueze o achiziție (cu excepția condițiilor în care formularul este prezentat unei instituții de credit, de exemplu, o bancă).

Un document bine conceput anterior semnării contractului principal de vânzare a unui apartament este o măsură eficientă semnificativă din punct de vedere juridic pentru a preveni acțiunile ilegale, precum și acțiunile legate de încercările de sustragere a răspunderii dacă nu sunt îndeplinite condițiile unui acord verbal.

In contact cu