Wo kann ein vorläufiger Kauf- und Verkaufsvertrag abgeschlossen werden? Vorvertrag

28.10.2020 | Dokumentation

Vorläufiger Kauf- und Verkaufsvertrag (PPSA)- eine Vereinbarung, die in der Zukunft zu vorher festgelegten Bedingungen geschlossen werden soll ( Konditionen, Preis, Zahlungsmodalitäten usw.). Also PDKP- es ist nur Absichtserklärung . Und wenn diese Absichten nicht innerhalb der im Vertrag genannten Frist erfüllt werden ( Beispielsweise haben Sie Ihre Meinung über den Abschluss des Hauptvertrags geändert), Das Vorvertrag verliert seine Rechtskraft.

SchlussfolgerungsstandardsVorläufiger Kauf- und Verkaufsvertrag sind enthalten in „Öffnet in einem neuen Tab.“>Artikel 429 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. PDKPmuss alle Daten und Angaben der Parteien sowie alle enthalten wesentliche Voraussetzungen zukünftiger Deal.PDKPist nirgendwo registriert und kann im Einvernehmen der Parteien oder einseitig geändert werden (wenn sich ein solcher Zustand darin widerspiegelt).

Vorläufige Vereinbarungen Es gibt drei Arten von Immobilientransaktionen:

Vorvertrag nach dem einige Entwickler Geld von Bau-Co-Investoren als Bezahlung für eine zukünftige Wohnung annehmen ( in der Regel bei gleichzeitigem Verkauf einer Firmenrechnung über den gleichen Betrag);
Vorvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Wohnung auf Wunsch der Gläubigerbank ( formelles Dokument für die Kreditabteilung der Bank);
Vorvertrag, die einige Immobilienagenturen bei der Hinterlegung verwenden Vorauszahlung für die gekaufte Wohnung ( als Alternative zur Vorabvereinbarung).

Schauen wir sie uns der Reihe nach an.

Vorläufige Vereinbarung des Entwicklers

Trotz des Vorliegens einer Rechnung ( diese. unbedingte Geldverpflichtung des Entwicklers gegenüber dem Käufer) birgt dieses Schema des Wohnungsverkaufs ernsthafte Risiken für den Käufer, dennoch ist diese Art von Vereinbarung in der Marktpraxis immer noch präsent.

Abschluss EntwicklerVorvertrag für den Kauf und Verkauf einer Wohnung (PDPA) an sich ist kein Verstoß gegen das Gesetz, aber seine Besonderheit besteht darin, dass es sich nur um einen Verstoß gegen das Gesetz handelt zeichnet die Absichten der Parteien auf und verpflichtet sie nicht zur Durchführung der geplanten Maßnahmen. Diese. ein solcher Vertrag verpflichtet nicht EntwicklerÜbertragen Sie die Wohnung in das Eigentum des Käufers, und der Käufer wiederum muss nicht Ansprüche auf eine Wohnung geltend machen . Wird beispielsweise ein Haus nicht fertiggestellt, ist es für den Käufer schwierig, die Investition in den Wohnungsbau nachzuweisen; er kann lediglich eine Rückerstattung fordern Kaution.

Darüber hinaus gem PDKPEntwickler Technisch gesehen besteht die Möglichkeit, dieselbe Wohnung mehrmals zu verkaufen unterschiedliche Leute (sogenannt „Doppelverkauf“).

Frage zum Abschluss PDKP für eine noch nicht gebaute Wohnung ist aus juristischer Sicht umstritten und enthält viele komplexe Nuancen, die vom Gesetzgeber nicht vollständig geklärt werden. In der Praxis ist es recht einfach, sich der Verantwortung für Verstöße gegen die Bestimmungen zu entziehen PDKP.

Analog PDKP bei Entwickler vielleicht so genannt, was sein Wesen nicht ändert und nichts damit zu tun hat FZ-214.

PDKP bezieht sich auf das sogenannte „Graue Schemata“ Kauf von Wohnungen; er erlaubt An den Entwickler Geld von der Bevölkerung in der Phase der Entwicklung der Projektdokumentation anziehen ( schon vor Baubeginn) und gibt dem Käufer die Möglichkeit, eine Wohnung zum niedrigsten Preis zu kaufen.

Vorvertrag für ein Hypothekengeschäft

Solch Vorvertrag liegt in erster Linie im Interesse der Gläubigerbank, denn erlaubt ihm, formell zu rechtfertigen ( für eigene Berichterstattung) Ausstellung an den Käufer für den Kauf einer Wohnung an einer bestimmten Adresse.

Dabei ist die Bank selbst meist keine Partei Vorvertrag, das direkt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen wird, jedoch auf Anweisung und zu den Bedingungen der Gläubigerbank.

Der Zweck einer solchen Vereinbarung für die Bank ist folgender:

die Absicht des Käufers, diese Wohnung zu kaufen, und die Verpflichtung des Verkäufers, sie an diesen bestimmten Käufer zu verkaufen, aufzeichnen ( Der Vertrag fungiert als ungesicherte Verpflichtung, ähnlich einer Vorauszahlung;
die Bedingungen einer zukünftigen Transaktion für den Kauf und Verkauf einer Wohnung formalisieren und festlegen, für die die Bank Zuteilungen vornehmen wird Hypothek ;
Legen Sie den endgültigen Preis der Wohnung fest und verteilen Sie, wie viel der Käufer selbst in den Kauf investiert und wie viel die Bank in Form eines Darlehens zusätzlich zahlt;
Bestimmen Sie die Methode und das Verfahren für die Abrechnung zwischen drei Parteien – dem Verkäufer, dem Käufer und der Bank ( in bar oder per Überweisung, vor oder nach der Anmeldung, sofort oder in Teilen);
Legen Sie das Datum für den Abschluss des Hauptvertrags zum Kauf und Verkauf einer Wohnung fest.
Legen Sie die Bedingung fest, unter der die Bank das Pfandrecht erhält ( Hypotheken) direkt danach zur Wohnung

Transaktionen zum Erwerb oder zur Veräußerung von Wohnraum sind mit großen Risiken verbunden. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie die Unterlagen prüfen, die Abmeldung aller angemeldeten Personen klären oder eine Hypothekengenehmigung einholen, was viel Zeit in Anspruch nimmt. Daher benötigen Verkäufer und Käufer Garantien, dass die Gegenpartei die Vertragsunterzeichnung in Zukunft nicht verweigern wird. Bei dieser Garantie handelt es sich um ein Dokument, das die vorläufige Zustimmung zu den Kauf- und Verkaufsbedingungen bestätigt.

allgemeine Charakteristiken

Gemäß Art. 429 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation legt ein Vorvertrag für den Kauf einer Wohnung die Verpflichtung des potenziellen Käufers und Verkäufers fest, nach einiger Zeit ein Geschäft über die Veräußerung von Eigentum abzuschließen.

Die schriftliche Absicht, eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen, muss alle von den Gegenparteien getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln:

Eigenschaften des verkauften Objekts;
Immobilienpreis;
Zahlungsmethode;
Verfahren zur Annahme und Übertragung von Wohnraum;
etwaige Immobilienbelastungen.

Wichtig. Eine solche Vereinbarung führt nicht zur Entstehung oder Beendigung von Rechten an den Räumlichkeiten. Sie garantiert lediglich, dass der Wohnraum zu den zwischen den Vertragspartnern vereinbarten Bedingungen verkauft wird.

Was ist zum Abschluss wichtig zu wissen?

Der Vorvertrag zur Veräußerung von Immobilien dient als Vorlage für den Hauptvertrag. Durch die Unterzeichnung kann der Transaktionsteilnehmer die darin festgelegten Bedingungen in Zukunft nicht einfach ablehnen.

Vertragspartei des Vorvertrages ist derjenige, der die Sache annimmt oder veräußert. Im Dokument werden sie als „Verkäufer“ und „Käufer“ bzw. „zukünftiger Verkäufer“ und „zukünftiger Käufer“ bezeichnet.

Im Namen des Verkäufers können nur Privatpersonen bzw juristische Personen, mit einer Vollmacht für das Recht, Immobilien zu veräußern. Der Käufer muss den tatsächlichen Käufer der Immobilie angeben, auf dessen Namen die Immobilie später eingetragen wird. Daher kann der Vertrag nicht von einem Verwandten oder Freund anstelle des abwesenden Eigentümers oder Empfängers der Immobilie unterzeichnet werden, es sei denn, es liegt eine notariell beglaubigte Genehmigung des Eigentümers vor.

Nach vorheriger Vereinbarung kann der Käufer dem Verkäufer Gelder überweisen, um die Kosten für die Wohnung zu bezahlen. Sie werden wie folgt formatiert:

Kaution;
Vorauszahlung für die Transaktion.

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Bei der Anzahlung handelt es sich um die Zahlung eines bestimmten Betrags durch die Parteien als Vorauszahlung für die Transaktion. Verweigert der Käufer nachträglich den Abschluss eines Vertrages über den Kauf und Verkauf einer Wohnung ohne Verschulden des Verkäufers, wird ihm die Anzahlung nicht zurückerstattet. Wird der Kaufvertrag durch den Grundstückseigentümer gekündigt, erhält der potenzielle Käufer das Doppelte seines eingezahlten Betrages ausgezahlt. Geld.

Lehnt eine der Parteien den Abschluss des Vertrags ab, wird der Vorschussbetrag an den Käufer zurückerstattet, unabhängig von den Gründen, aus denen der Hauptvertrag nicht unterzeichnet wird.

Beachten Sie. Bei der Überweisung des Anzahlungs- bzw. Anzahlungsbetrages an den Käufer ist die Erstellung von Dokumenten erforderlich, die den tatsächlichen Geldeingang beim Verkäufer bestätigen (Quittung, Kontoauszug).

Die Höhe der Vorauszahlung wird auf Antrag der Parteien festgelegt. Allerdings sollte der Käufer keine großen Summen zum künftigen Vertrag beisteuern. Während der Vorbereitung der Haupttransaktion können verschiedene ungünstige Ereignisse eintreten (die Weigerung der Bank, eine Hypothek zu vergeben, der Tod einer der Parteien oder ein Unfall), wodurch der Kauf einer Wohnung unmöglich wird. Und die Gegenparteien werden sich weigern, das Geld zurückzugeben.

Beratung. Es empfiehlt sich, die Höhe der Anzahlung bzw. des Vorschusses auf 5-10 % des durch die Verpflichtungen ermittelten Wertes der Immobilie zu begrenzen.

Transaktionsformular

Der Vorvertrag kommt in der Form zustande, in der auch der Vertrag über den Verkauf der Wohnung erstellt wird. Wenn die Parteien nicht auf einer notariellen Beglaubigung der Vereinbarung bestehen, ist es zur Gewährleistung der Rechtskraft besser, ihre Vereinbarung schriftlich zu formalisieren.

Referenzinformationen. Es ist nicht erforderlich, die Vereinbarung im Voraus bei den Behörden von Rosreestr zu registrieren.

Ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf einer Wohnung sollte nicht nur mündlich erfolgen, da ein solches Geschäft nichtig ist.

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation stellt keine strengen Anforderungen an die Gestaltung eines Vorvertrags über den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien. Basierend allgemeine Bestimmungen Zivilrecht lassen sich folgende zwingende Elemente des Dokuments unterscheiden:

Präambel mit Angabe des vollständigen Namens. Parteien und Passdaten. Die Angaben zum Eigentümer müssen mit den Angaben in den Unterlagen zur Wohnung übereinstimmen. Wenn zwei oder mehr Teilnehmer eine der Parteien vertreten, werden vollständige Informationen zu jedem von ihnen angegeben
Der Hauptteil besteht darin, wichtige Informationen zum Vertragsgegenstand aufzuschreiben, nämlich: die Adresse der Räumlichkeiten; Auf welcher Etage ist es? Fläche und Anzahl der Räume der Einrichtung; Katasterregistrierungsnummer; die Gründe für die Entstehung von Eigentumsrechten des Verkäufers; Zustand des Wohnraumes; bestehende Belastungen (z. B. Anmeldung am Wohnort, Verpfändung etc.); Transaktionspreis; Abwicklungsverfahren.
Der letzte Teil, in den Sie schreiben müssen:

maximale Bedingungen für den Abschluss des tatsächlichen Kaufs und Verkaufs;
Pflichten der Parteien zur Vorbereitung des Hauptvertrags (insbesondere wer der Teilnehmer die Kosten der Transaktion trägt, die erforderlichen Zertifikate einsammelt usw.);
Angaben zu den Parteien machen und Unterschriften anbringen.

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Aufmerksamkeit. Wenn bei der Erstellung eines Dokuments ein Fehler in der Beschreibung der Wohnung gemacht wird, hat dieses keine Rechtskraft.

Gültigkeit

Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation legt keine Höchst- und Mindestfristen für die Gültigkeit des vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrags fest, daher wird diese Frage von den Teilnehmern unabhängig gelöst.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Bedingungen des „zukünftigen“ Vertrags zur Veräußerung von Immobilien festzulegen:

durch Angabe des Zeitraums, in dem das Hauptdokument registriert werden muss;
durch Anbringen exaktes DatumÜbermittlung des unterzeichneten Vertrags an die Behörden von Rosreestr.

Beispiel für eine Formulierung. „Die Absichtserklärung tritt mit der Unterzeichnung durch alle Beteiligten in Kraft und hat eine Gültigkeit von 3 (drei) Monaten.“

Wenn im Vertragstext nicht angegeben ist, wie lange die Beteiligten die Übertragung von Eigentumsrechten anmelden müssen, sollte die Frist für den Abschluss einer Transaktion 12 Monate ab dem Datum der Unterzeichnung des Dokuments betragen.

Kauf einer Wohnung mit Hypothek

Heutzutage ist es eine weit verbreitete Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben, indem man es mit einem Hypothekendarlehen der Sberbank kauft. In diesem Fall wird dem Käufer ein Geldbetrag als Sicherheit für die erworbene Immobilie geliehen.

Bevor Sie auf diese Weise Wohnraum kaufen, müssen Sie Folgendes besorgen:

die Zustimmung der Bank, dem Käufer ein Wohnungsbaudarlehen zu gewähren;
Zustimmung zum Kauf eines bestimmten, vom Käufer bereits ausgewählten Objekts.

Während der Vorbereitung dieser Dokumente kann der Verkäufer eine andere Person finden, die bereit ist, das Haus zu kaufen oder die Vertragsbedingungen zu ändern (z. B. den Preis erhöhen, die Vereinbarung über die Kosten für die Eintragung der Eigentumsübertragung überdenken). Daher ist es bei der Aufnahme einer Hypothek bei der Sberbank ratsam, einen Vorvertrag für den Kauf und Verkauf einer Wohnung zu erstellen.

Im Text der Bedingungen ist zusätzlich zu den oben besprochenen Bestimmungen Folgendes zu berücksichtigen:

die Tatsache, dass Eigentum gegen Sicherheit erworben wird;
Name und Daten der Sberbank;
Datum der Überweisung des Geldes durch die Bank an den Verkäufer.

Der Zeitraum, für den ein Vertrag über den Abschluss einer vorläufigen Einigung über den Kauf eines Eigenheims mit einer Hypothek geschlossen wird, hängt direkt von dem Zeitraum ab, für den die Bank den Antrag des Käufers prüft. Tatsächlich vergehen von der Einreichung eines Hypothekenantrags durch den Kunden bis zur Genehmigung etwa zwei Monate.

Bürger, Reisepass (Serie, Nummer, ausgestellt), wohnhaft an der Adresse, im Folgenden „ Verkäufer„, einerseits und der Bürger, Reisepass (Serie, Nummer, ausgestellt), der an der Adresse wohnt, im Folgenden „ Käufer„, im Folgenden hingegen „ Partys„, haben diese Vereinbarung, im Folgenden „Vereinbarung“ genannt, wie folgt geschlossen:

Die Parteien verpflichten sich, rechtzeitig und gemäß den Vertragsbedingungen einen Kauf- und Verkaufsvertrag (im Folgenden „Hauptvertrag“ genannt) über eine Wohnung abzuschließen, die Eigentum des Verkäufers ist. Die obige Wohnung besteht aus Wohnzimmer(n), hat eine Gesamtfläche von qm, eine Gesamtfläche ohne Loggien, Balkone und andere Sommerräume von qm, einschließlich qm. Wohnraum.
Der Hauptvertrag muss innerhalb eines Jahres von den Parteien in einfacher Schriftform erstellt und unterzeichnet werden.
Der Käufer bestätigt, dass alle wesentlichen Merkmale der Wohnung, einschließlich Lage, räumliche Ausrichtung, Aussicht aus den Fenstern, Größe, Aufteilung, Zustand, Technik und technische Ausstattung sowie der Zustand der Umgebung und der Gemeinschaftsräume des Hauses, befriedige ihn voll und ganz.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind folgende Personen in der Wohnung registriert: die gemäß Artikel 292 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation das Recht behalten, die Wohnung bis zu ihrer Abmeldung zu nutzen. Der Verkäufer verpflichtet sich sicherzustellen, dass die oben genannten Personen spätestens Tage nach der staatlichen Registrierung des Hauptvertrags abgemeldet werden.
Die Wohnung muss vom Verkäufer spätestens Tage nach der staatlichen Registrierung des Hauptvertrags von Eigentum befreit werden, das nicht im Preis enthalten ist, und spätestens Tage nach dem Ausstellungsdatum an den Käufer gemäß der Abnahme- und Übertragungsbescheinigung an den Käufer übergeben werden des Certificate of State Registration of Title.
Der Preis der Wohnung beträgt Rubel. Mit der Unterzeichnung dieser Vereinbarung überwies der Käufer dem Verkäufer Geld in Höhe von: Rubel. Der angegebene Betrag ist eine Vorauszahlung für die erworbene Wohnung und wird von den Parteien am Tag der Unterzeichnung des Hauptvertrages bei der gegenseitigen Abrechnung berücksichtigt.
Der Verkäufer übernimmt alle Kosten für die Sammlung der für die staatliche Registrierung des Hauptvertrags und die Übertragung der Rechte daraus erforderlichen Dokumente sowie die Kosten für die Erstellung des Entwurfs des Hauptvertrags. Die Zahlung der mit der staatlichen Registrierung des Hauptvertrags und der Übertragung der Rechte daraus verbundenen Kosten erfolgt gemeinsam durch Käufer und Verkäufer. Entstehen auf Initiative einer der Vertragsparteien zusätzliche Kosten, werden diese von der veranlassenden Vertragspartei getragen.
Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen aus diesem Vertrag nicht nach oder verweigert er die Unterzeichnung des Hauptvertrags (einschließlich aufgrund fehlender Mittel zur vollständigen Zahlung), zahlt dieser dem Verkäufer eine Geldstrafe in Höhe von % des Kaufpreises Vorauszahlung geleistet. Der Eintritt dieser Umstände muss durch eine vom Verkäufer und Käufer erstellte Bescheinigung bestätigt werden. Am Tag der Ausarbeitung des genannten Gesetzes gilt der Vertrag wegen Unmöglichkeit der Ausführung als gekündigt.
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle vom Käufer erhaltenen Beträge (Vorauszahlung) vollständig zurückzuerstatten, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht nachkommt und den Vertrag kündigt, wenn der Käufer Umstände feststellt, die dem Abschluss entgegenstehen der Hauptvertrag zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen: .
Die Vertragsparteien verpflichten sich, einander über den Eintritt von Umständen zu informieren, die sich auf die Ausführung des Vertrags auswirken können, einschließlich Änderungen des Personenstands, Verlust oder Änderung von Angaben zu Ausweisdokumenten, Änderungen des ständigen Wohnsitzes der Vertragsparteien usw die Unmöglichkeit, Benachrichtigungen aufgrund der angeblichen Abwesenheit zu erhalten, und Auskunft über eine andere Möglichkeit der Benachrichtigung der abwesenden Partei zu geben.
Der Vertrag wird für einen Zeitraum einschließlich des in Klausel 2.1 des Vertrags genannten Datums geschlossen.
Alle Änderungen und Ergänzungen des Vertrags erfolgen durch schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien in Form einer Zusatzvereinbarung zum Vertrag, die, sofern sie erstellt wird, dem Vertrag beigefügt wird und ein integraler Bestandteil desselben wird.

In einigen Fällen wird beim Kauf einer Immobilie ein Vorvertrag erstellt, der den Kauf- und Verkaufsvorgang zeitlich verschiebt. Es gibt einige wichtige Punkte, auf die Sie bei der Gestaltung achten sollten: Das erfahren Sie jetzt.

Beim Kauf einer bestimmten Immobilie (Wohnung, Grundstück, Auto etc.) können die Parteien einen sogenannten Vorkaufsvertrag abschließen, sind aber nicht dazu verpflichtet. Die Rechtmäßigkeit einer solchen Klage sowie die Tatsache der Existenz eines solchen Dokuments spiegeln sich in wider Bürgerliches Gesetzbuch (Artikel 429).

Der Hauptzweck besteht darin, dass beide Parteien bestimmte Verpflichtungen übernehmen, bevor die Transaktion zustande kommt:

der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie an diesen bestimmten Käufer zu verkaufen;
Der Käufer verpflichtet sich, das Objekt von diesem Verkäufer zu kaufen.

Ihre Absicht zum Abschluss des Hauptvertrages bestätigen die Parteien im Vorvertrag, wenn das Kauf- und Verkaufsgeschäft zustande kommt. In diesem Fall meinen die Parteien, dass der Hauptvertrag zu den gleichen Bedingungen unterzeichnet wird.

Der Zweck einer vorläufigen Vereinbarung besteht darin, es jeder an der Transaktion beteiligten Partei zu ermöglichen, ihre Absichten zu bestätigen und gleichzeitig eine schriftliche Zusage der anderen Partei über ihre Absichten abzugeben. Am häufigsten wird eine Vereinbarung über den weiteren Erwerb einer Wohnung getroffen. Typischerweise ist ein solches Dokument in folgenden Fällen erforderlich:

Verkäufer und Käufer haben sich auf die Transaktion geeinigt, dem Verkäufer fehlen jedoch einige Unterlagen für die Wohnung oder diese sind nicht korrekt ausgefüllt.
Der Käufer verfügt nicht über ausreichende Mittel für einen einmaligen Einkauf, überweist jedoch sofort einen Teil des Betrags und verpflichtet sich, den Rest innerhalb einer bestimmten Frist vollständig zu bezahlen.
Beim Kauf einer Wohnung mit Hypothek ist der Abschluss eines Vorvertrags gängige Praxis, da das Verfahren dadurch erschwert wird, dass die Genehmigung der Bank eingeholt werden muss, die die Wohnung als Sicherheit für die Bereitstellung von Darlehensmitteln nimmt.

Der Vertrag unterscheidet sich vom Hauptvertrag dadurch, dass er weder bei Rosreestr registriert noch von einem Notar beglaubigt werden muss. In diesem Sinne birgt das Dokument gewisse Risiken, wenn die Parteien keine Dokumente vorlegen, die belegen, dass die Wohnung nicht belastet ist (Verpfändung, Beschlagnahme, Ansprüche Dritter usw.).

Eine vorab unterzeichnete Vereinbarung bringt bestimmte Garantien sowie Risiken für die Parteien mit sich – die alle im nächsten Abschnitt ausführlich besprochen werden.

Vorläufige Vereinbarung: Garantien

Der Vorvertrag enthält zwei wichtige Garantien, die die Interessen beider Parteien schützen:

Dieses Dokument garantiert dem Käufer, dass ihm die Wohnung genau zum angegebenen Preis verkauft wird.
Der Vertrag gibt dem Verkäufer die Garantie, dass dieser bestimmte Käufer die Wohnung spätestens zum angegebenen Zeitraum von ihm erwerben wird.

Wenn jemand seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, können beide Parteien vor Gericht gehen, um sicherzustellen, dass der Hauptvertrag durchgesetzt wird und das Geschäft zustande kommt. Der Antrag kann innerhalb von 6 Tagen eingereicht werden Kalendermonate ab dem Tag, an dem der Vorvertrag den Abschluss des Hauptvertrags erfordert (d. h. die Frist).

Im Video wird ein fachkundiger Kommentar zu den Besonderheiten des Vorvertrags präsentiert.

Vorläufige Vereinbarung: Risiken

Die Hauptrisiken bestehen darin, dass die Parteien sich ihren Verpflichtungen entziehen könnten. Darüber hinaus verliert der vorläufige Kaufvertrag automatisch seine Gültigkeit, wenn er innerhalb von sechs Monaten keine Ansprüche geltend macht.

Dieses Dokument selbst birgt keine Risiken in dem Sinne, dass das Eigentum aufgrund seiner Unterzeichnung nicht vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Wenn eine Partei verlangt, die andere Partei zum Abschluss einer Transaktion zu zwingen, kann der Beklagte eine Widerklage auf Nichtigerklärung des Vertrags einreichen.

BEACHTEN SIE. Wurde beim Erwerb eines Neubaus (mit einer Entwicklungsgesellschaft) ein Vorvertrag abgeschlossen, so kann der Kläger im Falle der Nichterfüllung seiner Verpflichtungen vor Gericht verlangen, den Beklagten zur Unterzeichnung eines Vertrages über die Beteiligung am gemeinsamen Bau zu zwingen .

Ansonsten ist der Vorvertrag mit Risiken verbunden, die grundsätzlich mit Transaktionen auf dem Immobilienmarkt einhergehen:

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass ein Vorvertrag vom Gericht als nicht geschlossen anerkannt wird. Dies ist in 2 Fällen möglich:

der Vertrag wurde unter offensichtlichen Verstößen ausgeführt (nicht alle Einzelheiten der Wohnung sind angegeben, es liegen sachliche Fehler vor);
Die Wohnung existiert nicht oder befindet sich noch im Bau.

Das Risiko besteht darin, dass die Wohnung mehrmals verkauft werden kann. Diese Situation entsteht, wenn ein Bauträger betrügerische Machenschaften durchführt: Er kann beispielsweise mehrere identische Verträge über den Verkauf derselben Wohnung abschließen.
Das Risiko, das mit dem Verlust der für den Kauf einer Wohnung aufgewendeten Mittel verbunden ist. Dies gilt auch für den Kauf einer Wohnung direkt in einem im Bau befindlichen Gebäude. Es ist wichtig zu verstehen, dass die investierten Mittel (im Rahmen eines Treuhandvertrags) nach Abschluss der Bauarbeiten nicht immer zurückgezahlt werden – das Unternehmen wird oft für bankrott erklärt und der Geschädigte kann nur auf eine teilweise Entschädigung für seinen Verlust hoffen.

Somit sind die Parteien nach Unterzeichnung des Vorvertrags verpflichtet, den Hauptvertrag zu genau den gleichen Bedingungen zu unterzeichnen (Änderungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich).

Bei Privatpersonen (beim Wohnungskauf auf dem Zweitmarkt) bestehen die Hauptrisiken gerade darin, dass die Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau erwerben, steigt die Gefahr stark an – alles hängt von der Ehrlichkeit des Bauträgers ab.

Vorabvereinbarung: Muster 2017

Die Voraussetzungen für die Erstellung eines vorläufigen Kaufvertrags haben sich in diesem Jahr nicht geändert. Das Standardformular kann einfach heruntergeladen und ausgedruckt werden.

Beim Ausfüllen ist zu berücksichtigen, dass das Dokument alle wesentlichen Bedingungen widerspiegelt. Überprüfen Sie besser, ob alle Daten mit den Angaben in den entsprechenden Dokumenten (Reisepass des Wohnungseigentümers, Eigentumsbescheinigung) übereinstimmen. Besondere Aufmerksamkeit wird auf folgende Punkte geachtet:

Vertragspreis, d.h. zu welchem genauen Preis sich der Verkäufer verpflichtet, die Wohnung innerhalb der vereinbarten Frist zu verkaufen.
Im Vorvertrag müssen alle Personen aufgeführt sein, die mit dem Verkäufer zusammenleben dieser Moment. Ihr vollständiger Name und ihre Passdaten werden angegeben.
Wenn der Eigentümer an einem anderen Ort wohnt, ist es besser, beide Adressen anzugeben: die tatsächliche und die im Reisepass angegebene.
Im Vertrag muss gesondert dargelegt werden, dass der Verkäufer garantiert, dass die Wohnung nicht verpfändet ist, unter Arrest steht und keine anderen Personen Anspruch darauf erheben.
Die Gültigkeitsdauer des Vorvertrags ist eine wesentliche Bedingung für seine Gültigkeit: Mit Ablauf dieses Datums endet der Vertrag.
Im Vertrag muss das Verfahren zur Zahlung der Wohnkosten festgelegt werden: Beispielsweise zahlt der Käufer zunächst 10 % des Gesamtbetrags und dann die restlichen 90 %. Die Tatsache der Zahlung wird zusätzlich durch eine Anzahlungsvereinbarung bestätigt (gemäß Artikel 380 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Dasselbe Dokument wird als Quittung bezeichnet – es wird in beliebiger Form erstellt und auch von beiden Parteien unterzeichnet.
Auch die Haftung für die Nichterfüllung von Verpflichtungen wird beschrieben: Dies bedeutet eine vorgerichtliche Einigung. Beispielsweise zahlt die Partei, die die Transaktion vermieden hat, der anderen Partei eine Kaution in doppelter Höhe.

Ohne die Angabe einer dieser wesentlichen Voraussetzungen ist es nahezu unmöglich, den Vorvertrag als rechtsgültig anzuerkennen, weshalb eine Verwertung als Beweismittel in einem Gerichtsverfahren nicht möglich ist.

Nachfolgend finden Sie eine Mustervereinbarung.

Es ist auch zu beachten, dass die Erstellung eines solchen Vertrages nicht die Übertragung der Wohnung in das Eigentum des Käufers vorsieht. Dementsprechend besteht keine Notwendigkeit:

eine Übertragungsurkunde erstellen;
Legen Sie Kontoauszüge von Ihrem Privatkonto vor, die belegen, dass auf den Stromrechnungen keine Schulden vorhanden sind.
einen Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate anfordern, um nachzuweisen, dass die Wohnung nicht belastet ist;
Fügen Sie dem Vorvertrag den technischen Pass der Wohnung bei.

Nachdem die Parteien ein Kauf- und Verkaufsgeschäft abgeschlossen und den Hauptvertrag unterzeichnet haben, gilt der Vorvertrag als nicht mehr in Kraft. Hierzu werden keine besonderen Unterlagen erstellt – die Parteien können dieses Dokument einfach vernichten.

Immobilientransaktionen geht häufig ein vorläufiger Kauf- und Verkaufsvertrag voraus, dessen Bedingungen im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind. Es garantiert, dass Käufer und Verkäufer in Zukunft einen Rahmenvertrag abschließen, wonach der Käufer die Immobilie kauft und der Verkäufer das Eigentum daran überträgt.

Besonderheiten

Bei Abschluss eines solchen Vertrags wird der Käufer noch nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie, sondern erhält künftig lediglich das Recht, das Hauptkauf- und Verkaufsgeschäft für diese Immobilie zu formalisieren.

In welchen Fällen ist es sinnvoll, einen Vorvertrag für den Kauf und Verkauf von Immobilien zu erstellen ()? Die Parteien greifen auf den Abschluss einer solchen Vereinbarung zurück, wenn:

der Käufer verfügt noch nicht über einen bestimmten Geldbetrag, um eine Immobilie zu erwerben, und er muss auf den Eintritt dieses oder jenes Ereignisses warten, um Geld zu erhalten: Eintritt in ein Erbrecht, Genehmigung einer Hypothek;
Der Verkäufer benötigt Zeit zum Abholen/Registrieren Erforderliche Dokumente;
Der Eigentümer der Immobilie befindet sich in einer anderen Stadt/einem anderen Land: Sie müssen auf seine Anwesenheit warten oder eine Vollmacht ausstellen, um die Transaktion im Namen des Eigentümers durch einen Dritten abzuschließen.

Es kann auch andere Umstände geben, aufgrund derer die an der Veräußerung von Immobilien interessierten Parteien gezwungen sind, einen vorläufigen Kaufvertrag abzuschließen.

Somit dient ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf eines Hauses und eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines anderen Wohnraums als Garantie dafür, dass der Käufer in Zukunft die Immobilie des Verkäufers erwerben wird. Im Übrigen kommt der Hauptvertrag zu den im Vorvertrag genannten Konditionen zustande.

Anforderungen für diese Art von Vertrag

es ist schriftlich;
Eine notarielle Beglaubigung ist nicht zwingend erforderlich, die Parteien können jedoch vereinbaren, dass die Urkunde von einem Notar beglaubigt wird;
Die Parteien verpflichten sich, künftig den Hauptkaufvertrag zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen;
wesentliche Bedingungen, die im Dokument wiedergegeben werden müssen und später auch in den Hauptvertrag aufgenommen werden: der Gegenstand der Transaktion (Adresse der Immobilie, ihr Zweck, Gesamt-/Wohnfläche, Anzahl der Etagen, Anzahl der Zimmer und andere Merkmale). ), Kosten der Wohnung/des Hauses/des Grundstücks, Angaben zum Käufer und Verkäufer (Passdaten, Adresse des tatsächlichen Wohnsitzes), wenn die Transaktion durch einen Vertreter durchgeführt wird: Angaben zur Vollmacht und Angaben zum Bevollmächtigten Vertreter;
Bei einem Vorvertrag über den Kauf und Verkauf eines Hauses/einer Wohnung/eines Grundstücks werden die Bedingungen festgelegt, nach denen das Hauptkauf- und Verkaufsgeschäft abgeschlossen wird. Wenn keine konkreten Fristen angegeben sind, wird standardmäßig davon ausgegangen, dass der Hauptvertrag spätestens ein Jahr nach Abschluss des Vorvertrags von den Parteien unterzeichnet werden muss.

Verantwortung der Parteien

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches hat die zweite Partei das Recht, im Falle einer Umgehung der Hauptpflicht, d .

Wenn beide Parteien der Transaktion dies ignorieren, gilt die vorläufige Transaktion als beendet. Die Verpflichtungen aus dem Vorvertrag enden auch dann, wenn der Gültigkeitszeitraum abläuft, in dem die Durchführung des Hauptkauf- und -verkaufsgeschäfts der Immobilie erforderlich war.

Bei der Ausarbeitung eines Vorvertrags für den Kauf und Verkauf eines Grundstücks/Hauses/einer Wohnung/Wohnraum () können Sie auch Angaben machen zusätzliche Bedingungen im Zusammenhang mit der Erfüllung der Verpflichtungen der Parteien. Zu diesen Bedingungen gehört die Zahlung einer Anzahlung oder Anzahlung durch den Käufer.

Ein Vorschuss ist ein bestimmter Geldbetrag, der an den Verkäufer überwiesen und bei der Durchführung der Hauptkauf- und Verkaufstransaktion bei künftigen Zahlungen für das zu verkaufende Objekt berücksichtigt wird. Wenn der Vorschuss überwiesen wurde, die Verpflichtungen jedoch nicht entstanden sind oder nicht erfüllt wurden, ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das gesamte Geld vollständig zurückzuzahlen. Somit ist ein Vorschuss keine verlässliche Garantie für die Erfüllung von Verpflichtungen.

Eine Einzahlung zu tätigen ist eine ganz andere Sache. Verweigert der Käufer die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus der Transaktion, verbleibt die Anzahlung in der ursprünglichen Höhe beim Verkäufer und der Käufer verliert sein Geld. Verweigert der Verkäufer die Erfüllung seiner Verpflichtungen, wird die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückerstattet. Somit fungiert die Anzahlung sowohl als Garant für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vertrag als auch als Entschädigung für deren Nichterfüllung.

In der Praxis birgt die Verwendung einer Anzahlung große Risiken für den Käufer: Obwohl der Verkäufer eine Quittung ausstellt, dass er das Geld zurückerstattet, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, gibt es Fälle, in denen der Betrüger mit dem erhaltenen Geld einfach verschwindet. Um ein solches Ergebnis zu vermeiden, ist es sinnvoll, sich an eine Anwalts- oder Immobilienkanzlei zu wenden und den gesamten Betrag der Kaution einem Dritten zur Verwahrung zu überlassen. Natürlich sollten Sie sich nur an zuverlässige Großunternehmen wenden, die über einen guten Ruf verfügen. Mitarbeiter der Organisation sind außerdem verpflichtet, eine Quittung über den Erhalt des Geldes auszustellen und sich zu verpflichten, für dessen Sicherheit zu sorgen.

Endeffekt

Ein vorläufiger Vertrag ist eine Garantie dafür, dass die Parteien in Zukunft den Hauptkaufvertrag zu vorab vereinbarten Bedingungen abschließen werden.
Um die Erfüllung der Verpflichtungen der Parteien sicherzustellen, können Sie eine Anzahlung oder Vorauszahlung leisten.
Die beschriebene Vereinbarung erfordert keine staatliche Registrierung.